Nowy problem – wartość zabezpieczenia
Projekt nowych wymogów Komisji Nadzoru Finansowego wprowadza bowiem nie tylko obowiązek pozostawienia klientowi 50 proc. dochodu po spłacie raty kredytu. Większym problemem jest wymóg stałego sprawdzania relacji między kredytem a wartością zabezpieczenia.
„Banki miałyby obowiązek podejmowania środków zaradczych, gdyby wartość zabezpieczenia spadła. Jest to pewien problem, bo jak banki mają się zabezpieczać? Jeśli kredyt jest dobrze spłacany, klient wywiązuje się ze wszystkich zobowiązań, to czego można od niego więcej żądać? To jest problem do rozwiązania” – podkreśla Emil Szweda, analityk Open Finance.
W KNF powiedziano Forsalowi.pl, że w takich przypadkach bank mógłby żądać od klienta dodatkowego zabezpieczenia.
„Prawo bankowe i tak daje bankowi możliwość monitorowania kredytu i domagania się większych zabezpieczeń. W przypadku przedsiębiorcy jest to stosunkowo nieskomplikowane, bo firma z reguły dysponuje większymi zasobami, dającymi w razie potrzeby dodatkowe zabezpieczenia” – mówi Forsalowi.pl mecenas Jerzy Bańka, prawnik Związku Banków Polskich.
Ale o takie zabezpieczenia może być trudno w przypadku klientów, którzy są dopiero na dorobku i jedynym ich majątkiem jest właśnie mieszkanie czy dom będące zabezpieczeniem kredytu.
„I to rzeczywiście jest problem. W polskiej rzeczywistości częste są przypadki, że np. w razie utraty pracy przez głównego kredytobiorcę cała rodzina składa się na spłatę rat kredytu hipotecznego. Jeśli jednak bank, monitorując sytuację kredytobiorcy, uznałby, że utrata pracy oznacza utratę zdolności kredytowej, mógłby wypowiedzieć umowę kredytową.
To w ciągu miesiąca oznacza dla klienta konieczność spłaty całości pozostałego kredytu. Stwarzałoby to jednak dodatkowe ryzyko dla samego banku – o ile bowiem rodzina może złożyć się na spłatę raty kredytu, o tyle trudno spodziewać się, że będzie ją stać na spłatę kilkuset tysięcy złotych” – zwraca uwagę Jerzy Bańka.
W listopadzie już spadły średnie ceny mieszkań w większości polskich miast. W 12 z 14 badanych miast, ceny były od 0,6 do 6 proc. niższe niż w październiku - wynika z danych "Raportu z rynku nieruchomości” przygotowanego przez Oferty.net i Open Finance.
Na razie nikt nie wie, co będzie, jeśli wartość zabezpieczenia spadnie i bank będzie wymagał dodatkowych gwarancji. Zgodnie z obowiązującym prawem banki i tak mogą już dziś domagać się kolejnych zabezpieczeń. Ale co będzie, jeśli klient dobrze spłaca kredyt, natomiast nie ma takich dodatkowych zabezpieczeń? Na to pytanie wciąż nie ma odpowiedzi.
Komisja Nadzoru Finansowego tworząc nowe rekomendacje w kryzysowych czasach chce dbać o bezpieczeństwo depozytariuszy banków, jednak przy okazji może zaszkodzić klientom, którzy są dobrymi kredytobiorcami.
Tymczasem rynek kredytów hipotecznych i już tak mocno wziął na wstrzymanie, podobnie jak cały polski rynek kredytowy. Pożyczki dla gospodarstw domowych i firm wzrosły łącznie w listopadzie zaledwie o 1 proc., podczas gdy od końca 2007 r. – o 29,5 proc. – tak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego.
Zostawić klientowi 50 proc. dochodów? Nie ma sprawy
Od kilkunastu dni bankowcy zajmują się analizowaniem, co przyniesie wejście w życie Rekomendacji T. Z sondy Forsal.pl wynika, że banki nie za bardzo przejmują się wymogiem, by miesięczna rata kredytu nie przekraczała 50 proc. dochodu klienta. „Te wymogi i tak stosujemy, od wielu miesięcy” – mówią bankowcy. Największe polskie banki – PKO BP i Pekao SA nie chcą w ogóle odnosić się do projektu Rekomendacji T. „Za wcześnie” – mówią zgodnie. Podobnie w nowych bankach – biuro prasowe Alior Banku usprawiedliwia się trwającymi konsultacjami i też nie komentuje rekomendacji.
Robert Kachnowicz, dyrektor Pionu Sprzedaży Kredytów Detalicznych Santander Consumer Bank podkreśla, że po analizie tendencji na rynku, bank wprowadził zmiany w produkcie hipotecznym już na początku lutego i od tego czasu bank spełnia nowe wymogi, także i ten dotyczący pozostawiania klientowi 50 proc dochodu. „Wprowadzone w lutym zmiany zostały uwzględnione w planach sprzedażowych banku na 2008 r. i pozwalają realizować założony plan na ten rok” – mówi Forsalowi.pl dyrektor Kachnowicz.
„Santander Consumer Bank uchodzi za bank, który już w ubiegłych latach wyprzedzał produktami hipotecznymi zmiany rynkowe – w tym również te nakładane przez instytucje nadzorcze (np. Rekomendację S). Bank realizuje sprzedaż kredytów dbając o możliwości spłaty klientów – jest to korzystne w równej mierze dla banku, jak i jego kredytobiorców” – dodaje Robert Kachnowicz.
Nowe obostrzenia, nawet w bardziej rygorystycznej formie, banki i tak stosują. „Dlatego z tego punktu widzenia rekomendacja T w ogóle nie będzie miała wpływu na rynek. Który zresztą już i tak siadł” – mówi Forsalowi.pl Emil Szweda, analityk Open Finance. Niektóre rynkowe szacunki wskazuja, że listopadowe zmniejszenie się rynku kredytów hipotecznych wynosi nawet 40-50 proc. , w zależności od regionu Polski.
„Zamierzamy stosować się do wszystkich zapisów rekomendacji T, w tym do wymogu pozostawiania kredytobiorcy co najmniej 50 proc. dochodu po zapłaceniu raty kredytu, o ile ograniczenie takie zostanie wprowadzone. Zgodnie z polityką kredytową naszego banku od dawna stosujemy ograniczenia w zakresie maksymalnej dopuszczalnej relacji pomiędzy wysokością raty kredytu a kwotą dochodu netto klienta. W sytuacji, gdy nasz kredytobiorca to osoba o relatywnie niskich dochodach, stosowane ograniczenia są nawet bardziej restrykcyjne” – mówi Forsalowi.pl Michał Chruściel, dyrektor departamentu kredytów hipotecznych w Fortis Bank Polska.
Ale 50 proc. zaszkodzi najbogatszym
Ale dyrektor Chruściel zwraca uwagę, że nie można jednakowej miary stosować w stosunku do wszystkich kredytobiorców. Paradoksalnie – rekomendacja T bardziej zaszkodzić może najbezpieczniejszym, czyli najzamożniejszym klientom.
„Na przekroczenie rekomendowanego poziomu wskaźnika DTI, mogą sobie pozwolić klienci o relatywnie wysokich dochodach. Dlatego nowa rekomendacja może przynieść spowolnienie akcji kredytowej głównie w segmencie klientów zamożnych. Nie zahamuje ona natomiast dynamiki sprzedaży kredytów w segmencie klientów średnio zamożnych. Wydłużanie okresu spłaty kredytu nie będzie skutecznym sposobem poprawy sytuacji. Działanie takie ma w praktyce niewielki wpływ na wysokość kredytu, oznacza natomiast wzrost kosztów odsetkowych dla klienta i większe ryzyko dla banku” – dodaje dyrektor Chruściel.
KNF chce pomóc rynkowi. Ale – i tego obawiają się bankowcy – dmuchanie na zimne może przeszkodzić tam, gdzie na razie wcale nie jest tak źle.
