Obecnie niski poziom stóp procentowych napędza gospodarkę (PKB rośnie w tempie ponad 5 proc. rocznie), co sprawia, że popyt na pracowników jest bardzo duży i rosną pensje. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego średnie miesięczne wynagrodzenie w maju 2018 r. wyniosło 4 697 zł brutto, tj. o 7 proc. więcej w skali roku. Dla danych za maj dynamika wzrostów wynagrodzeń za ostatnich 5 lat wahała się w przedziale 3-7 proc., ze średnią na poziomie 5 proc. r/r.

Ten trend będzie się pewnie utrzymywać, gdyż – gdyby przysłuchiwać się wyłącznie członkom Rady Polityki Pieniężnej – nic nie wskazuje na to, że w perspektywie roku nastąpi podwyżka stóp procentowych. Niemniej jednak, zdarzają się prognozy ekspertów rynku stopy procentowej, które zakładają ich wzrost w Polsce o 0,5 pkt. proc. w 2019 r. i kolejne 0,5 pkt. proc. w 2020 r.

Zastanawiając się nad wpływem wzrostu stóp procentowych i wynagrodzeń na zdolność kredytową przyjmijmy ww. prognozy ekspertów jako scenariusz bazowy (podwyżka stóp o 0,5 pkt. proc. za rok i o tyle samo za 2 lata). Dla potrzeb wyliczania zdolności przyjmijmy zatem, że w terminie 2 lat stopy wzrosną łącznie o 1,0 pkt. proc. W przypadku wynagrodzeń zakładamy wzrost 4 proc. rocznie, co przy obecnych odczytach i prognozach Narodowego Banku Polskiego (ponad 6 proc. rocznie) można uznać za założenie konserwatywne.

Alarmujący raport NIK. Państwo nadal nie pomaga frankowiczom

Załóżmy, że osoba zarabiająca średnią krajową chce kupić na kredyt mieszkanie o wartości 437 500 zł (50 m2 * 8 750 zł / m2), co przy zakładanym oprocentowaniu 3,58 proc. (1,80 proc. marży ponad WIBOR 6M) i 30-letnim okresie spłaty przekłada się na miesięczną ratę kredytu w wysokości 1 587 zł. Dla wyliczeń zakładamy, że kredytobiorca wniesie wkład własny na poziomie 20 proc., a więc ww. nieruchomość będzie sfinansowana kredytem w wysokości 350 tys. zł i wkładem własnym rzędu 87,5 tys. zł. W tabeli poniżej przedstawiona została wrażliwość dochodu netto przykładowej osoby (tabela po lewej stronie) oraz dwuosobowej rodziny (tabela po prawej stronie) na podwyżkę stóp w ciągu dwóch lat od 0,5 do 2,0 pkt. proc. łącznie (oś pionowa), a także zmianę wynagrodzenia w tym samym okresie od 0 do 6 proc. rocznie (oś pozioma). Co ważne, na osi poziomej są założone dynamiki wynagrodzenia w skali roku, co oznacza, że jeśli za 2 lata osoba będzie zarabiała 5 080 zł brutto / miesięcznie, to oznacza, że przez 2 lata co roku będzie otrzymywała podwyżkę w wysokości 4 proc. rocznie.

W obliczeniach przyjmujemy, że wynagrodzenie netto stanowi 70 proc. wynagrodzenia brutto, a więc „przeciętny” pracownik zarabia 3 288 zł netto miesięcznie. Przy ww. racie kredytu 1 587 zł miesięcznie, przykładowemu pracownikowi po opłaceniu raty pozostałoby do dyspozycji 1,7 tys. zł miesięcznie. Zakładając wzrost stóp procentowych o 1 pkt. proc. i brak zmiany wynagrodzeń, kwota do dyspozycji zmalałaby o 203 zł miesięcznie. Z kolei w przypadku takiego samego wzrostu stóp przy jednoczesnym wzroście wynagrodzeń o 4 proc. w skali roku w ciągu dwóch lat, kwota do dyspozycji zwiększyłaby się o 66 zł miesięcznie. Wszystkie przypadki, w których kwota do dyspozycji kredytobiorcy się zwiększa, są zaznaczone w tabeli na zielono.

Po prawej stronie przedstawiona jest analogiczna wrażliwość dla dwóch osób (np. małżeństwa) zarabiających średnią krajową i decydujących się na zakup wspólnego mieszkania. Oczywiście w tym wypadku przy rosnących poziomach wynagrodzeń te wyliczenia przedstawiają się korzystniej niż w przypadku jednej osoby.

Z naszych wyliczeń wynika, że biorąc pod uwagę podane założenia – wzrost stóp procentowych o 1,0 pkt. proc. w ciągu dwóch lat oraz 4 proc. wzrost wynagrodzeń rocznie w ciągu 2 lat – silny wzrost płac z którym mamy obecnie do czynienia zniweluje efekt ewentualnych podwyżek stóp procentowych i sytuacja osób posiadających zdolność kredytową nie pogorszy się. Dlatego naszym zdaniem osoby korzystające na wzroście wynagrodzeń (przy założeniu utrzymania kosztów życia) nie powinny mieć problemów ze spłatą raty kredytowej w przypadku ewentualnych wzrostów stóp procentowych.

Mieszkania to produkt deficytowy. Umacnia się rynek kredytów hipotecznych [RAPORT]

Autor: Piotr Ludwiczak, Zarządzający funduszem, Michael/Ström Dom Maklerski