Długi okres stabilizacji stóp procentowych na niskim poziomie zawsze skutkuje pojawieniem się większej liczby nietrafionych inwestycji firm. Niski koszt pieniądza wpływa nie tylko na decyzje przedsiębiorstw. Charakterystyczne jest również wzmożone zainteresowanie mieszkaniami wtedy, gdy lokaty oraz obligacje skarbowe generują niskie zyski. W tym kontekście często mówi się o boomie dotyczącym inwestycji w wynajem lokali mieszkalnych. Na siedmiu największych polskich rynkach, inwestorzy obecnie kupują około 30% - 40% nowych lokali.
Warto wiedzieć, że przez ostatnie lata wzmożonym zainteresowaniem cieszyły się także inwestycje w condohotele i podobne nieruchomości. Niedawno przed taką formą lokowania pieniędzy ostrzegły dwie instytucje - KNF i UOKiK. Trudno oprzeć się wrażeniu, że to ostrzeżenie było nieco spóźnione. Obecnie zainteresowanie inwestowaniem w condohotele jest już mniejsze. Eksperci RynekPierwotny.pl wyjaśniają, z czego wynika ta zmiana. Warto również zwrócić uwagę na inwestycje w grunty rolne i lokale komercyjne, które wzbudzają coraz większe zainteresowanie.
>>> Czytaj też: Bank Czarneckiego namawiał na ryzykowne inwestycje w condohotele
Internetowe rezerwacje „rozgrzały” polski rynek
W pierwszej kolejności trzeba przypomnieć, że pod pojęciem condohoteli kryją się budynki hotelowe, na terenie których zostały wyodrębnione samodzielne lokale dla turystów. Wg portalu RynekPierwotny.pl takie lokale mimo ich posiadania przez różnych właścicieli (inwestorów), zwykle cechują się bardzo podobnym standardem wykończenia. Typowy lokal w condohotelu składa się z 1 - 2 pokoi oraz łazienki. W bardziej luksusowych condohotelach, możemy znaleźć lokale posiadające również kuchnie lub duże aneksy kuchenne. Co ważne, zarządzaniem wszystkimi pokojami condohotelowymi zajmuje się jeden operator. Właśnie dlatego goście condohotelu nie dostrzegają faktu, że sąsiednie lokale mogą należeć do różnych właścicieli.
Condohotele znajdujące się w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach (pas nadmorski, polskie góry, metropolie, Warmia i Mazury) przyciągają osoby planujące krótkoterminowy wynajem lokum. Warto zdawać sobie sprawę, że wzrost zainteresowania takimi budynkami hotelowymi ze strony inwestorów był nie tylko efektem niskiego oprocentowania depozytów i bogacenia się dobrze zarabiających Polaków bez doświadczenia inwestycyjnego.
Do rozwoju branży condohotelowej (nie tylko Polsce) przyczyniła się wzrastająca popularność serwisów takich jak na przykład Booking.com oraz AirBnB. Spore znaczenie miała też poprawa koniunktury gospodarczej w Polsce i Europie po globalnym kryzysie. Do czynników sprzyjających rozwojowi rodzimego rynku condohotelowego, można było nawet zaliczyć niestabilność polityczną Turcji i zagrożenie terrorystyczne na Bliskim Wschodzie oraz w krajach Afryki Północnej.
Podaż pokoi condohotelowych wzrosła zbyt mocno
Jak widać, rozwojowi inwestycji condohotelowych w Polsce sprzyjało wiele różnych czynników. Niestety z czasem stało się jasne, że zarówno prywatni inwestorzy, jak i deweloperzy przeszacowali pojemność rynku. Firmy deweloperskie zaczęły projektować zbyt duże inwestycje w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Problemem stały się także szybko wzrastające koszty budowy. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wymusiły one podwyżkę cen metrażu w najnowszych projektach. Tymczasem stawki za wynajem krótkoterminowy w 2019 r. nie wzrosły wystarczająco. To zwiastuje problemy dla inwestorów, którzy podpisali umowę przewidującą niekorzystny model podziału zysków z operatorem condohotelu albo nie uwzględnili wszystkich ponoszonych kosztów. Tacy pechowi inwestorzy mogą mieć teraz problem z odsprzedażą lokalu w condohotelu. Pozbycie się takiego specyficznego lokum prawdopodobnie będzie trudniejsze niż odsprzedaż typowego mieszkania na terenie metropolii.
>>> Czytaj też: Po kryptowalutach czas na condohotele. Urzędnicy ostrzegają przed ryzykownymi inwestycjami
Inwestorzy zmienili swoje obiekty zainteresowania
Osłabienie koniunktury na rynku condohoteli nie oznacza, że zamożniejsi Polacy przestali interesować się nieruchomościami. Wciąż utrzymuje się wysoki popyt inwestycyjny na mieszkania z największych miast. Można również zauważyć wzrost zainteresowania gruntami rolnymi oraz nieruchomościami komercyjnymi. W przypadku działek rolnych, trzeba zachować sporą ostrożność, bo przewidywane zyski z odrolnienia mogą okazać się iluzoryczne. Procedura „odrolnieniowa” jest bowiem dość skomplikowana i kosztowna.
Ostrożność trzeba zachować także względem wszelkich inwestycji w nieruchomości komercyjne. Takie inwestycje mogą być prowadzone w ramach tzw. crowdfundingu, czyli zbiórki potrzebnych środków przez grupę inwestorów. To ciekawy model inwestowania, który wymaga jednak dokładnej analizy założeń przyjętych podczas obliczenia prognozowanych zysków. Warto sprawdzić, czy prognozy dotyczące np. wzrostu przyszłych czynszów uwzględniają coraz bardziej widoczne spowolnienie gospodarcze. Na uwagę zasługują również zasady działania spółki, która będzie zarządzać wspólnie kupioną nieruchomością komercyjną.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
