rozwiń >

Dom jednorodzinny, bliźniak czy szeregowiec? Różnice między budynkami w świetle prawa

Definicje budynków w przepisach bywają niejednoznaczne. Zgodnie z art. 3 ust. 2 Prawa budowlanego, budynek to obiekt trwale związany z gruntem, posiadający fundamenty, dach i wydzielony przegrodami budowlanymi.

Budynek mieszkalny jednorodzinny może występować w formie:

  • domu wolnostojącego,
  • domu w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej.

Warunkiem jest, aby służył celom mieszkaniowym i konstrukcyjnie stanowił całość. W takim budynku można wydzielić maksymalnie dwa lokale mieszkalne albo jeden mieszkalny i jeden użytkowy (o powierzchni do 30% całości).

W praktyce oznacza to, że:

  • dwa budynki dwulokalowe połączone ze sobą tworzą bliźniaka z czterema lokalami,
  • szereg czterech budynków jednorodzinnych może dawać nawet 8 lokali.

I tu kryje się problem: na rynku nieruchomości wiele takich domów oferowano jako „bliźniaki”, choć w świetle prawa były to budynki jednorodzinne dwulokalowe.

Budynek jednorodzinny dwulokalowy – ukryta pułapka przy zakupie nieruchomości

Polskie prawo nie zawiera wprost definicji „budynku dwulokalowego”. Kluczowe znaczenie ma jednak definicja mieszkania zawarta w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych (r.s.w.t.). Zgodnie z nią mieszkanie to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych posiadających:

  • niezależne wejście,
  • stałe przegrody umożliwiające samodzielne prowadzenie gospodarstwa domowego.

W budynku można więc wyodrębnić dwa niezależne lokale – każdy stanowiący odrębną własność. Trzeba jednak pamiętać, że:

  • działka, na której stoi dom, pozostaje we współwłasności właścicieli lokali,
  • wspólne są również elementy konstrukcyjne, takie jak dach, ściany czy fundamenty.

W praktyce oznacza to, że właściciel lokalu może nim swobodnie dysponować (sprzedać, wynająć, obciążyć hipoteką), lecz w kwestiach dotyczących części wspólnych zawsze musi współdziałać z sąsiadem.

Słabe wygłuszenie budynków – co było przyczyną?

Do 2024 r. przepisy nie wymagały stosowania norm akustycznych w lokalach znajdujących się domach jednorodzinnych. W praktyce oznaczało to, że pomiędzy mieszkaniami mogła znajdować się zwykła pojedyncza ściana, bez dodatkowych wygłuszeń.

Efekt? Przez cienką przegrodę słychać było szczekanie psa, płacz dziecka czy dźwięki telewizora. Pojedyncza ściana bez izolacji akustycznej nie bowiem jest w stanie skutecznie tłumić hałasów dochodzących z sąsiedniego lokalu.

Nowe przepisy od sierpnia 2024 r. – dla tych budynków obowiązkowa analiza akustyczna

Od 1 sierpnia 2024 r. każdy inwestor planujący budowę lub przebudowę domu musi do projektu technicznego dołączyć analizę akustyczną. Dokument ten, obok obliczeń konstrukcyjnych i opisu materiałów, ma wykazać, w jaki sposób budynek będzie spełniał wymagania w zakresie ochrony przed hałasem.

Analiza powinna obejmować m.in.:

  • przewidywany poziom hałasu zewnętrznego,
  • izolacyjność akustyczną ścian, stropów i przegród między lokalami,
  • rodzaj zastosowanych materiałów,
  • dopuszczalny poziom dźwięków przenikających do pomieszczeń.

Przepisy te dotyczą m.in. domów jednorodzinnych dwulokalowych, budynków w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz obiektów wielorodzinnych.

Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii zmiany miały poprawić komfort życia mieszkańców i ograniczyć zjawisko tzw. patodeweloperki. W ostatnich latach bowiem coraz częściej wznoszono budynki w sposób nadmiernie oszczędny, ignorując kwestie akustyki, co skutkowało uciążliwym hałasem wewnątrz mieszkań. Czy tak będzie – wszystko tak naprawdę zależy od dobrze zaplanowanego projektu oraz jego realizacji.

Zakup nieruchomości - jak sprawdzić, co naprawdę kupujesz?

Najważniejsze jest, by dokładnie wiedzieć, jakiego rodzaju nieruchomość nabywamy. W ogłoszeniach sprzedaży często nie znajdziemy wprost informacji, że ofwrowany lokal to nie budynek typu bliźniak, a budynek jednorodzinny składa się z dwóch lokali. Deweloper lub agent powinien jednak udzielić jasnej odpowiedzi na pytanie zadane wprost.

Pomocne mogą być także rysunki techniczne i rzuty budynku. W przypadku zabudowy bliźniaczej czy szeregowej pomiędzy budynkami stosuje się podwójną ścianę, natomiast w domu jednorodzinnym dwulokalowym – pojedynczą. Różnica ta powinna być widoczna w dokumentacji.

Niepodważalne informacje znajdziemy natomiast w akcie notarialnym. To tam wskazany jest dokładny charakter nieruchomości – czy kupujemy samodzielny budynek, czy jedynie lokal w budynku dwulokalowym.

Słaba izolacja akustyczna między lokalami. Ile kosztuje wygłuszenie ścian?

Świadomość, co dokładnie kupujemy, pozwala uniknąć przykrych niespodzianek. Lokale w budynkach dwulokalowych są zwykle tańsze niż mieszkania w zabudowie szeregowej. Jeśli wiemy o tym na etapie zakupu, możemy zaplanować dodatkowe wygłuszenie – szczególnie gdy kupujemy nieruchomość w stanie deweloperskim, przed wykończeniem wnętrz.

Odkrycie problemu dopiero po wprowadzeniu się sąsiadów, gdy okazuje się, że ściany nie tłumią hałasu, jest znacznie trudniejsze i bardziej kosztowne. Wykończone mieszkanie – z meblami kuchennymi, glazurą w łazience czy ułożoną podłogą – ogranicza możliwości izolacji i mocno podnosi jej koszt.

Orientacyjne wydatki na wygłuszenie (materiały + montaż) wynoszą mniej więcej:

  • ściana: ok. 550 zł/m²,
  • sufit: ok. 750 zł/m²,
  • strop: ok. 120 zł/m².

Do tego należy doliczyć dodatkowe koszty, takie jak:

  • prace dodatkowe (np. przeniesienie instalacji elektrycznej na wierzch izolacji, obróbka otworów czy wnęk),
  • demontaż i ponowny montaż elementów wyposażenia (karniszy, półek, szafek, listew),
  • straty materiałowe i utylizacja odpadów (zwłaszcza przy skosach i nietypowych kształtach),
  • większa pracochłonność przy skomplikowanych powierzchniach (np. ściany klatek schodowych, krzywe przegrody),
  • wyższy udział kosztów stałych przy niewielkim zakresie prac,
  • koszty dojazdu, ewentualnych noclegów i diet