Często przedsiębiorcy dysponujący działką planują wybudowanie na niej np. hali produkcyjnej, biurowca czy domu mieszkalnego. W tym celu zawierają umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą, aby zrealizował inwestycję. Tymczasem dość powszechną praktyką jest, że generalny wykonawca zawiera porozumienia z podwykonawcami i zleca im wykonanie poszczególnych robót, np. zamontowanie okien czy położenie dachu.
– Także wielu indywidualnych właścicieli gruntów budowlanych podpisuje z firmami budowlanymi, czyli generalnymi wykonawcami, umowy o wybudowanie budynku – mówi Wojciech Szybkowski, partner z Departamentu Nieruchomości i Budownictwa kancelarii CMS Cameron McKenna.
Trzeba pilnować budowy
– Wydawać by się mogło, że jeżeli to generalny wykonawca zawiera umowę z podwykonawcą, to on ponosi odpowiedzialność za rozliczenia finansowe. W rzeczywistości jednak nie jest to tak proste – mówi Wojciech Szybkowski.
Reklama
Zgodnie z prawem strony umowy o roboty budowlane ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia na rzecz prac podwykonawców, których zaakceptował inwestor. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie tej umowy.
Z jednego z orzeczeń Sądu Najwyższego wynika, że zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą może być wyrażona nawet w sposób dorozumiany po zawarciu takiej umowy.
Inwestor może ponosić odpowiedzialność wobec podwykonawców niezależnie od tego, czy jest przedsiębiorcą budującym zakład produkcyjny, deweloperem, czy indywidualnym posiadaczem działki marzącym o własnym lokum.
– W skrajnych przypadkach inwestor może być zobowiązany do podwójnej zapłaty za te same roboty budowlane: najpierw generalnemu wykonawcy, a jeżeli ten nie zapłaci podwykonawcom – także na ich rzecz, czyli praktycznie drugi raz za to samo – wyjaśnia Wojciech Szybkowski.
Roman Nowicki, przewodniczący Kongresu Budownictwa Polskiego, organizacji zrzeszającej firmy budowlane, radzi, aby właściciele nieruchomości na bieżąco interesowali się tym, co dzieje się na placu budowy, a także uzgadniali wszystkie szczegóły m.in. z wykonawcami. To pozwoli uniknąć potem wielu niepotrzebnych komplikacji.
Ograniczyć ryzyko
Wojciech Szybkowski podkreśla, że orzecznictwo sądów zmierza w kierunku ochrony podwykonawców kosztem wszystkich innych podmiotów zaangażowanych w inwestycję.
Co gorsza, odpowiedzialności solidarnej w przypadku umowy o roboty budowlane za zobowiązania wobec podwykonawców nie można umownie ograniczyć ani wyłączyć. Można jednak zminimalizować ryzyko ewentualnej odpowiedzialności.
– Po pierwsze, w przypadku mniej skomplikowanych robót budowlanych warto wybrać wykonawcę, który nie będzie korzystał z podwykonawców. Zakaz powierzania robót podwykonawcom należy zapisać w umowie. Po drugie, jeżeli potrzebne jest zaangażowanie podwykonawców, istotne jest ścisłe uregulowanie zasad współpracy właściciela działki i generalnego wykonawcy w procesie ich wybierania. Ważne, aby strony mogły wspólnie na bieżąco monitorować proces płatności – radzi Wojciech Szybkowski.
Po trzecie, należy zwracać szczególną uwagę na związek między terminem zapłaty za te same etapy robót w ramach poszczególnych szczebli drabiny płatności. Postanowienia odpowiednich umów powinny pozwalać na jak najwcześniejsze wykrycie przez inwestora sytuacji, w której powstały zaległości na rzecz któregokolwiek z podwykonawców. Umowy te powinny także pozwalać na wstrzymanie przepływów pieniędzy na wyższych szczeblach drabiny aż do czasu uregulowania zaległości na niższych. Ryzyko dla właściciela zmniejsza się, jeżeli termin zapłaty na rzecz podwykonawców za dany etap robót przypada przed terminem zapłaty na rzecz generalnego wykonawcy za ten sam etap.
Po czwarte, szczególnej uwagi wymaga umowna regulacja odpowiedzialności między wszystkimi podmiotami zaangażowanymi w inwestycję. Szczególnie co do okresu i ograniczeń kwotowych tej odpowiedzialności, a także co do instrumentów zabezpieczających ewentualne roszczenia.
Wszystko w umowie
– Dla przykładu, jeżeli istnieje ryzyko, że podwykonawca może zgłaszać roszczenia bezpośrednio wobec właściciela nieruchomości, powinien on równocześnie ponosić solidarną odpowiedzialność wobec właściciela za opóźnienia lub wady wykonywanych przez siebie robót. Regulacja ustawowa nie przewiduje takiej odpowiedzialności. Należy sprawę uregulować w umowach między zainteresowanymi stronami – podkreśla Wojciech Szybkowski.
