Gminy muszą zdążyć do 30 czerwca 2026 r.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obowiązującą od 24 września 2023 r., z późniejszymi zmianami z 4 kwietnia 2025 r.), do 30 czerwca 2026 r. wszystkie gminy w Polsce muszą uchwalić tzw. plany ogólne. Od 1 lipca 2026 r. zastąpią one dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Ważne

To właśnie z planami ogólnymi będą musiały być zgodne wszystkie nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ).

Jeśli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego na czas, wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy i lokalizacji inwestycji celu publicznego będzie wstrzymane – aż do momentu przyjęcia planu. Inwestycje będzie można wówczas realizować tylko na podstawie decyzji wydanych wcześniej, które nadal obowiązują, lub na terenach objętych już planem miejscowym.

Wyjątek dotyczy jedynie terenów zamkniętych, np. wojskowych czy kolejowych, które nie są objęte planem ogólnym.

Nawet 500 zł dziennie za opóźnienie

Zgodnie z art. 51 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – jeśli gmina nie wyda decyzji o warunkach zabudowy w terminie (21, 65 lub 90 dni – w zależności od rodzaju sprawy), wnioskodawca może wystąpić do wojewody o nałożenie kary 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Co prawda pieniądze te nie trafiają do inwestora, lecz do budżetu państwa, ale sam przepis miał być skutecznym batem na urzędników, by dotrzymywali terminów.

Nowe zasady warunków zabudowy terenu od 2026 roku

Dotychczasowe decyzje o warunkach zabudowy były bezterminowe. Reforma to zmienia. Decyzje WZ wydane od 1 stycznia 2026 r. będą ważne przez 5 lat od momentu, gdy staną się prawomocne.

Jednocześnie od 1 lipca 2026 r. decyzje te będą musiały być zgodne z planem ogólnym. Oznacza to, że gminy zyskają znacznie większą kontrolę nad tym, gdzie może powstawać nowa zabudowa, a gdzie – zgodnie z planem – ma pozostać teren zielony lub rolny.

Jak mówił poseł Michał Krawczyk (KO) podczas prac nad ustawą:

„Obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy mogą prowadzić do niekontrolowanego rozlewania się zabudowy. Reforma ma to uporządkować i ograniczyć koszty utrzymania infrastruktury.”

Polacy szturmują urzędy gmin

W 2024 roku liczba wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wzrosła o 27% w porównaniu do roku 2023 – wynika z danych GUS. W niektórych gminach liczba takich wniosków wzrosła nawet dwukrotnie.

Powód jest prosty – wielu inwestorów chce uzyskać decyzję WZ na starych zasadach, zanim wejdą w życie plany ogólne, które mogą im uniemożliwić zabudowę działki.

W efekcie urzędnicy są przeciążeni pracą. Gminy mają obowiązek przygotować plany ogólne, a równocześnie rozpatrują tysiące wniosków o WZ. Nietrudno więc o opóźnienia – a za nimi idą kary.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.)

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.)