Teoretycznie mamy ciszę przed burzą. Portfel kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań i domów wciąż obsługiwany jest dobrze, bo tylko 3 proc. tego portfela to złe pożyczki. Dla porównania w kredytach konsumpcyjnych takich pożyczek jest 15 proc. A jeszcze w połowie ubiegłego roku było 17 proc.
Mimo to Polacy mają coraz większy problem z regulowaniem swojego hipotecznego zadłużenia. Problem w tym bowiem, że wartość złych kredytów – gdy policzyć ją w złotych – rośnie bardzo szybko. Znacznie szybciej niż w przypadku innych zobowiązań. Według danych NBP w styczniu tego roku złe kredyty hipoteczne były warte 10,8 mld zł – aż o 17,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Prawie 3,7 mld zł stanowiły kredyty zaciągnięte we frankach szwajcarskich (wzrost o prawie jedną czwartą). W tym samym czasie pula wszystkich złych zobowiązań zaciągniętych przez gospodarstwa domowe zmalała o 0,6 proc. A w przypadku konsumpcyjnych, które wcześniej mocno ciążyły bankom, zmniejszyła się nawet o 12,5 proc.
Według ekspertów niepokojący przyrost hipoteczny może być efektem dojrzewania portfela. Żeby uznać kredyt za nieregularny (czyli taki, co do którego jest poważna wątpliwość, że zostanie spłacony), musi upłynąć trochę czasu – w przypadku hipotecznych, które są udzielane na długi czas i zwykle na wysokie kwoty, nawet 7 lat. To oznacza, że może nas czekać spory problem z umowami podpisanymi w latach 2006–2008, gdy trwał boom na rynku nieruchomości finansowany właśnie pieniędzmi pożyczonymi w bankach. W tym również kredytami w obcych walutach, głównie we frankach.
>>> Życie z kredytem we frankach. Przeczytaj o tym, jak szwajcarska waluta pogrążyła Polaków.
Spore ryzyko to właśnie portfel frankowy, gdzie oprócz wpływu nieprzewidzianych zdarzeń losowych dochodzi jeszcze ryzyko walutowe. Psucie szwajcarskiego portfela widać nie tylko w nominalnym wzroście wartości niespłacanego długu, lecz także w rosnącym udziale złych pożyczek w całej puli. Jeszcze rok temu było ich 2 proc., teraz jest to 2,7 proc.
Nabrzmiewająca bańka hipoteczna cieszy jedynie firmy windykacyjne, które liczą na wysyp hipotecznych długów z banków. Krzysztof Borusowski, prezes firmy Best, spodziewa się, że podaż przekroczy 1 mld zł. – W strukturze większą rolę będą odgrywać wierzytelności denominowane w walutach obcych, zwłaszcza we franku i euro, generowane w latach 2005–2008 – uważa Borusowski.
>>> Czytaj też: Kredyty hipoteczne: minął kiepski rok, nadszedł lepszy
Windykatorzy ostrzą sobie zęby na hipoteczne długi
Anna Gawęska, prezes wrocławskiego Ultimo – drugiej co do wielkości firmy w branży windykacyjnej – mówi, że podaż długów hipotecznych może wynieść w tym roku około 1,3 mld zł. Czyli – jak wylicza – około dwukrotnie więcej niż w roku 2013.
– Coraz więcej banków sygnalizuje chęć przeprowadzenia transakcji sprzedaży przeterminowanych wierzytelności detalicznych zabezpieczonych hipoteką – mówi prezes Gawęska. Jej zdaniem bankowcy przeprowadzili już pierwsze większe tego typu transakcje w ubiegłym roku. Ale były to operacje testowe. Ultimo twierdzi, że brało udział w połowie z nich.
Krzysztof Borusowski, prezes firmy Best (to też firma z windykacyjnej czołówki), również zakłada rosnącą podaż – choć nie chce podawać szczegółów. Mówi tylko, że banki mogą wystawić na sprzedaż ponad 1 mld zł kredytów zabezpieczonych hipotekami, czyli więcej niż w 2013 r. I do zwiększonej podaży już się przygotowuje. Best zbiera pieniądze na finansowanie potencjalnych transakcji – właśnie uruchomił program emisji obligacji o łącznej wartości 300 mln zł. Prezes mówi też, że bankowcy coraz chętniej pozbywają się wierzytelności hipotecznych, co można było zauważyć już w ubiegłym roku.
Krzysztof Matela, szef EGB Investments, dodaje jeszcze jeden wątek: banki mogą chcieć pozbywać się złych kredytów mieszkaniowych, bo same będą miały opory przed prowadzeniem windykacji na własną rękę.
– Banki będą w większym stopniu zainteresowane pozbywaniem się niechcianych aktywów, mimo że są zabezpieczone nieruchomościami, m.in. ze względu na ciągle istniejące przepisy chroniące lokatora przed eksmisją oraz ryzyko reputacyjne związane z prowadzeniem egzekucji z majątku dłużnika – ocenia.
Jednak przedstawiciele banków, z którymi rozmawialiśmy, próbują studzić oczekiwania windykatorów. Paweł Kurpiński kierujący wydziałem windykacji kredytów zabezpieczonych w mBanku nie spodziewa się wysypu złych długów na sprzedaż. Powód? Ceny. Jego zdaniem obie strony mają problem, by się w tej sprawie porozumieć.
– Wzrost podaży blokowany jest przez wysokość cen oferowanych przez inwestorów, a banki, nie mając dużego problemu z portfelem hipotecznym, nie będą akceptowały cen na niskich pułapach – mówi.
mBank przyznaje, że sprzedawał już wierzytelności hipoteczne – ale deklaruje, iż były one niewielkie w porównaniu ze złymi kredytami konsumpcyjnymi, jakich pozbył się, wystawiając je na wtórnym rynku. Podobnie twierdzi PKO BP: bank sprzedawał, ale „były to jednostkowe przypadki”. Gabriela Żmijewska, zastępca dyrektora Centrum Restrukturyzacji i Windykacji PKO BP, mówi, że bank zawsze przede wszystkim stara się porozumieć z dłużnikiem. I nawet gdy dojdzie już do egzekucji, możliwe jest zawarcie ugody.
– Preferowanym rozwiązaniem jest dobrowolna sprzedaż nieruchomości przez klienta za zgodą banku – mówi Gabriela Żmijewska.
>>> Polecamy: Ranking najlepszych kredytów hipotecznych – marzec 2014
Co z przejętym hipotecznym długiem zrobią windykatorzy? Podobnie: najpierw spróbują się dogadać. Krzysztof Borusowski mówi, że o tym, jak bardzo firma mogłaby pójść na rękę dłużnikowi, będą decydować cena kupionej wierzytelności oraz koszt finansowania transakcji. Im niższe, tym większe szanse na przykład na radykalne przejściowe obniżenie raty spłacanego kredytu.
– Stawiamy na polubowne załatwianie spraw. Ale nie wykluczamy też przejmowania zabezpieczeń i wystawiania ich na sprzedaż – mówi prezes firmy Best. I dodaje, że może powstać cały rynek wtórny takich przejmowanych mieszkań i domów. To mogłoby „stabilizować ceny”.
Eksperci z branży nieruchomości jednak uspokajają: jeśli nawet windykatorzy zaczną sprzedawać przejmowane nieruchomości, to na pewno nie wszystkie i nie od razu. Spadku cen nie będzie.
– Podaż tych wierzytelności, choćby nawet wzrosła, ciągle jest mała, 1,3 mld zł to kilka tysięcy mieszkań. Przy założeniu, że większość dłużników zechce się dogadać, nawet jeśli na rynek wróci tysiąc nieruchomości, nie będzie to miało wpływu na ceny – mówi Marcin Krasoń z Home Broker. Według danych GUS w ubiegłym roku do użytku oddano 145,4 tys. nowych mieszkań.
>>> Mieszkania zaczynają drożeć. Oto najnowszy raport z rynku nieruchomości
Spokojnie, na razie to tylko efekt statystyczny
Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich
Niektóre firmy windykacyjne szacują, że w tym roku podaż wierzytelności hipotecznych może być nawet dwukrotnie wyższa niż w ubiegłym i wynieść ponad 1 mld zł. Czy rzeczywiście należy spodziewać się zwiększonej aktywności banków w sprzedawaniu złych kredytów mieszkaniowych?
Jakość portfela kredytów hipotecznych w polskich bankach jest bardzo dobra. Poziom zagrożonych kredytów waha się w przedziale 2,8–3,1 proc. wartości tego portfela. Być może ostatnio się nieco zwiększa, ale to wynika z tego, że banki ograniczyły udzielanie nowych kredytów na cele mieszkaniowe. Mamy więc do czynienia z efektem statystycznym. Jeśli na 1,85 mln umów kredytowych regularnie rat nie płaci około 3 proc., to jest to przecież ułamek. Banki sobie z tym radzą w większości przypadków, są w stanie same restrukturyzować takie kredyty. Dla banku sprzedaż wierzytelności to ostateczność.
Czy nie martwi pana fakt, że jednak nominalnie wartość złych kredytów hipotecznych przyrasta stosunkowo szybko? W styczniu było ich o 17 proc. więcej niż rok wcześniej.
Każda pula kredytów dojrzewa, to znaczy dopiero po pewnym czasie okazuje się, ile z nich jest spłacanych na czas, a ile nie. W przypadku kredytów o dużych wartościach udzielanych na bardzo długie okresy to dojrzewanie trwa nawet kilka lat. W naszych warunkach można to szacować na 4 do 7 lat. Dopiero po tym czasie będzie można powiedzieć, jak taki kredyt jest obsługiwany przez kredytobiorcę. Być może fakt, że rośnie wielkość nominalna kredytów spłacanych nieregularnie to pochodna dużej akcji kredytowej lat 2006–2008 w segmencie kredytów hipotecznych.
Dlaczego kredyty hipoteczne spłacane są lepiej niż np. konsumpcyjne?
Kredyty zabezpieczone hipotekami zaciągano przede wszystkim na zakup mieszkań i domów. Mało w tej puli jest kredytów inwestycyjnych czy spekulacyjnych. Oczywiście to, czy obsługa tych kredytów nadal będzie tak dobra, zależy od wielu czynników, na przykład od tego, czy ludzie będą mieli pracę, z której będą czerpać dochody.
To znaczy, że poważnego problemu nie ma?
Być może wraz z powstawaniem jakichś systemów finansowania inwestycji w nieruchomości w Polsce powinny też powstawać mechanizmy służące do restrukturyzacji starych zobowiązań. Problemy ze spłatami przecież występują. W większości są to przypadki losowe, ale są też kredytobiorcy, którzy ewidentnie przeinwestowali.
Czy biorąc pod uwagę to, co mówił pan o dojrzewaniu kredytów, można się spodziewać, że niespłacanych hipotecznych, będzie coraz więcej?
Zależy, jak to policzymy. Jedna sprawa to udział złych kredytów w całym portfelu. Tu wiele zależy od tempa akcji kredytowej: jeśli banki będą podpisywać mniej nowych umów mieszkaniowych to – statystycznie – udział zagrożonych będzie rósł. Jeżeli jednak akcja kredytowa ruszy, to powinien spaść. Z kolei to, czy wielkość niespłacanych kredytów liczona nominalnie –w miliardach złotych – będzie rosła zależy przede wszystkim od sytuacji gospodarczej, zwłaszcza od poziomu bezrobocia.
/>