RPO: właściciele mieszkań mają coraz większy problem
Do Rzecznika Praw Obywatelskich trafia coraz więcej skarg od osób wynajmujących mieszkania na rynku prywatnym. Schemat zwykle wygląda podobnie. Najemca przestaje płacić czynsz i rachunki, ignoruje wezwania do zapłaty, a mimo wypowiedzenia umowy nadal zajmuje lokal.Właściciel nie może po prostu odzyskać swojej nieruchomości, bo konieczne jest postępowanie sądowe i eksmisyjne, które potrafi ciągnąć się bardzo długo.
W tej sprawie zastępca RPO Stanisław Trociuk skierował wystąpienie do ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego. Rzecznik zwraca uwagę, że obecne przepisy nie zapewniają prywatnym właścicielom mieszkań odpowiedniej ochrony przed nierzetelnymi najemcami. Problem szczególnie dotyczy osób posiadających jedno mieszkanie przeznaczone na wynajem, często kupione na kredyt albo traktowane jako dodatkowe zabezpieczenie finansowe.
Najemca nie płaci, a właściciel mieszkania nadal ponosi koszty
Z informacji przekazywanych do RPO wynika, że wielu właścicieli mimo braku wpływów z czynszu nadal musi spłacać kredyt hipoteczny, opłaty administracyjne czy rachunki za media. Zdarzają się też sytuacje, w których właściciel sam musi wynajmować inne mieszkanie, bo nie może wrócić do swojego lokalu zajmowanego przez nieuczciwego najemcę.
RPO podkreśla, że obecne przepisy bardzo szeroko chronią lokatorów jako słabszą stronę stosunku najmu. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy ochrona ta zaczyna być wykorzystywana w sposób instrumentalny. Zdaniem RPO właściciele mieszkań często zostają dziś bez realnych narzedzi pozwalających szybko odzyskać swoją nieruchomość.
Problem coraz mocniej odbija się na całym rynku nieruchomości
Właściciele mieszkań przyznają, że coraz ostrożniej podchodzą do wynajmu. Część z nich rezygnuje z udostępniania mieszkań, inni bardzo dokładnie sprawdzają potencjalnych lokatorów jeszcze przed podpisaniem umowy.
Jak zauważa RPO, szczególne obawy pojawiają się w przypadku osób objętych dodatkową ochroną prawną, między innymi rodzin z dziećmi czy samotnych matek. Właściciele obawiają się, że w razie problemów odzyskanie mieszkania może okazać się praktycznie niemożliwe. To z kolei ogranicza liczbę mieszkań dostępnych na rynku i wpływa na wzrost cen najmu.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą? Podpowiadają eksperci
Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że część ryzyka można ograniczyć jeszcze przed podpisaniem umowy najmu. Coraz większą popularnością cieszy się najem okazjonalny, który daje właścicielowi silniejsza ochronę prawną i ułatwia późniejsze odzyskanie mieszkania. Standardem staje się także dokładniejsza weryfikacja najemcy, sprawdzenie źródła dochodów, wyższa kaucja czy szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą? 7 praktycznych wskazówek dla wynajmujących
Jeszcze kilka lat temu wielu właścicieli traktowało wynajem mieszkania jako prostą formalność. Dziś coraz częściej podchodzą do tego znacznie ostrożniej, bo ewentualne problemy z najemcą mogą oznaczać miesiące stresu i poważne straty finansowe. Oto 7 praktycznych wskazówek, które pomogą zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą, wskazanych przez ekspertów rynku nieruchomości:
- Weryfikacja najemcy przed zawarciem umowy jest co najmniej tak samo istotna jak sporządzenie dobrej umowy najmu. Przed podpisaniem umowy warto przeprowadzić bezpośrednią rozmowę z potencjalnym najemcą, aby uzyskać informacje dotyczące jego sytuacji finansowej oraz ocenić, czy będzie on w stanie przez dłuższy czas ponosić koszty związane z najmem. Dobrym rozwiązaniem jest poproszenie o okazanie umowy o pracę lub innego dokumentu potwierdzającego stałe źródło dochodu. Wynajmujący może również poprosić najemcę o wygenerowanie raportu z BIK, który pozwala ocenić jego dotychczasowe zwyczaje w zakresie regulowania zobowiązań finansowych. Raport taki można uzyskać online, a jego koszt wynosi kilkadziesiąt złotych.
- Ze względu na swój formalny charakter umowa najmu okazjonalnego pozwala już na starcie wyeliminować część nierzetelnych najemców, którzy nie są w stanie lub nie chcą spełnić dodatkowych obowiązków. Najemca decydujący się na zawarcie takiej umowy zobowiązany jest m.in. do wskazania lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy. W praktyce oznacza to, że wynajmujący zyskuje znacznie silniejszą pozycję prawną w razie problemów z najemcą niż przy standardowej umowie najmu.
- Wydanie lokalu najemcy, jak również jego późniejszy zwrot, powinny każdorazowo następować na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego sporządzonego w formie pisemnej. Brak takiego dokumentu w praktyce znacząco utrudnia, a często wręcz uniemożliwia, dochodzenie roszczeń wobec najemcy.
- W celu uniknięcia nieporozumień na etapie wykonywania umowy najmu zasadne jest szczegółowe uregulowanie zasad korzystania z lokalu. Brak jasnych postanowień w tym zakresie często prowadzi do sporów, których można było łatwo uniknąć już na etapie zawierania umowy. W zależności od preferencji właściciela nieruchomości w umowie najmu można zastrzec w szczególności zakaz posiadania zwierząt w lokalu, zakaz palenia wyrobów tytoniowych oraz zakaz prowadzenia lub rejestracji działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu.
- Do dyspozycji wynajmującego pozostaje szeroki katalog instrumentów prawnych służących zabezpieczeniu płatności czynszu – od weksla po różnego rodzaju formy poręczenia. Zastosowane rozwiązania powinny być jednak nie tylko skuteczne, ale również racjonalne i wyważone, tak aby nie zniechęcić potencjalnych najemców już na etapie zawierania umowy. W praktyce zastosowanie zabezpieczenia w postaci weksla in blanco bywa postrzegane jako rozwiązanie zbyt daleko idące. Zdecydowanie częściej – i zasadnie – stosuje się inne mechanizmy, takie jak zastrzeżenie odsetek maksymalnych za opóźnienie w płatności czynszu, poddanie się przez najemcę dobrowolnej egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.
- Przy zawieraniu umowy najmu pobranie kaucji w odpowiedniej wysokości należy uznać za konieczność. Z perspektywy praktyki niezasadne jest ograniczanie się do kaucji w minimalnej wysokości, ponieważ kaucja pełni w rzeczywistości podwójną funkcję zabezpieczającą. Warto przy tym pamiętać, że w przypadku najmu okazjonalnego dopuszczalna wysokość kaucji może wynosić nawet sześciokrotność miesięcznego czynszu.
- Jednym z praktycznych sposobów ograniczenia ryzyka związanego z wynajmem mieszkania jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej najemcy. Polisa tego rodzaju jest przeznaczona zarówno dla lokatorów, jak i właścicieli nieruchomości przeznaczonych pod wynajem i zapewnia ochronę finansową na wypadek szkód wyrządzonych w lokalu.
Zobacz więcej: Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą? 7 praktycznych wskazówek dla wynajmujących
Ministerstwo zapowiada analizę sytuacji na rynku wynajmu mieszkań
Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że monitoruje sytuację na rynku wynajmu mieszkań i analizuje możliwość ewentualnych zmian w przepisach. Resort zwraca uwagę, że obecnie funkcjonujące rozwiązania, takie jak najem okazjonalny czy najem instytucjonalny, mają pomagać w zachowaniu równowagi między ochroną najemców i właścicieli nieruchomości.
RPO zaznacza jednak, że problem wymaga dalszej dyskusji. Zdaniem urzędu obecne przepisy coraz częściej prowadzą do sytuacji, w której to właściciel mieszkania ponosi koszty utrzymywania osoby niewywiązującej się ze swoich obowiązków. A to sprawia, że część osób zaczyna po prostu rezygnować z wynajmu mieszkań.
Źródła:
RPO, Radca prawny Tomasz Borawski
