Osoby posiadające kredyt mieszkaniowy, mają teraz okazję przekonać się, dlaczego już w 2016 roku ostrzegano przed wzrostem stóp procentowych. Banki miały obowiązek przedstawiać klientom kalkulacje wysokości rat przy poziomie stopy referencyjnej (zwykle WIBOR-u 3M) wyższym aż o 4,00 punkty procentowe. Wielu kredytobiorców nie wierzyło jednak, że taki czarny dla nich scenariusz może się zrealizować. Perspektywa dalszego wzrostu rat kredytów mieszkaniowych w PLN oraz możliwego pogorszenia ich spłacalności zachęca do zastanowienia się, czy nowe „hipoteki” ostatnio nie były w Polsce przyznawane na zbyt duże kwoty. Pewną odpowiedź stanowią ciekawe dane, które niedawno opublikował Narodowy Bank Polski.
Nasze limity LtV, LtI oraz DSTI wcale nie były liberalne
Raport NBP o stabilności systemu finansowego często dostarcza ciekawych danych na temat rynku kredytów mieszkaniowych. Tym razem Narodowy Bank Polski zaprezentował informacje dotyczące średniego poziomu wskaźników LtV, LtI oraz DSTI w przypadku Polski i krajów strefy euro. Wskaźnik LtV jako relacja długu do wartości nieruchomości pojawia się dość często w branżowych artykułach. Nieco rzadziej mówi się o DSTI, czyli relacji wysokości wszystkich rat i podobnych zobowiązań do dochodu netto gospodarstwa domowego. Rzadziej wykorzystywany i jednocześnie ciekawy wskaźnik LtI (ang. Loan to Income) prezentuje natomiast wartość nowego kredytu w relacji do rocznych dochodów netto gospodarstwa domowego.
Poniższy wykres pokazuje średni poziom wskaźników LtV oraz LtI dla krajów strefy euro (lata 2016 - 2018) oraz Polski (2019 r.). Prezentowane na wykresie informacje dotyczą faktycznie udzielonych kredytów mieszkaniowych. Widzimy, że w przypadku Polski, średni wkład własny wynosił około 31% (LtV = 69%), co było stosunkowo bezpiecznym wynikiem. Większy wkład własny wnosili tylko Hiszpanie, Włosi i Grecy. Również „polski” wskaźnik LtI na poziomie około 3,9 pokazujący średnią relację między wartością nowego kredytu mieszkaniowego i rocznym dochodem kredytobiorców kształtował się na dość niskim poziomie. Tylko trzy kraje uwzględnione na poniższym wykresie (Grecja, Irlandia i Francja) cechują się mniejszą wartością wskaźnika LtI. Oczywiście, trzeba mieć na uwadze odrobinę inną perspektywę czasową porównywanych informacji (strefa euro: 2016 r. - 2018 r., Polska: 2019 r.).
W świetle danych z wykresu, niepokojąco wyglądają na przykład standardy kredytowe z Austrii i Belgii, gdzie przeciętny kredytobiorca mieszkaniowy pożyczał ponad sześciokrotność swojego rocznego dochodu netto (LtI > 6,0). Jak informuje Narodowy Bank Polski, w przypadku naszego kraju udział nowych kredytów mieszkaniowych z poziomem wskaźnika LtI powyżej 5,0 wynosił 25% (2019 r.) - 27% (I poł. 2021 r.). To właśnie posiadacze takich „hipotek” będą mocno narażeni na skutki dalszych wzrostów WIBOR-u.
Zmienne stopy procentowe to drugi element układanki
Informacje zaprezentowane przez NBP sugerują, że w Polsce wymogi dotyczące wskaźnika DSTI, czyli relacji rat i podobnych świadczeń do dochodu netto kredytobiorców również nie były liberalne. Warto jednak pamiętać o konstrukcji oprocentowania, czyli ważnej kwestii, która została pominięta przy okazji wcześniejszej analizy. Krajowe banki komercyjne dopiero od połowy 2021 r. zostały zobowiązane do oferowania „hipotek” ze stawką procentową ustaloną na pierwsze pięć lat. Osoby, które wybrały właśnie takie kredyty hipoteczne jeszcze przed jesiennymi decyzjami Rady Polityki Pieniężnej, prawdopodobnie nie będą miały powodów do narzekań (mimo początkowo nieatrakcyjnej stawki oprocentowania).
Niestety, popularność kredytów z czasowo „zamrożonym” oprocentowaniem jest w Polsce nadal niska. Informacje Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (European Mortgage Federation) wskazują natomiast, że we wspomnianej już Belgii aż 63% - 85% nowych „hipotek” posiadało stawkę oprocentowania ustaloną na dłużej niż 10 lat (dane dla II kw. 2018 r. - II kw. 2021 r.). W Holandii cechującej się niskim wkładem własnym udzielanych kredytów, nowe „hipoteki” z oprocentowaniem ustalonym co najmniej na 5 lat stanowiły 70% - 80% rynku. Popularność kredytów posiadających okresowo stałe oprocentowanie, na pewno pozwala nieco poluzować wymagania związane chociażby z wkładem własnym i obliczaniem zdolności kredytowej.
/>
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych RynekPierwotny.pl