Jak twierdzą autorzy raportu firmy analitycznej Cushman & Wakefield, firmy, które z racji kryzysu odłożyły plany rozwojowe, teraz wracają do stołu negocjacji i finalizują umowy najmu.
Problem ma milion metrów kwadratowych
W II kwartale 2009 r. zasoby wolnej powierzchni magazynowe w całej Polsce sięgały 1 mln m kw. Najwięcej magazynowych pustostanów znajduje się w Szczecinie, Chorzowie oraz Błoniu, Sochaczewie i Mszczonowie w okolicach Warszawy. Także w Strykowie i Piotrkowie Trybunalskim w centrum Polski (tzw. Złoty Trójkąt) oraz we Wrocławiu i jego okolicach.
W odniesieniu do całkowitych zasobów istniejącej powierzchni współczynnik pustostanów wyniósł w skali kraju 16,5 proc. Zniechęcało to skutecznie deweloperow do rozpoczynania nowych inwestycji spekulacyjnych.
– To stosunkowo dużo, należy jednak pamiętać, że są regiony, w których ten wskaźnik jest znacznie niższy. Poza tym nawet w okresie koniunktury komercjalizacja dużych powierzchniowo obiektów przedłuża się, głównie z przyczyn proceduralnych. I nawet wtedy wskaźnik ten jest relatywnie wysoki. Dotyczy to obiektów dopiero co wybudowanych - wyjaśnia Jan Barbasiewicz, negocjator w firmie Cushman & Wakefield Polska.
Sytuacja jednak się zmienia
Jednocześnie należy pamiętać, że na rynkach lokalnych jedna lub dwie większe transakcje mogą całkowicie zmienić ilość dostępnej powierzchni, a tym samym przyczynić się do skokowego wzrosty czynszów w danej okolicy.
Najlepiej dla nowej inwestycji jest, jak istnieje już jakiś magazyn w okolicy. Przyciąga to bowiem inwestorów. – Dostępność powierzchni „od zaraz” jest jednym z głównych czynników decydujących o wyborze danej lokalizacji przez najemcę. Szczególnie teraz, gdy firmy zagraniczne „na szybko” szukają tańszych powierzchni w Polsce, gdyż presja na szybkie cięcie kosztów w Europie zachodniej jest bardzo duża - dodaje.
Najemców przybywa skokowo
W II kwartale wynajęto jednak już 175 tys. m kw., co oznacza wzrost aż o 30 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Po okresie spowolnienia sfinalizowano kilka znaczących transakcji, choć najemcy wciąż wykazywali się dużą ostrożnością w doborze skali i lokalizacji powierzchni.
Najwięcej, bo aż 22 tys. m kw. wynajęła spółka FagorMastercook (branża sprzętu AGD) w nowym obiekcie Prologis Park Wrocław II.
Niewiele mniej, bo ponad 19 tys. m kw., przejęła firma Asplex (komputery Acer) w tym samym magazynie.
Znany operator logistyczny Fiege wynajął dodatkowo prawie 10 tys. m kw. w zespole Point Park w okolicach Warszawy. Zaś przedsiębiorstwo Outokompu zawarło nowa umowę na 4,4 tys. m kw. w magazynach Panattoni Park Mysłowice na Górnym Śląsku.
Dominują nowe umowy na magazyny najwyższej jakości
Okazuje się, że aż 92 proc. całkowitego wolumenu wynajmu stanowiły nowe umowy wraz z rozszerzeniem powierzchni, a tylko 8 proc. zajęło odnowienie umów najmu. Zainteresowanie potencjalnych najemców skupiało się głównie na obiektach najwyższej klasy A (klimatyzacja, strefy chłodzenia, komputeryzacja, łączność satelitarna, specjalnie utwardzane podłogi) we Wrocławiu, Warszawie i na Górnym Śląsku.
Prognozy: popyt wzrośnie!
Eksperci Cushman & Wakefield uważają, że dalsze ograniczanie inwestycji deweloperskich oraz oczekiwany wzrost realnego popytu może w średniej perspektywie sprawić, że zasoby atrakcyjnych powierzchni na wynajem znacząco się zmniejszą. Spadek współczynnika pustostanów spodziewany w następnych kwartałach prawdopodobnie przełoży się na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie magazynowe.
Równocześnie można się spodziewać, że drugorzędne obiekty będą obniżały stawki ze względu na brak zainteresowania najemców. Analiztycy spodziewają się, że atrakcyjne czynsze oraz kurczące się zasoby powierzchni na wynajem zachęcą deweloperów do wznowienia procesów inwestycyjnych w średnim terminie.
Mali wolą taniej
Czy więc właściciele magazynów klasy niższej, żeby utrzymać najemców zaczną modernizować obiekty lub obniżą stawki?
- Stawki na rynku klasy A są już wystarczająco niskie i większość firm szukających powierzchni nie zastanawia się nad klasa niższą, tylko rozpatruje wyłącznie klasę A i docenia jej zalety. Starsze magazyny oferują jednak mniejsze powierzchnie minimalne i firmy o mniejszych potrzebach metrażowych będą nadal nimi zainteresowane. Dlatego stawki raczej pozostaną na tym samym poziomie, jaki jest teraz.
Klasa A i klasa B/C, to jednak inny profil klientów i ta się z roku na rok powiększa. Firmy przenoszą się klasy B czy C do A, a nie odwrotnie i jest to stały trend od wielu lat - mówi Jan Barbasiewicz.
/>
/>