Ostrożne szacunki wskazują, że obecnie około 20% - 30% obrotu lokalami mieszkalnymi stanowią transakcje o charakterze typowo inwestycyjnym. Nie wszystkie takie zakupy mieszkań są ukierunkowane na długookresowy wzrost wartości lokalu. Stosunkowo popularny staje się house flipping, czyli okazyjne zakupy lokali mieszkalnych z myślą o odsprzedaży w perspektywie czasowej nieprzekraczającej 1 roku - 2 lat. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, ile można zarobić na takich spekulacyjnych transakcjach. Jako przykład posłużyły dwa mieszkania z dużych miast.

Przykładowy flip może wygenerować 9% - 12% zysku

W ramach pierwszego przykładu warto wziąć pod uwagę mieszkanie o powierzchni 48 mkw. położone na terenie warszawskiej Pragi - Południe, Inwestor kupił to „M” w IV kw. 2018 r. Lokal miał cenę transakcyjną (7700 zł/mkw.) o ok. 7% niższą od średniej ofertowej stawki z Pragi - Południe, ponieważ był jednym z dwóch ostatnich mieszkań w całej inwestycji. Koszty związane z zakupem przykładowego lokum (m.in. wynagrodzenie notariusza) wyniosły 0,7% jego ceny transakcyjnej. Inwestor wykończył przykładowe mieszkanie za kwotę wynoszącą 1300 zł/mkw.

W II kw. 2019 r. nabywca kupił to mieszkanie za 10 100 zł/mkw., czyli ówczesną średnią transakcyjną cenę nowego metrażu na Pradze - Południe powiększoną o kwotę nieco wyższą od kosztów wykończenia (1500 zł/mkw.). Na całej transakcji inwestor zarobił 50 213 zł. Ten zysk zostanie pomniejszony o podatek PIT ze stawką 19%. Ostateczny zysk inwestora wyniesie zatem 40 673 zł. Obliczona stopa zwrotu netto stanowi 9,4% łącznej sumy wydatków.

W ramach drugiego przykładu zajmiemy się używanym mieszkaniem z Gdańska (56 mkw.), które w II kw. 2018 r. zostało zakupione za cenę (5500 zł/mkw.) o 15% niższą od ówczesnej średniej transakcyjnej stawki dla rynku wtórnego. Taka różnica względem rynkowej średniej wynikała z faktu, że mieszkanie pochodzące z lat 70 - tych nadawało się do remontu. Inwestor w ramach kosztów transakcyjnych musiał między innymi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych oraz taksę notarialną. Koszty transakcyjne łącznie wyniosły 2,7% ceny mieszkania. Inwestor zdecydował się na ograniczony kosztowo remont (za 900 zł/mkw.), dzięki któremu mieszkanie w I kw. 2019 r. sprzedało się za ówczesną średnią stawkę transakcyjną na rynku wtórnym (7500 zł/mkw.). Na opisywanym flipie inwestor zarobił odpowiednio: 53 284 zł (przed odliczeniem podatku) oraz 43 160 zł (po opodatkowaniu). Stopa zysku netto wyniosła zatem 11,8% w relacji do poniesionych wydatków.

Powyższe przykłady pokazują, że używane mieszkanie pomimo konieczności zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (2,00% wartości) może wygenerować wyższy zysk w ramach odsprzedaży. Dlatego inwestorzy są zainteresowani starszymi „M” o dobrej lokalizacji, które można stosunkowo tanio wyremontować.

>>> Czytaj też: Nasze płace nie nadążają już za cenami mieszkań?

Możliwe są także bardziej ryzykowne inwestycje

W nawiązaniu do powyższych przykładów warto podkreślić, że są one dość konserwatywne pod względem założeń i bazują przede wszystkim na rynkowym wzroście średnich cen mieszkań. Niektórzy krótkoterminowi inwestorzy (zwani flipperami) osiągają wyższe stopy zwrotu poprzez podejmowanie dodatkowego ryzyka. Przykładem są okazyjne zakupy mieszkań nieposiadających księgi wieczystej, obciążonych roszczeniami albo pochodzących z egzekucji komorniczej. Zdarzają się też flipy przy dużym zaangażowaniu kapitału obcego pochodzącego z banku (do 90% inwestycji). Wszystkie takie rozwiązania generują oczywiście większe ryzyko. Jest ono ograniczone, jeżeli ceny nieruchomości mieszkaniowych wykazują stabilną tendencję wzrostową. Problem może natomiast pojawić się, gdy krótkoterminowy inwestor kupi mieszkanie na cenowej „górce”. Wtedy do wyboru są dwa warianty: sprzedaż z zerowym zyskiem lub stratą albo wynajem w oczekiwaniu na kolejne wzrosty cen metrażu.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl