Taka sytuacja to dobra wiadomość dla firm, które rozglądają się za nowymi powierzchniami, bo mogą uzyskać lepsze warunki.
– Przed podjęciem negocjacji z zarządcą galerii handlowej należy przeprowadzić dokładną analizę lokalnej sytuacji. Sprawdzić poziom bezrobocia, siły nabywczej mieszkańców, nasycenie powierzchnią handlową, konkurencję oraz obecność na danym rynku sklepów w ramach sieci – wymienia Edyta Potera, dyrektor w dziale najmu powierzchni handlowych w Jones Lang LaSalle.
Firmy planujące wynajem biura powinny określić swoje plany rozwoju w perspektywie przynajmniej trzech lat. – Należy też pamiętać o zabezpieczeniu elastyczności w podpisywanej umowie, dzięki czemu będzie można dobrać lub oddać część powierzchni. Ważna jest też konieczność doprecyzowania wymagań technicznych względem przyszłego biura, dotyczących sieci informatycznej, klimatyzacji, kontroli dostępu oraz możliwości aranżacji powierzchni – tłumaczy Jakub Sylwestrowicz, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Jones Lang LaSalle.
Samo szukanie powierzchni i uzgadnianie warunków finansowych może zająć przynajmniej trzy miesiące, proces podpisywania umowy to przynajmniej 1,5 miesiąca, a prace adaptacyjne trwają kolejne 3–5 miesięcy. Jeżeli umowa jest podpisywana zanim jeszcze obiekt został wybudowany trzeba doliczyć nawet 2–3 lata.
Po analizie i określeniu własnych potrzeb firma powinna zastanowić się, ile jest w stanie zapłacić za wynajem oraz co ją jest w stanie przekonać do tego, by podpisać umowę w sytuacji, gdy zarządca nie chce bardzo zejść z podstawowej ceny.
Przez to, że rynek centrów handlowych powoli staje się rynkiem najemcy niż wynajmującego, korzyści, które można uzyskać przy zwieraniu umowy, stale przybywa. Zarządcy coraz chętniej godzą się na obniżenie czynszu w pierwszym roku trwania umowy, która trwa średnio pięć lat. Rabat, którzy można uzyskać, nie przekracza na ogół 10 proc.
Jak podpowiada Magdalena Frątczak, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE, można też ubiegać się o obniżenie stawki czynszu podstawowego, a podwyższenie części stanowiącej procent od obrotu. To rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla najemców w czasie spowolnienia gospodarczego. Ich zobowiązania maleją wraz z tym, jak spadają ich przychody.
Nowi najemcy mogą też wynegocjować sobie zawieszenie płatności z tytułu wynajmu lokalu na czas jego remontu. Bywa też, że właściciele obiektów są skłonni partycypować w kosztach adaptacji powierzchni. Można więc zyskać nawet ponad 200 euro za 1 mkw.
– Dodatkowe zachęty, takie jak jednorazowe zwolnienia z płatności czynszu czy partycypacja w kosztach wykończenia lokalu, możliwe są w centrach drugorzędnych, ze słabszą pozycją na rynku – podkreśla Edyta Potera.
Deweloperzy dysponujący powierzchniami biurowymi mogą przyznać potencjalnym najemcom pakiet dodatkowych zachęt, takich jak dłuższe okresy zwolnienia z czynszu, pokrycie kosztów wykończenia biura pod klucz czy większa elastyczność w dobieraniu powierzchni. – Dla dużych organizacji, które są w stanie przewidzieć wzrost liczby swojego personelu – korzystne może być np. zarezerwowanie na jakiś czas dodatkowej powierzchni po preferencyjnych stawkach – podpowiada Jakub Sylwestrowicz.
Firmy, które nie mają doświadczenia w wynajmowaniu powierzchni, mogą skorzystać z doradztwa specjalisty. Dzięki temu zyskają pewność, że nie przeoczą wielu istotnych parametrów budynku, które będą miały wpływ na komfort pracy, koszty związane z nakładami na adaptację powierzchni czy ryzyko niedostarczenia na czas lokalu. Na rynku powierzchni handlowych stawki są ustalane w formie opłaty stałej lub jako procent od obrotu.
– Na rynku biur wynagrodzenie może być określone np. w formie procentu od wygenerowanych oszczędności, procentu od rocznego czynszu lub stanowić stałą stawkę – wymienia Jakub Sylwestrowicz.
