Państwo nie powinno jedynie wspierać zakupów nieruchomości na własność. Rozwój rynku najmu stymuluje bowiem dobrą dla gospodarki mobilność społeczeństwa. Co więcej, choć na pierwszy rzut oka związek wydaje się luźny, ostatnie lata pokazują, że im więcej właścicieli mieszkań w danym kraju, tym mniej stabilne ceny nieruchomości.

Skoro wszyscy chcą kupić, ceny są zmienne

Jak może działać ten mechanizm? W wielu społeczeństwach najem jest uznawany za rozwiązanie tymczasowe, a więc większość dąży do tego, aby zostać właścicielem dachu nad głową. W efekcie, gdy po gorszych czasach zaczyna tanieć kredyt lub gospodarka rozwija się, kreując miejsca pracy i wyższe wynagrodzenia, popyt na zakup mieszkań szybko rośnie. To przekłada się na wzrosty cen oraz stymuluje nowe inwestycje. Budowa bloków trwa jednak przynajmniej dwa lata, a więc deweloperzy nie reagują w odpowiednio szybko na pojawiający się z czasem spadek popytu, który może być wywołany np. wzrostem kosztu pieniądza lub spowolnieniem gospodarki.

Efekt? Po okresie wzrostów cen zaskoczeni deweloperzy zostają z niesprzedanymi mieszkaniami. Stąd już niedaleko do przecen lub nawet załamania na rynku, szczególnie jeśli kondycja finansowa właścicieli mieszkań używanych także się pogarsza i ich nieruchomości również zasilają i tak już dużą podaż (jak kilka lat temu w USA).

Jak na takie gorsze czasy reaguje rynek najmu? Część ludzi, którzy w normalnych warunkach decydowaliby się na zakup pierwszego mieszkania, nie robi tego w okresie kryzysu. Może to wynikać z obawy o spadki cen lub po prostu banki nie chcą dać im kredytu. Skoro nie mogą kupić nieruchomości stają się najemcami – o ile rynek najmu ma im co zaproponować.

Przyjmijmy więc, że popyt na najem rośnie, a wraz z nim ceny. Skoro czynsze rosną, a ceny zakupu spadają, rośnie rentowność wynajmu (zyski właścicieli). To skłania nowych inwestorów do zakupów, a dotychczasowi rzadziej decydują się sprzedać nieruchomość po zaniżonych cenach, skoro dzięki otrzymywanym czynszom są w stanie spłacać raty kredytowe. Taki mechanizm tworzy naturalną barierę dla nadmiernych spadków wartości nieruchomości. Większa skłonność do najmu może więc zapobiegać nadmiernym przecenom mieszkań i domów w gorszych czasach oraz hamować nadmierne wzrosty wycen w okresie prosperity.

>>> Polecamy: W którym z 222 polskich miast mieszka się najlepiej? [RANKING]

Bez najmu łatwiej o przecenę

Dane rynkowe pokazują, że taki mechanizm ma odzwierciedlenie w rzeczywistości – przynajmniej w ostatnich latach. Po pierwsze przed kryzysem udział właścicieli rósł kosztem najemców. W gorszych czasach odwrotnie – topniał udział właścicieli, a rosło grono najemców.

Głębsza analiza pokazuje, że istnieje także korelacja między wielkością rynku najmu i skalą przecen w okresie kryzysu zapoczątkowanego na przełomie lat 2007 i 2008. Pod uwagę wzięto dane z 30 krajów. Wielkość rynku najmu pochodzi z 2008 roku, a skala kryzysowej przeceny oceniana jest w okresie rocznym i pięcioletnim, przy czym bazą jest I kwartał 2008 r.

Aż w sześciu krajach na początku kryzysu rynek najmu był tak mały, że korzystało z niego mniej niż 3 proc. obywateli. Do tego grona zaliczają się Bułgaria, Chorwacja, Litwa, Malta, Polska i Węgry. W pierwszym roku kryzysu przecena wyniosła w nich przeciętnie 7,6 proc., a po pięciu latach przeciętna cena nieruchomości była o ponad 20 proc. niższa niż na początku 2008 roku.

Teraz spójrzmy na drugi biegun. W pięciu krajach na początku 2008 roku najemcy stanowili ponad 30 proc. obywateli. Tak duży był segment rynkowego najmu w Szwajcarii, Niemczech, Danii, Holandii i Szwecji. W pierwszym roku kryzysu przecena wyniosła w nich przeciętnie tylko 3,1 proc., a po pięciu latach przeciętna cena nieruchomości była średnio nawet wyższa (o 3,6 proc.) niż na początku 2008 roku.
Stabilizuje tylko rynkowy najem

Jako ciekawostkę można dodać, że nie bez kozery wyżej przytaczano jedynie informacje o wielkości rynku najmu o niezaniżonych czynszach. Zebrane dane nie wykazały bowiem wpływu istnienia dużego sektora najmu o czynszach zaniżonych (nierynkowych), który przekładałby się na stabilizację cen zakupu nieruchomości. Jest to kolejny argument potwierdzający działanie mechanizmu, zgodnie z którym spadające ceny nieruchomości są hamowane przez rosnące czynsze najmu, czyli wzrost rentowności zakupu mieszkań na wynajem.