Początek roku nie zapowiadał kłopotów. Rynek odrobił straty wywołane pandemią, choć trzeba przyznać, że akurat ten sektor gospodarki całkiem nieźle sobie z nią poradził. Mało tego - w pierwszych miesiącach koronawirusowej paniki segment działek budził przecież rekordowe zainteresowanie. Wszystko skomplikowało się w momencie wybuchu wojny za naszą wschodnią granicą, która okazała się być ładunkiem z opóźnionym zapłonem.

Reklama

Wiosna była jeszcze w miarę spokojna. Oczekiwania wobec letnich miesięcy i tak nie są zwykle zbyt wygórowane - sezon urlopowy rządzi się własnymi prawami. Wakacje jednak się skończyły i okazało się, że rynek pierwotny zamarł, szczególnie w większych miastach, a ceny na rynku najmu przyprawiają poszukujących o ból głowy. Do tego wymykająca się spod kontroli inflacja napędza wzrost kosztu kredytów. Tym samym ograniczając liczbę osób, które mogą sobie na niego pozwolić. To, czy chcą, jest zupełnie inną kwestią.

Część rynku odporna

Jednym z segmentów rynku nieruchomości, który przynajmniej początkowo wydawał się być odporny na tak dynamiczne zmiany, były grunty. Czy dziś, pod koniec 2022 roku ziemia, podobnie jak złoto, jest i czy może być jeszcze bezpieczną przystanią?

“Notujemy nieznaczny spadek zainteresowania gruntami, szczególnie w przypadku średniej i niższej półki cenowej i oczywiście w odniesieniu do mniejszych powierzchni działek” - mówi Karol Bocheński, CEO Buylando, pierwszego w Polsce serwisu e-commerce oferującego grunty. “Niemal nie zmieniła się liczba zapytań o grunty większe i droższe, choć należy podkreślić, że klienci częściej wstrzymują się z decyzją, odkładając ją przynajmniej do wiosny przyszłego roku” - dodaje Karol Bocheński.

Według danych serwisu Buylando we wrześniu 2022 roku użytkownicy:

  • najczęściej poszukiwali działek w przedziale cenowym 100.000-249.000 PLN (40%) oraz 49.000-99.000 PLN (26%),
  • do 3 miesięcy: 37,4%
  • do 6 miesięcy: 35,7%
  • do roku: 40,9%
  • zakupu domu całorocznego (34%),
  • second home i rekreacji (34%)
  • inwestycyjne (23%)

Optymistycznie sytuację na rynku gruntów ocenia również Bartosz Mazurek, prezes Ostoya Capital S.A., inwestor z 15-letnim doświadczeniem w zarządzaniu projektami inwestycyjnymi, w tym również nieruchomościowymi. “Początek roku był bardzo dobry, a entuzjazm i szał zakupów trwał aż do rozpoczęcia wakacji. Latem liczba transakcji zmniejszyła się, co wydawało się naturalne z racji masowych urlopów. Później coraz częściej zaczęły pojawiać się głosy, że inwestor woli nadpłacić kredyt hipoteczny lub uregulować inne historyczne zobowiązania, niż inwestować. Na początku jesieni rynek zamarł, by w listopadzie apetyt zakupowy powrócił. Popyt na ziemię w atrakcyjnych lokalizacjach ponownie nabrał tempa.

Spadek nastrojów wśród pośredników

Słabnący optymizm można zauważyć również w najnowszym raporcie portalu Nieruchomości-online.pl, który został opracowany we współpracy z ekspertami z Centrum Badawczo-Rozwojowego Samorządu Terytorialnego Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. Wartość autorskiego Indeksu Nastrojów Pośredników w Obrocie Nieruchomościami od kilku kwartałów ma tendencję spadkową, która w ostatnim odczycie jeszcze się pogłębiła - w trzecim kwartale 2022 roku indeks osiągnął poziom 47,17 pkt i był o prawie 10 pkt niższy w porównaniu z wynikami z początku roku.

Na Indeks Nastrojów Pośredników w Obrocie Nieruchomościami składa się 8 subindeksów, wśród nich również indeks “działki budowlane na sprzedaż”. Reprezentanci branży pesymistycznie spoglądają w najbliższą przyszłość również w segmencie gruntów.. Wartość subindeksu dotycząca sprzedaży działek budowlanych po III kwartale 2022 wyniosła 42,4 punktów, co w porównaniu z poprzednim kwartałem oznacza spadek o 4,5 pkt. Natomiast w zestawieniu r/r to blisko 25 pkt. spadku..

Ponadto z raportu Nieruchomości-online.pl wynika, że eksperci spodziewają się zwiększenia podaży ofert. Duża liczba ogłoszeń przy jednoczesnym osłabieniu zainteresowania wśród kupujących według ankietowanych może spowodować też większe pole do negocjacji stawek. Twórcy raportu podkreślają tym samym, że najbliższe miesiące będą czasem wyczekiwania na spadek cen wśród poszukujących nieruchomości.

Popyt na atrakcyjne działki nie słabnie

Spadek zainteresowania i w konsekwencji popytu nie dotyczy jednak wszystkich rodzajów gruntów. Zmienia się też struktura poszukujących. Im działka większa, droższa, bardziej atrakcyjnie położona, tym jej sytuacja w kontekście zainteresowania jest lepsza. Potencjalny klient jest też bardziej zdecydowany, nastawiony na zakup, a nie tylko sprawdzanie dostępnych opcji i przeglądanie ofert.

Mikołaj Adamski, ekspert ds. nieruchomości Lokat Ziemskich: “Wybuch wojny za naszą wschodnią granicą początkowo w naturalny sposób odwrócił uwagę od spraw zakupowych, wszyscy z niepokojem śledziliśmy codzienne serwisy informacyjne. Powrót do rekordowego poziomu zainteresowania obserwowanego w trakcie trwania pandemii Covid-19 (2020-2021) będzie długim procesem, ale już teraz obserwujemy odwrócenie tego trendu - rynek znów powoli nabiera tempa. Zmienił się jednak profil zainteresowanych: aktualnie więcej jest klientów zdecydowanych, a mniej szukających i rozglądających się po rynku. W sezonie wakacyjnym zainteresowanie działkami na Mazurach wzrosło, jest to tendencja cykliczna, dotycząca zwłaszcza lokalizacji turystycznych”.

W podobnym tonie wypowiada się Gabriel Zbylut, prezes New Earth (land dewelopera oferującego przede wszystkim grunty na Mazurach): “Odnotowaliśmy wzrost zainteresowania gruntami budowlanymi oraz inwestycyjnymi w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach Warmii i Mazur, w pobliżu jezior i w atrakcyjnych przyrodniczo okolicach - czyli takimi jakie mamy w ofercie. Ma na to wpływ kilka czynników, a do najważniejszych z niż należą: stały i długofalowy wzrost wartości ziemi w Polsce, rosnąca inflacja, wzrost cen mieszkań i kosztów kredytów hipotecznych”.

Nieco inaczej sprawa wygląda na południu Polski. Popularność terenów górskich również silnie związana jest z sezonowością. Działki położone w pobliżu kurortów i w sąsiedztwie stoków zyskują na zainteresowaniu wraz ze zbliżającym się sezonem narciarskim. Liczba zapytań o takie grunty na nowo rośnie. “Wiosną zainteresowanie działkami było bardzo duże, co jednak wynikało z faktu, że wprowadziliśmy do oferty bardzo atrakcyjne grunty w Górach Izerskich - budowlane, świetnie położone, z miejscowym planem” - mówi Michał Jedynak, wiceprezes Scandi Home. “Okres wakacyjny był również całkiem udany pod względem zapytań i transakcji. Po chwili zastoju z początkiem jesieni znów częściej odbieramy telefony, co z kolei spowodowane jest zbliżającym się sezonem narciarskim” - dodaje Michał Jedynak.

Ziemia bezpieczną przystanią?

Patrząc przez pryzmat zarządzania finansami, znaleźliśmy się w bardzo trudnym położeniu. Niepewność i obawy związane z trudnym do przewidzenia rozwojem sytuacji na rynkach, podsyca inflacja, która wymknęła się spod kontroli. Uboższa część społeczeństwa na gwałt wprowadza plany oszczędnościowe przede wszystkim ograniczając wydatki. Ci, którzy posiadają wolne środki, szukają opcji lokowania czy inwestowania kapitału przede wszystkim aby zapobiec stratom wartości kapitału powodowanym przez inflację. Czy ziemia jest wciąż “bezpieczną przystanią”? Czy w czasach kilkunastoprocentowej inflacji zakup gruntu nadal może być racjonalnym rozwiązaniem?

“Inwestycje w grunty zawsze kojarzyły się ze skutecznym zabezpieczeniem przed inflacją. Nie inaczej jest również tym razem” - mówi Jacek Hofman z Homa Investment. “Bardzo często słyszymy od kupujących, że traktują zakup jako lokatę kapitału, słusznie spodziewając się, że ceny gruntów wzrosną co najmniej o poziom inflacji. Często również nasi klienci kupują działkę teraz, aby zabezpieczyć sobie jej cenę, planując budowę na tym gruncie dopiero za jakiś czas. Każda z tych motywacji do zakupu potwierdza, iż klienci traktują ziemię jako bezpieczną lokatę na trudny czas” - dodaje Jacek Hofman.

Z takim podejściem zgadza się Michał Sokołowski, prezes land dewelopera "Grunt to inwestycja" oferującego działki w całej Polsce: “Przy dewaluacji pieniądza, spadkach na rynku papierów wartościowych, ziemia okazuje się dla dużej części społeczeństwa jednym z bezpieczniejszych sposobów lokowania swoich oszczędności. Doświadczenia wyniesione z wcześniejszych kryzysów pokazują, że nieruchomości gruntowe rzadko kiedy zaliczały mocne spadki wartości, a jeśli już to następowało - szybko odbijały straty wchodząc na wyższe poziomy cen niż przed pierwotną korektą”.

Bartosz Mazurek mimo to dostrzega zagrożenia w dynamice zmian i głębokości kryzysu, wobec którego wszyscy stoimy. “Tak, ziemia zawsze jest traktowana jako stabilna lokata kapitału chroniąca przed inflacją, a przy okazji daje szansę na przyszłe decyzje dotyczące zabudowy wakacyjnej, całorocznej lub jako sposób sukcesji dla dzieci. Są jednak momenty rynkowe, „wyjątkowo" trudne czasy, w których klienci wolą trzymać przy sobie gotówkę nawet kosztem inflacji. To sytuacje, w których kupujący tracą pewność siebie i przewidywalność swojej kondycji finansowej. Według Piramidy Potrzeb Maslowa - jeżeli podstawowa potrzeba bezpieczeństwa nie jest zapewniona, to ludzie przestają myśleć o samospełnianiu się. Inwestowanie odpowiada bowiem potrzebom samorealizacji”.

Trudna sytuacja na rynku bodźcem do edukacji finansowej

Nie bez znaczenia jest też rosnąca świadomość społeczeństwa, które w trudnych czasach, z jakimi mamy niewątpliwie do czynienia, stara się poszerzać wiedzę i horyzonty, a to sprzyja racjonalności podejmowanych decyzji.

Gabriel Zbylu, New Earth: “Widać coraz większą świadomość konsumentów w dziedzinie inwestowania i lokowania kapitału w ziemię. Na przestrzeni ostatnich 25 lat średnia wartość jedynie ziemi rolnej wzrosła o 1300%. Co daje średnio 52% wzrostu wartości wyjściowej co roku. Liczby mówią same za siebie, a Polacy potrafią liczyć. Szczególnie w dobie szalejącej inflacji, kiedy po prostu nie opłaca się trzymać nadwyżek finansowych na koncie” - analizuje prezes New Earth.

Jeśli kupić grunt, to jaki? Gdzie? Choć ziemi jest przecież ograniczona ilość, jeśli przeanalizować największe portale z ogłoszeniami, ofert są tysiące. Bardzo wiele w tym przypadku zależy od indywidualnych celów poszukującego i perspektywy odnośnie do zagospodarowania danego gruntu..

Karol Bocheński z Buylando podkreśla: “Obserwujemy na rynku przede wszystkim trzy rodzaje klientów - typowo inwestycyjnych, którzy chcą kupić możliwie najtaniej, nawet grunt rolny, z opcją odroleniania i z wizją zagospodarowania gruntu w przyszłości. Druga grupa to osoby poszukujące na cele rekreacyjne - tutaj mniejsze znaczenie ma rodzaj działki, a bardziej okolica, atrakcje, potencjał turystyczny. Trzecia grupa to oczywiście chętni do postawienia domu czy tzw. second home. W ostatnim przypadku istotne są już warunki zabudowy, dostępność mediów i drogi dojazdowej. Oczywiście wszystkie grupy wiąże jeden wspólny mianownik - atrakcyjna cena”.

Istotne zalety posiadania ziemi podkreśla Mikołaj Adamski (Lokaty Ziemskie), poruszając nie tylko kwestie historycznego wzrostu wartości ziemi, ale także uwarunkowania formalno-prawne i bezpieczeństwo: “Wartość ziemi rośnie dużo szybciej niż giełda, złoto czy rynek mieszkaniowy - ponad 2000% w 25 lat. A kapryśny rynek giełdy, niepewność inwestycji w metale szlachetne tylko wzmacnia zainteresowanie gruntami” - analizuje Mikołaj Adamski.

“Rękojmia wiary publicznej wyrażona na krajowym rynku w postaci ksiąg wieczystych stanowi niepodważalną gwarancję bezpieczeństwa. Ziemia jest produktem, którego nie da się ukraść, potencjalne zniszczenia są mniej kosztowne i łatwe do odbudowy. Dodatkowo ograniczona podaż i zasoby szczególnie gruntów z dostępem do jezior, (jeziorność Polski to tylko 1%) daje też dobrą płynność w razie potrzeby odsprzedaży z zyskiem” - dodaje przedstawiciel land dewelopera działającego na Mazurach.

Jaka perspektywa dla rynku gruntów?

Prognozowanie przyszłości staje się coraz bardziej karkołomnym wyzwaniem. Wszystko oczywiście przez dynamikę zmian i nieprzewidywalność wydarzeń, z jakimi mierzymy się od przeszło dwóch lat. Mimo to przedstawiciele podmiotów funkcjonujących na rynku gruntów dostrzegają pozytywne sygnały, który wskazują na to, że ziemia nie straciła jeszcze “gruntu pod nogami”.

“Moim zdaniem zakupy działek z perspektywą inwestycyjną powrócą szybciej, niż nam się wydaje. Jak zwykle okaże się, że strach miał wielkie oczy. Mamy silne podstawy gospodarki, dodatnią migrację uchodźców. Wyż demograficzny marzy o własnym second home. Inflacja nie zgaśnie tak szybko i będzie grozić nam całą najbliższą dekadę, dlatego grunty wrócą do łask jako pierwsze, gdy zniknie strach” - mówi Bartosz Mazurek z Ostoya Capital.

Co ciekawe, samo zainteresowanie gruntami wciąż jest duże. Wydłuża się jednak proces analizy gruntu przez poszukujących oraz przede wszystkim czas podjęcia decyzji dotyczącej zakupu.

“Notujemy od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu zapytań o grunty dziennie. O ile jeszcze pół roku temu proces pracy z klientem trwał kilkanaście dni lub kilka tygodni, dziś czas już ten mierzymy w miesiącach” - mówi Karol Bocheński z Buylando. “Poszukujący zdecydowanie bardziej wnikliwie analizują oferty - zwracają większa uwagę na rodzaj gruntu i jego formalno-prawny status, szczegółowo dopytują o kwestię mediów, sprawdzają plany, warunki zabudowy oraz termin, kiedy będzie można się na danym gruncie budować” - dodaje Karol Bocheński.

Mimo wszystko pozytywnie nawet w tę bliższą przyszłość spogląda również Jacek Hofman (Homa Investment): “Naszym zdaniem sytuacja pod koniec zimy ustabilizuje się. Jeśli przeżyjemy zimę i okaże się, że nie było potrzeby sięgać do głębszych rezerw finansowych gospodarstw domowych, to ludzie zaczną wracać do realizacji marzeń o własnym kawałku ziemi. Myślę że najbliższe miesiące mogą być jeszcze okresem popytu wybiórczego, ale kiedy skończy się zima, wróci popyt na całej szerokości rynku”.

W podobnym tonie wypowiada się Mikołaj Adamski (Lokaty Ziemskie): “Globalna sytuacja ekonomiczna, słabnąca waluta i wysoka inflacja są problemami, które skłaniają Polaków do szukania bezpiecznej przystani dla własnych oszczędności. Zakup profesjonalnie wyselekcjonowanego gruntu skutecznie chroni przed inflacyjnymi zawirowaniami i jest to argument, który coraz częściej zaczyna napędzać sprzedaż. W naszej ocenie na jesieni oraz pod koniec roku wśród klientów dominować będzie dalej motywacja antyinflacyjna, ale coraz bardziej ukierunkowana na zakupy nieruchomości unikatowych.”

Zwlekanie z podjęciem decyzji o zakupie działki, pomijając czynnik wojenno-inflacyjny, wiąże się także z oczekiwaniem na spadek cen gruntów. Szczególnie wobec nadal rosnących kosztów materiałów, a co za tym idzie budżetu, który należy przeznaczyć na budowę domu na zakupionej działce. “Mamy do czynienia z silną kumulacją szeregu negatywnych czynników jednocześnie, które skutkują niechęcią do inwestowania, konsumpcji, po prostu do wydawania pieniędzy. Wiele osób po prostu nastawiło się na zaspokajanie swoich podstawowych potrzeb, czemu nie trudno się dziwić w obecnej sytuacji” - mówił Michał Sokołowski z "Grunt to inwestycja".

Kryzys szansą na dobrą inwestycję?

Choć w niektórych segmentach niewielkie spadki cen mają miejsce, wartość gruntów na przykład w miastach cały czas rośnie. Według raportu portalu Nieruchomosci-online.pl za III kwartał, podwyżki zanotowano w 9 stolicach województw: w Białymstoku, Katowicach, Kielcach, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie i Zielonej Górze. Biorąc pod uwagę nadzieję tego segmentu rynku dla utrzymania przyzwoitego poziomu popytu na grunty, cała nadzieja - paradoksalnie - w inflacji.

Gabriel Zbylut (New Earth): “Tak długo jak będą w Polsce rosły inflacja oraz stopy procentowe, tak długo będzie rosło zapotrzebowanie na bezpieczną lokatę kapitału w nieruchomościach gruntowych. W zimie może nastąpić, jak co roku, lekkie spowolnienie oraz, nomen omen, zamrożenie cen przed wiosennymi podwyżkami - co sprawi, że może być to dobry czas na zakup działki, zanim ceny zaczną rosnąć na wiosnę”.

W obecnych warunkach szansę dla segmentu działek dostrzega również Mikołaj Adamski z Lokat Ziemskich, zwracając jednak uwagę na kilka istotnych szczegółów: “Zakup profesjonalnie wyselekcjonowanego gruntu skutecznie chroni przed inflacyjnymi zawirowaniami i jest to argument, który coraz częściej zaczyna napędzać sprzedaż. W naszej ocenie na jesieni oraz pod koniec roku wśród klientów dominować będzie dalej motywacja antyinflacyjna, ale coraz bardziej ukierunkowana na zakupy nieruchomości unikatowych. Podaż gruntów, co widać po serwisach ogłoszeniowych, jest duża ale analizując czas ich ekspozycji łatwo można zauważyć, że oferty z dostępem do jeziora znikają bardzo szybko, a oferty „w okolicy” 1km od jeziora nie cieszą się takim zainteresowaniem”.

Według danych portalu Nieruchomosci-online.pl grudzień przynosi zwykle istotny wzrost zainteresowania gruntami (i nieruchomościami w ogóle). Z rekordami mieliśmy do czynienia dwa lata temu. Te miały swoją kontynuację jeszcze w styczniu i później na wiosnę, napędzane dodatkowo pandemią. Czy w tym roku inflacja i tocząca się za wschodnią granicą wojna będą spełniały podobną funkcję? Wiele wskazuje na to, że jest to bardzo prawdopodobny scenariusz.