– W 2022 r. zmorą dla deweloperów stały się lawinowo rosnące koszty budowy, w tym ceny materiałów budowlanych. To dlatego, mimo kurczącego się popytu na mieszkania, ich ceny wciąż rosły. Przyszedł jednak moment, że deweloperzy nie mogą już sobie pozwolić na kolejne podwyżki. Wstrzymują więc budowy, na które uzyskali pozwolenia bądź już rozpoczęli inwestycję – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I dodaje, że ubiegły rok był rekordowy pod względem liczby niewykorzystanych pozwoleń na budowę przez deweloperów. Po 11 miesiącach obejmowały one przeszło 188,8 tys. lokali. W tym czasie deweloperzy rozpoczęli budowę nieco ponad 108,3 tys. Różnica wynosi więc prawie 81 tys. mieszkań.

ikona lupy />
Koszty budowy IV kwartał 2022 / Rynekpierwotny.pl

Warto przypomnieć, że pozwolenia na budowę zachowują ważność przez trzy lata. Ponadto kolejne trzy lata deweloperzy zyskują po rozpoczęciu budowy, jeśli ją przerwą. Niestety, także czwarty kwartał 2022 r. nie przyniósł obniżek cen materiałów budowlanych.

Reklama

Ceny materiałów budowalnych: co drożeje, co tanieje?

Z danych serwisu Intercenbud, który analizuje ceny zawarte w kosztorysach sporządzanych przez inwestorów i wykonawców robót budowlanych wynika, że ceny większości wyrobów budowlanych poszły w górę. Np. wyroby metalowe podrożały w czwartym kwartale o ponad 17%, choć drugi i trzeci kwartał dawały nadzieję, że średnie ceny wreszcie zaczęły spadać. Tymczasem najwyraźniej była to tylko korekta. Średnio aż o ponad 20% poszły w górę ceny wyrobów ceramicznych, choć poprzednie kwartały nie zapowiadały aż tak dużej podwyżki. O blisko 12% podrożała stolarka, a o blisko 11% - prefabrykaty betonowe.

ikona lupy />
Zmiany cen materiałów budowlanych / Rynekpierwotny.pl

Serwis Intercenbud odnotował też obniżki na wyroby z gipsu oraz materiały ociepleniowe. Stal konstrukcyjną przeceniono średnio aż o 13%, co cieszy, bo do połowy ubiegłego roku drożała w lawinowym tempie.

Porównując czwarty kwartał 2022 r. z analogicznym okresem rok wcześniej widać potężne wzrosty średnich cen wyrobów metalowych, prefabrykatów z betonu oraz stolarki otworowej. Potaniały jedynie wyroby z gipsu, a poziom cen z 2021 r. zachowały kleje i zaprawy.

– Analiza końcówki roku pokazuje, że w niektórych grupach materiałów widać pewne spowolnienie wzrostów cen a nawet lekkie spadki, np. paliwa, wyroby hutnicze w tym stal zbrojeniowa a także sklejka i inne płyty budowlane. Podobna sytuacja jest w przypadku cen pracy sprzętu budowlanego, niektóre grupy sprzętu notują wyhamowanie wzrostów albo niewielkie spadki na poziomie od -1% do -2% w stosunku do trzeciego kw. 2022 r. – komentuje Grzegorz Lusa z Intercenbudu.

ikona lupy />
Koszty budowy IV kwartał 2022 - materiały / Rynekpierwotny.pl

Ile kosztuje robocizna?

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że równocześnie z powodu wysokiej inflacji wzrosły oczekiwania płacowe pracowników budowlanych. Według Intercenbudu, w czwartym kwartale koszty robocizny wzrosły o kolejne 7%. Trzy miesiące wcześniej było to ponad 6%, czyli więcej niż przez całe pierwsze półrocze ubiegłego roku.

ikona lupy />
Koszty budowy IV kwartał 2022 - robocizna / Rynekpierwotny.pl

– Analizy stawek robocizny są odzwierciedleniem rosnącej presji na pracodawcach, którzy chcąc utrzymać pracowników, aby doprowadzić do końca rozpoczęte kontrakty, byli zmuszeni podwyższać wynagrodzenia – wyjaśnia Grzegorz Lusa.

Jaki miało to wpływ na koszty budowy? Oczywiście zależą one od wielu czynników, m.in. metrażu, technologii wybranej do budowy czy standardu wykończenia. Serwis Intercenbud.pl ocenia, że ceny materiałów używanych w robotach ogólobudowlanych były w czwartym kwartale średnio o 15,6% wyższe niż przed rokiem! Z kolei wzrost kosztów robocizny w tej grupie robót sięgał 18%.

Dodajmy, że w budownictwie wielorodzinnym materiały budowlane odpowiadają za ok. 46% łącznych kosztów deklarowanych w kosztorysach inwestorskich i wykonawczych. Mniej więcej połowa kosztów budowy przypada zaś na robociznę. Oczywiście w poszczególnych miastach podwyżki są zróżnicowane.

– W tej sytuacji nie dziwi ostre hamowanie w budownictwie deweloperskim. GUS podał, że okresie 11 miesięcy deweloperzy rozpoczęli budowę ok. 108,3 tys. mieszkań, co jest wynikiem gorszym od ubiegłorocznego o niemal 30% – komentuje Marek Wielgo. I dodaje, że na kryzys w budownictwie deweloperskim wskazują też dane podażowe bigdata.rynekpierwotny.pl z siedmiu największych miast. Jest to zauważalne szczególnie w Łodzi, ale także Poznaniu, Krakowie i Warszawie. Łącznie w sześciu największych miastach deweloperzy wprowadzili w 2022 r. do sprzedaży niespełna 40,1 tys. mieszkań, czyli o 18% mniej niż rok wcześniej.

ikona lupy />
Koszty budowy IV kwartał 2022 / Rynekpierwotny.pl

Lekkim optymizmem mogą napawać dane GUS o cenach produkcji budowlano-montażowej. Wynika z nich, że w końcówce ubiegłego roku wyraźnie spowolniły. Jednak po 11 miesiącach 2022 r. koszty budowy budynków były aż o 13,3% wyższe niż rok wcześniej.

Ceny mieszkań kontra koszty budowy

Trzeba zwrócić uwagę również na to, że w ostatnim roku w większości największych miast średnia cena metra kwadratowego mieszkań wzrosła mniej niż GUS-owski wskaźnik kosztów budowy. Przy czym w przypadku Łodzi i Wrocławia średnią podbiły drogie – jak na te rynki – mieszkania, które deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży. W Łodzi jeszcze rok temu w ogóle nie było w ich ofercie mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za m kw. Obecnie mają w niej 7% udział. Z kolei we Wrocławiu odsetek mieszkań z ceną przekraczającą ten pułap wzrósł w 2022 r. z 18% do 40%.

ikona lupy />
Koszty budowy IV kwartał 2022 / Rynekpierwotny.pl

Tymczasem końcówka roku przyniosła stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Ponadto wiele z nich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. Czy w tym roku koszty budowy przestaną rosnąć?

– Obecnie bardzo trudno jest prognozować zachowania producentów i sprzedawców materiałów budowlanych. Z jednej strony mogą być oni zmuszeni do podwyższania cen ze względu na rosnące koszty produkcji, a z drugiej – w świetle widma nadchodzącej recesji – hamowanie popytu może wymuszać konieczność obniżki cen. Więcej na temat trendów rynkowych będzie można powiedzieć po pierwszym półroczu – odpowiada Grzegorz Lusa z Intercenbudu.