Eksperci RynekPierwotny.pl w ramach niedawnej analizy, która została opublikowana również na portalu Forsal.pl obliczyli, że program Bezpieczny Kredyt 2% może zwiększyć o ok. 50% zdolność kredytową beneficjentów i zarazem powierzchnię użytkową mieszkania możliwą do zakupu. Problem w tym, że wiele młodszych osób nie spełni wymogów nowego programu dopłat. Generalnie rzecz biorąc, chodzi o singli i rodziny, które mają lub wcześniej miały lokum na własność. Czy takie osoby niekwalifikujące się do programu Bezpieczny Kredyt 2% w ciągu najbliższego roku również mogą liczyć na pozytywne informacje dotyczące kredytów mieszkaniowych? Wielu rodaków pyta bowiem, jak zwiększyć zdolność kredytową bez Bezpiecznego Kredytu 2%.
Niewielka korekta stóp NBP w 2023 roku nie jest wykluczona?
Z punktu widzenia tych gospodarstw domowych, które nie wezmą udziału w programie Bezpieczny Kredyt 2%, szansą na poprawę zdolności kredytowej są obniżki stóp procentowych NBP. Na razie niestety nie można liczyć na duże korekty. Dość prawdopodobna wydaje się obniżka stóp procentowych o 0,25 p.p. - 0,50 p.p. w ciągu kolejnych 12 miesięcy. O prawdopodobieństwie takiej zmiany mówią między innymi notowania giełdowych kontraktów FRA na stopę WIBOR 3M. Pod koniec marca 2023 r. podobną prognozę dotyczącą jesiennej korekty o (-0,50 p.p.) przedstawili analitycy Banku Gospodarstwa Krajowego. Warto jednak zwrócić uwagę, że przewidywania co do dalszych decyzji RPP są dość rozbieżne.
Zastosowanie WIRON-u w praktyce może być ważniejsze
W związku z powyższym, potencjalni kredytobiorcy mogą bardziej liczyć na wprowadzenie nowej, referencyjnej stopy WIRON do oferty kredytów mieszkaniowych (zamiast WIBOR-u). W przypadku aktywnych umów kredytowych, zastosowanie WIRON-u prawdopodobnie nie wpłynie na oprocentowanie, gdyż konieczne będzie uwzględnienie spreadu wyrównawczego. Inaczej wygląda sytuacja związana z nowymi kredytami. Aktualne różnice pomiędzy poziomem stopy WIRON oraz WIBOR 3M wskazują, że „hipoteka” oparta na tej pierwszej stawce w optymistycznym wariancie może mieć oprocentowanie mniejsze o około 1 punkt procentowy. Niedawno dowiedzieliśmy się, że w III kw. 2023 r. kredyty mieszkaniowe oparte o WIRON wprowadzą co najmniej trzy banki.
Rynkowi mieszkaniowemu jest potrzebny spadek inflacji
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili obliczyć, jak możliwa obniżka stóp NBP o 0,25 punktu procentowego w połączeniu z wprowadzeniem WIRON-u jako stopy referencyjnej może wpłynąć na powierzchnię nowego, wykończonego mieszkania możliwą do zakupu na kredyt z wkładem 10%. Bardzo podobne porównanie dotyczące sytuacji rodziny „2+1” z dochodem netto 9000 zł zostało umieszczone w analizie skutków Bezpiecznego Kredytu 2%. Po raz kolejny obliczenia dotyczyły dziesięciu dużych miast.
Wyniki kalkulacji widoczne w poniższej tabeli wskazują, że obniżka oprocentowania kredytu mieszkaniowego z 8,50% do 7,25% po wprowadzeniu stawki WIRON i spadku stóp procentowych o 0,25 p.p. mogłaby zwiększyć powierzchnię możliwego do zakupu lokum z 36 mkw. do 39 mkw. (średnia dla 10 dużych miast). Warto zwrócić uwagę, że w obydwu przypadkach kalkulacje dotyczą kredytu ze zmiennym oprocentowaniem. Taka „hipoteka” wprawdzie ma większy bufor na wypadek wzrostu stóp procentowych (skutkujący mniejszą zdolnością kredytową), ale samo zmienne oprocentowanie wydaje się obecnie bardziej opłacalne.
/>
Na podstawie poniższej tabeli można wywnioskować, że obniżka oprocentowania dostępnego kredytu mieszkaniowego z 8,50% do 7,25% nie skutkuje bardzo dużym wzrostem zdolności kredytowej i powierzchni „M” możliwej do zakupu. Pozytywna zmiana większa niż widoczne poniżej 3,0 mkw. - 4,0 mkw. mieszkania wymagałaby znaczącego spadku stóp procentowych. Właśnie taka sytuacja będąca efektem malejącej inflacji jest obecnie najbardziej potrzebna rynkowi mieszkaniowemu.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl