W rozwój prywatnych akademików działające w branży firmy inwestują od kilku lat. Griffin Real Estate, lider w tym segmencie rynku, postawił obiekty w Poznaniu, Łodzi i Lublinie. Studenci mogą już rezerwować miejsca we Wrocławiu. Kolejne obiekty sieci Student Depot mają w ciągu 2–3 lat powstać w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Griffin inwestuje na własny rachunek, ale prywatne akademiki stają się także produktem inwestycyjnym, którym branża stara się przyciągnąć oszczędności Polaków.

Od marca ub.r. pieniądze od inwestorów zbiera fundusz stworzony przez Trigon TFI i firmę deweloperską Golub Gethouse, który w planach ma m.in. budowę dwóch akademików w Warszawie i Krakowie. Dotychczas udało się zebrać 60 mln zł. Fundusz kusi gwarantowaną stopą zwrotu 6 proc. w skali roku. W zamian trzeba zamrozić pieniądze przynajmniej na 5 lat. Fundusz rozliczy się z inwestorami maksymalnie po 7 latach.

Odporne na wahania

– Kupno i wynajem mieszkania to podstawowy sposób, w jaki Polacy inwestują na rynku nieruchomości. Zysk z tego rodzaju inwestycji to około 4 proc. rocznie. Żeby przyciągnąć kapitał, trzeba zaoferować wyższą stopę zwrotu – mówi Jakub Adamowicz, dyrektor rozwoju w Trigon TFI.

Pomysł Trigonu i Golub Gethouse na wyższą stopę zwrotu polega na tym, że inwestorzy uczestniczą w projekcie od początku jego realizacji. Stają się deweloperami, co ma sprawić, że zarobią więcej niż na kupnie i wynajmowaniu nieruchomości.

Pomysłów na zainteresowanie Polaków inwestycją w prywatne akademiki jest więcej. Firma Metropolitan Investment oferuje inwestorom możliwość stania się właścicielem pokoju w tego rodzaju obiekcie. Kwota inwestycji jest uzależniona od metrażu. Zaczyna się od 200 tys. zł. Metropolitan ma już akademik w Gdańsku, kolejny planuje otworzyć w Warszawie. Model inwestycji zakłada, że firma zarządza obiektem przynajmniej przez 3 lata. W tym czasie inwestorzy mają zarobić nie mniej niż 7 proc. rocznie. Po 3 latach będą mogli zdecydować, czy chcą, żeby w ich imieniu inwestycją w dalszym ciągu zarządzał Metropolitan. Mogą też zdecydować się na zmianę firmy zarządzającej lub sprzedaż swojej inwestycji.

– Akademiki to jeden z tych segmentów rynku nieruchomości, który w naszej ocenie jest odporny na wahania koniunktury. Zapotrzebowanie na miejsca w prywatnych akademikach będzie w najbliższych latach rosło – mówi Robert Jaś, wiceprezes Metropolitan Investment.

Popyt zapewnić mają przede wszystkim studenci z zagranicy. W latach 1990–2016 ich liczba wzrosła z 4 do 66 tys. Jak szacuje Metropolitan, za 2 lata może sięgnąć 90–120 tys. Popyt ma rosnąć także dlatego, że z tego typu oferty coraz częściej korzystają krajowi studenci. Jak deklaruje Griffin, miesięczny koszt wynajmu pokoju w akademiku wynosi w zależności od lokalizacji 800–1400 zł i jest porównywalny z ceną wynajmu mieszkania. Obłożenie w zarządzanych przez firmę obiektach jest niemal 100-proc. Latem, kiedy studenci wyjeżdżają na wakacje, akademiki zamieniają się w hotele. Dla inwestorów pełne wykorzystanie obiektu to jeden z podstawowych parametrów, decydujących o wysokości zysków, do których w ostatnich latach zdążyli się przyzwyczaić.

– Popularność inwestycyjna nieruchomości rośnie, co odzwierciedla coraz większa liczba transakcji gotówkowych na tym rynku. Kapitał inwestowany jest w nieruchomości ze względu na niską dochodowość bezpiecznych form lokowania kapitału, takich jak lokaty bankowe czy obligacje. Wpływ niskich stóp procentowych na produkty bankowe wraz ze stabilną od kilku lat koniunkturą na rynku nieruchomości powoduje, że ta klasa aktywów ma opinię bezpiecznej inwestycji, a jednocześnie dającej szansę na wyższe stopy zwrotu – mówi Piotr Święcik, szef biura doradztwa inwestycyjnego w Banku Handlowym.

Przy 2-proc. inflacji oprocentowanie lokat bankowych niewiele przekracza 1 proc., a na oferowanych przez Skarb Państwa obligacjach można zarobić 2,1–2,7 proc. rocznie. Na tym tle rynek nieruchomości wygląda atrakcyjnie. Roczne tempo wzrostu cen sięga 5 proc., a dodatkowo kilka punktów procentowych można zarobić wynajmując mieszkanie.

– W nieruchomości inwestujemy nie tylko za gotówkę, ale także na kredyt. Nie należą do rzadkości transakcje, w których nabywca wykłada połowę kapitału, a drugą pożycza i następnie wynajmuje kupione w ten sposób mieszkanie – mówi Jarosław Sadowski, ekspert firmy Expander.

Z szacunków Narodowego Banku Polskiego wynika, że na siedmiu największych rynkach nieruchomości w kraju wydaliśmy na mieszkania w ciągu roku 26 mld zł. 17 mld zł stanowiły transakcje gotówkowe. Jeszcze trzy lata temu ta kwota była o 50 proc. mniejsza. Kupione w ten sposób nieruchomości z reguły trafiają na wynajem. Saldo napływu kapitału do specjalizujących się w tej klasie aktywów funduszy było w zeszłym roku najwyższe od dekady. Jak oszacowała firma Analizy Online, wyniosło jednak niecałe 200 mln zł. Różnica między skalą bezpośrednich inwestycji i wpływów do funduszy pokazuje, jak duże pole do działania mają firmy, które oferują produkty powiązane z rynkiem nieruchomości.

– Nastawienie jest dziś inne, niż było w trakcie poprzedniej hossy zakończonej przed dekadą. Inwestorzy nie liczą obecnie na silny wzrost cen. Kupują nieruchomości przede wszystkim dla stałego dochodu. Przy czym oczekiwania odnośnie do jego wysokości są dość wysokie – mówi Piotr Święcik.

Obiecywane przez firmy inwestycyjne 6–7 proc. rocznie to minimalny poziom, który jest w stanie przyciągnąć inwestorów. Zlikwidowany w zeszłym roku po trzech latach funkcjonowania fundusz Murapol FIZ Mieszkaniowy, który jeden z największych krajowych deweloperów prowadził wspólnie z Altus TFI, dał inwestorom zarobić 8 proc. rocznie. Za pozyskane pieniądze fundusz zrealizował inwestycje w Krakowie i Katowicach, a po sprzedaży mieszkań rozliczył się z inwestorami. Obecnie Murapol zbiera w ten sposób kapitał z Trigonem.

– Inwestycja w projekty związane z nieruchomościami mieszkaniowymi jest krótsza niż w przypadku nieruchomości komercyjnych i trwa z reguły 2 lata. Ta oferta cieszy się większym zainteresowaniem inwestorów – mówi Adamowicz.

Licytują wysoko

Hossa na rynku nieruchomości jest coraz bardziej zaawansowana, co może zapowiadać zbliżający się kres wzrostów. Koszty realizacji inwestycji są coraz większe (drożeją grunty, materiały i robocizna). Inwestorzy jednak puszczają w niepamięć lekcje z ostatniego kryzysu finansowego, który zaczął się właśnie od nieruchomości. Takiemu zachowaniu sprzyja to, że w walce o klientów firmy nie boją się licytować wysoko. Podstawowym przedmiotem działalności Metropolitan jest budowa nieruchomości komercyjnych, które następnie są wynajmowane na przykład takim sieciom handlowym jak Biedronka. Inwestorzy mogą wykupić udziały w spółkach celowych, które budują, a następnie zarządzają tego rodzaju obiektami. Jak deklaruje Robert Jaś, roczny zysk tego typu inwestycji przekracza 10 proc. Jego firma zebrała w zeszłym roku ponad 200 mln zł od ok. 500 inwestorów. Sprzedaje im nie tylko produkty inwestycyjne, ale także swoje obligacje. To jedno z podstawowych narzędzi, które deweloperzy wykorzystują do finansowania inwestycji.

Według niektórych specjalistów sukces funkcjonującej od 2 lat firmy wynika między innymi ze zdecydowanie wyższych niż stawki rynkowe prowizji, które Metropolitan płaci sprzedawcom swoich produktów i obligacji. Mogą one sięgać nawet 10 proc.

– Płacimy dokładnie pięć razy mniej, tj. 2 proc. W moim odczuciu jest to atrakcyjna, ale rynkowa stawka, marże z komercjalizacji są wysokie i my się nimi dzielimy także ze sprzedawcami swoich produktów. Wszystko przejrzyście prezentujemy również swoim inwestorom. Zwróciłbym także uwagę, że nasza oferta skierowana jest do bardzo świadomej grupy klientów – mówi Robert Jaś.

>>> Czytaj też: Morawiecki: Polexit jest tak samo możliwy jak Germanexit. Polska jest i pozostanie częścią UE [WYWIAD]