Zanim zaczniemy się rozwodzić nad tym, co należy wziąć pod uwagę podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny, wyjaśnijmy definicje.

Marża a prowizja

Marża banku to składowa część oprocentowania kredytów, to wartość, jaką bank zarabia udzielając kredytu. Marża to parametr stały, może zostać zmieniona jedynie w przypadku, kiedy obie strony umowy wyrażą na to zgodę. Wysokość marży jest zależna od indywidualnej polityki banku. U niektórych kredytodawców o marży decyduje m.in. wartość wskaźnika LTV (LTV, Loan To Value, to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem) i kwota kredytu. Prowizja bankowa to z kolei jednorazowa opłata pobierana przez bank przy udzielaniu (a dokładniej przy wypłacaniu) kredytu. Opłata ta jest ustalana jako procent od wartości kredytu. Wysokość marży może być również uzależniona od wartości prowizji, jaką płaci klient.

Znajdziemy najtańszy kredyt mieszkaniowy. Bezpłatnie i bez zobowiązań! Sprawdź 

Wbrew pozorom, oprocentowanie nie zawsze jest najważniejsze. W dużym uproszczeniu: oferty bankowe można podzielić na dwie grupy: niska marża ale wysoka prowizja, albo wyższa marża i brak prowizji. Decydując się na którąś z opcji warto zastanowić się nad następującymi czynnikami: kwotą kredytu, rodzajem ubezpieczenia proponowanego przez bank oraz planowanym czasem spłacania kredytu. Ten ostatni wskaźnik jest szczególnie ważny, wybierając jedną z opcji warto wziąć pod uwagę to, czy będziemy wcześniej spłacać kredyt, czy planujemy spłacać zobowiązanie przez kolejne kilkanaście lat.

Co wybrać?

Żeby sprawdzić, czym kierować się podczas wybierania kredytu, posłużmy się prostym przykładem.

Porównajmy dwóch kredytobiorców pożyczających 250 tys. zł, posiadających 20% wkład własny. Kredytobiorca X zaciąga kredyt na 25 lat, kredytobiorca Y również na 25 lat, ale już teraz wie, że uda mu się spłacić zobowiązanie po 3 latach. Dla uproszczenia wyliczeń pominięte zostały koszty ubezpieczenia. Przyjęliśmy też, że trzymiesięczny WIBOR wynosi 1,56%.

Porównanie kredytu hipotecznego bez prowizji i z niską marżą 
Marża (punkty procentowe) Prowizja Rata Koszty po 25 latach spłaty Koszty po 3 latach spłaty
1,87 0,00% 1 283,00 zł 134 782,00 zł 26 949,00 zł
1,57 2,00% 1 242,00 zł 127 658,00 zł 29 743,00 zł

Żródło: www.TotalMoney.pl

Z powyższych danych jasno wynikają dwie konkluzje:

• jeśli planujemy wcześniej spłacić kredyt, korzystniejsze będzie wybranie kredytu z wyższą marżą i w konsekwencji ratą, ale bez kosztów prowizyjnych
• z kolei przy dłuższym okresie realnej spłaty, lepsze będzie niższe oprocentowanie i rata kredytu. Płacąc mniejszą ratę przez większą liczbę miesięcy udaje się nam odrobić wydatki, które ponieśliśmy płacąc prowizję.

Szukasz kredytu mieszkaniowego z niska rata? Porównaj banki i wybierz najtańszy kredyt online 

Unikaj pułapek

Warto również zwrócić uwagę na ubezpieczenie. Banki często w zamian za brak prowizji wymagają przystąpienia do ubezpieczenia. Wiąże się to z nie lada kosztami, które będziemy ponosili nawet przez kilka lat. Jak wyjść na tym z podniesioną głowa? Przede wszystkim warto przeliczyć czy faktycznie się nam to opłaca. Oprocentowanie może być niższe, prowizja zerowa ale ubezpieczenie horrendalnie wysokie - zamiast zyskać możemy stracić. W wielu przypadkach banki akceptują polisę na życie, jeśli posiadamy takową, sprawdźmy w placówce, czy jest honorowana - pozwoli to zaoszczędzić pieniądze.

Finansowe skutki wyboru kredytu hipotecznego będziesz odczuwał nawet przez kilkadziesiąt lat. Dlatego musisz wybrać mądrze. Nie kieruj się jedynie decyzjami znajomych, przeanalizuj dokładnie wszystkie oferty, nie bój się pytać, negocjować warunków. W końcu gwarantem istnienia i funkcjonowania banków są ludzie.