Niedawna analiza portalu RynekPierwotny.pl sugeruje, że wynagrodzenia przestały nadążać za rosnącymi cenami mieszkań w Polsce, zarówno tymi z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Niedostateczna dostępność cenowa mieszkań zmusza wielu kredytobiorców (zwłaszcza młodszych) do zaciągania zobowiązań hipotecznych, które mają zbyt wysoki udział w ich comiesięcznym dochodzie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić skalę opisywanego zjawiska, które dotyczy nowych kredytów mieszkaniowych. Ciekawe wydają się też dane na temat udziału rat w dochodzie wszystkich posiadaczy „hipotek”.

Około jedna czwarta nowych kredytów wzbudza wątpliwości

Dobrym powodem do sprawdzenia skali obciążeń kredytowych Polaków wydaje się niedawna publikacja raportu KNF. Wspomniany raport prezentuje między innymi rozkład nowych „hipotek” w zależności od poziomu wskaźnika DSTI (ang. Debt - Service - to - Income). Zgodnie z definicją przyjętą przez nadzór finansowy, poziom DSTI informuje o tym, jaka jest miesięczna relacja wartości wszystkich spłacanych rat kredytowych do dochodu netto gospodarstw domowych. W ramach wskaźnika DSTI uwzględniane są wszystkie obciążenia kredytowe poza zadłużeniem na karcie kredytowej, w linii kredytowej, a także na rachunku bieżącym.

Na poniższym wykresie eksperci RynekPierwotny.pl przedstawili rozkład nowych „hipotek” z 2018 r. pod względem poziomu wskaźnika DSTI. Informacje Komisji Nadzoru Finansowego wskazują, że ten rozkład przedstawia się następująco:

  • DSTI < 20% - 26,6% umów kredytowych zawartych w 2018 r.
  • DSTI od 20% do 30% - 24,5% umów kredytowych zawartych w 2018 r.
  • DSTI od 30% do 40% - 23,8% umów kredytowych zawartych w 2018 r.
  • DSTI od 40% do 50% - 16,5% umów kredytowych zawartych w 2018 r.
  • DSTI od 50% do 60% - 6,7% umów kredytowych zawartych w 2018 r.
  • DSTI > 60% - 1,9% umów kredytowych zawartych w 2018 r.

Nie można jednoznacznie określić poziomu wskaźnika DSTI, który stanowi sygnał ostrzegawczy. Często przyjmuje się jednak, że wszystkie raty nie powinny stanowić więcej niż 40% dochodu netto kredytobiorcy mieszkaniowego. Zgodnie z takim założeniem, mniej więcej co czwarta nowa „hipoteka” w 2018 r. cechowała się podwyższonym ryzykiem niewypłacalności dłużnika. Zdaniem KNF - u, szczególnie niepokojący jest udział (10%) kredytów z poziomem DSTI ponad 40%, które w 2018 r. zostały udzielone gospodarstwom domowym o relatywnie niskich dochodach (poniżej 4000 zł netto).

„Hipoteki” waloryzowane frankiem nie prezentują się najgorzej

Warto dodać, że w swoim rocznym raporcie („Wyniki badania portfela kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych gospodarstw domowych według stanu na koniec 2018”) nadzór finansowy zaprezentował również ciekawe informacje dotyczące poziomu wskaźnika DSTI dla wszystkich aktualnie spłacanych kredytów mieszkaniowych. Na podstawie danych KNF, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowali poniższą tabelę, która przedstawia szacunkowy rozkład wszystkich kredytów mieszkaniowych pod względem poziomu wskaźnika DSTI (wedle stanu na koniec 2018 r.).

Informacje z poniższego zestawienia wskazują, że „hipoteki” o zbyt wysokiej relacji rat do dochodu netto kredytobiorców (DSTI ponad 40%) obecnie stanowią około 22% wartości portfela hipotecznego banków. Ten wynik potwierdza, że problem związany z „przekredytowaniem” nabywców mieszkań nie jest zupełnie nowy. Kolejna ciekawa obserwacja dotyczy porównania rozkładu wskaźnika DSTI dla kredytów „złotówkowych” i waloryzowanych frankiem szwajcarskim. Kredyty „frankowe” wyróżniają się nieco wyższym udziałem zobowiązań z DSTI ponad 60% (8% vs 5%). Warto jednak zwrócić uwagę, że wedle danych KNF umowy stanowiące aż 43% wartości kredytów „frankowych” cechują się bardzo bezpiecznym poziomem DSTI wynoszącym poniżej 20%. Analogiczny wynik dla kredytów mieszkaniowych bez waloryzacji (waluta: PLN) to 28%.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl