Efekt polityczny: “troszczymy się o potrzebujących mieszkań” być może da się osiągnąć. Przynajmniej na początku. Bo przecież nie trzeba wiele, prócz przedstawionych zdecydowanym głosem deklaracji.
Oczekiwany wpływ na rynek mieszkaniowy – już niekoniecznie da się zrealizować. Co prawda deweloperzy w pierwszym odruchu jednym głosem narzekają na nowe rozwiązanie, nie oznacza to jednak że będzie ono odgrywać większą rolę przy zakupach. Zwłaszcza tych dokonywanych przez fundusze, które kupują i po kilkadziesiąt lokali równocześnie, by przeznaczyć je na wynajem.
Jeden z problemów to połączenie VAT, jaki trzeba zapłacić w przypadku transakcji na rynku pierwotnym, z PCC. Eksperci podatkowi dość zgodnie mówią, że albo jedno, albo drugie. Załóżmy jednak, że oba podatki da się pogodzić i że wielki fundusz będzie musiał zwiększyć kwotę wydawaną na lokale o te 6 proc. PCC. Czy zmieni to dla niego opłacalność inwestycji? Niespecjalnie. Wystarczy, że wymagane od najemców czynsze będą o kilka procent wyższe. Zauważmy, że przy braku mieszkań na wynajem może się okazać, że koszty rządowej troski o szukających dachu nad głową poniosą właśnie ci ostatni.
Drugim źródłem korzyści dla złych funduszy (i każdego innego właściciela) jest wzrost wartości nieruchomości. Jak PCC zmieni ich rentowność? Załóżmy 10-letni horyzont inwestycji i oczekiwanie 10 proc. stopy zwrotu co roku (wszystko inne bez zmian). Po tych 10 latach w wersji “z PCC” stopa zwrotu jest o 15 pkt proc. mniejsza niż w wersji “bez PCC”. Ale nadal wynosi 144 proc. Innymi słowy: milion włożony w nieruchomości po dziesięciu latach zamienia się w ponad 2,4 mln. Oczywiście, w ujęciu nominalnym, w złotych. Nie wiadomo, jaka w ciągu 10 lat będzie inflacja albo jaki będzie kurs złotego (fundusze, z którymi walczymy, to przecież fundusze zagraniczne).
To tylko przykład. 8-proc. zakładana stopa zwrotu to po 10 latach 116 proc. „bez PCC” i 103 proc. „z podatkiem”.
Ci, którzy na podatku będą chcieli zaoszczędzić, z pewnością znajdą na to sposoby. Już można sobie wyobrażać na przykład tworzenie przez fundusze spółek celowych, które z kolei będą zakładać joint-ventures z deweloperami lub ich spółkami celowymi. Dzięki temu fundusz nie będzie nabywcą, tylko budującym lokale. Albo kupi całą spółkę celową, w ramach której deweloper poprowadzi projekt jednego bloku albo jednego osiedla.
Różnego rodzaju spółki albo prośba o pomoc ze strony rodziny mogą też być sposobem na ominięcie nowych przepisów przez inwestorów indywidualnych. Ci, kupując na spółkę, jeszcze odliczą sobie VAT od “nadmiarowych” zakupów lokali i kosztów ich utrzymania.
Tak to chodzimy do ostatniego skutku, jaki mogą przynieść przepisy antyspekulacyjne: wpływy do publicznej kasy. Na pozór to pewna rzecz w całym pomyśle. Jeśli jednak kreatywność podatników wygrałaby z pomysłowością urzędników, wpływy z PCC mogą nie okazać się tak duże. Jeśli zaś miałyby zastąpić VAT, to budżet też straci. Nie będzie miał wpływów z podatku od towarów i usług. Z PCC również nie, bo ten podatek zasila kasy samorządów.