– Nie będę szczególnie odkrywczy, jeśli powiem, że mniejsze mieszkania cieszą się zwykle większym zainteresowaniem z uwagi na niższy próg wejścia w inwestycję, natomiast nieruchomości premium, czyli dobra luksusowe, są zwykle bardziej odporne na wahania koniunkturalne, jednak charakteryzuje je mniejsza płynność. Warto zatem mieć na uwadze potrzebę dostosowania potencjalnej inwestycji do swoich planów, oczekiwań oraz możliwości finansowych – mówi Mikołaj Konopka, prezes spółki Euro Styl, członek zarządu Dom Development.
Podobnie uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, który tłumaczy, że za cenę jednego mieszkania premium można mieć kilka kawalerek czy skromnych mieszkań dwupokojowych. Rentowność wynajmu tańszych mieszkań jest wyższa niż w przypadku rynku premium. Z drugiej jednak strony, jak dodaje, rynek premium jest idealny dla osób, które nie mają czasu na zarządzanie wynajmem 5, 10 czy 20 mieszkaniami i traktują apartament raczej jako lokatę kapitału, mniej zwracając uwagę na to, czy są właścicielami nieruchomości dającej sensowne bieżące dochody z wynajmu. – Dlatego najlepiej wybrać niszę, którą się rozumie, tak aby najlepiej odpowiadać na potrzeby najemców. Rozumiejąc je, będziemy w stanie uniknąć niepotrzebnych kosztów oraz stworzyć ofertę, która zainteresuje potencjalnych najemców – uważa Bartosz Turek.
Mikołaj Konopka rekomenduje również zapoznanie się z kierunkiem rozwoju okolicy, którą się interesujemy, zarówno w kontekście funkcji, jak i komunikacji.
Lepsze jest w cenie
Analiza historycznych danych pokazuje jednak, że na największy wzrost wartości w czasie kryzysu mogą liczyć nieruchomości premium.
– To najlepsze adresy, które w połączeniu z ponadczasowym, funkcjonalnym designem sprawiają, że stale będzie na nie popyt. Postępujący proces zabudowy najbardziej pożądanych lokalizacji sprawia, że szybko się wysprzedają. W przyszłości kupno apartamentu obok zabytkowego Banku Polskiego na ul. 10 lutego w Gdyni, na Powiślu czy na granicy z parkiem Oliwskim możliwe będzie tylko na rynku wtórnym, a ich cena będzie dużo wyższa niż oferowana przez dewelopera – zauważa Anna Maj, PR menedżer w Moderna Holding, i dodaje, że są w związku z tym uważane za bezpieczne aktywa odporne na wiele ryzyk, jak choćby załamanie gospodarki lub gwałtowne podniesienie stóp procentowych. Do tego badania rynku jasno wskazują, że największy wzrost wartości osiągają nieruchomości powiązane z naturą lub ścisłym centrum – a taką właśnie lokalizacją charakteryzują się te z sektora premium. Podobnie jest z wysokim standardem wykończenia, na który uwagę zwraca coraz więcej osób, oraz tym, że są często w historycznych lub rewitalizowanych miejscach, na które rośnie moda.
– Lokalizacje te gwarantują wzrost wartości w czasie, gdyż wiadomo, że popyt stale będzie się utrzymywał. Prestiż lokalizacji wyznaczają też sami klienci, szacując zyski i ryzyko, są skłonni zapłacić za te nieruchomości więcej, oczywiście oczekując też więcej – mówi Anna Maj.
Problem w tym, że działki w centrach miast czy w pasie nadmorskim powoli się kończą. Z jednej strony sprawia to, że tego typu nieruchomości osiągają najwyższe ceny. Z drugiej powoduje, że deweloperzy coraz częściej są zmuszani do poszukiwania innych terenów z potencjałem.
– To zazwyczaj miejsca sąsiadujące ze śródmieściem, wyróżniające się dobrą komunikacją z całą metropolią, historyczną lub poprzemysłową atmosferą, z rewitalizacją w planach. Tego typu lokalizacje to jeszcze nieoszlifowane diamenty, które kupione w odpowiednim momencie mogą przynieść bardzo satysfakcjonujący zysk w kolejnych latach. W Gdańsku przykładem tego typu inwestycji są Młyny Gdańskie w Siedlcach, klimatyczne, luksusowe osiedle położone niby w sercu miasta, ale jednak na zielonym, cichym uboczu – mówi Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon.
Moderna nie kryje, że już od dłuższego czasu stawia na takie właśnie lokalizacje. Często wybiera miejsca, w których miasto planuje rewitalizację. Miejsca modne, choć zaniedbane, przyciągają artystów, za którymi podąża biznes.
– Nasi klienci wiedzą, że gdy zwrócimy tę przestrzeń miastu po modernizacji, miejsca te staną się modne, będą błyszczeć na mapie, urzekać pięknem i staną się siłą napędową miasta. Dzięki temu są doskonałymi okazjami inwestycyjnymi. Takie historie i lokalizacje odkryliśmy i przywróciliśmy miastu już w gdyńskim Śródmieściu, na Długich Ogrodach w Gdańsku, a także na warszawskiej Pradze i Powiślu. Szybkość, z jaką wyprzedała się Praska Moderna, i stałe nią zainteresowanie mimo zakończenia sprzedaży świadczą, że są to właśnie te inwestycje, których szukają nabywcy – mówi Anna Maj.
Na korzyść nieruchomości premium przemawia też fakt, że ich podaż jest ograniczona, co w sytuacji niesłabnącego popytu przemawia za stałym wzrostem ich cen. Jest to związane z ograniczonym dostępem do gruntów, zwłaszcza w miastach, na których realizowane są tego rodzaju nieruchomości.
– Zdecydowana większość inwestycji ma dziś swoje miejsce na obrzeżach i są to głównie nieruchomości w segmencie ekonomicznym. Ceny najlepszych lokalizacji będą więc rosnąć, co daje obietnicę zysku – potwierdza Piotr Tarkowski i dodaje, że już w drugiej połowie 2020 r. firma zaczęła otrzymywać więcej zapytań ofertowych z całej Polski, przy czym największym powodzeniem cieszył się luksusowy apartamentowiec Tarasy Bałtyku w Gdańsku.
– To dowód na to, iż kupujący z jednej strony szukają ochrony swojego kapitału, ale z drugiej chcą mieć tzw. second home, czyli dodatkową przestrzeń do odpoczynku oraz pracy. Obecny kryzys wyróżnia się bowiem dodatkowo efektem, który wywołał lockdown. Zamknięcie w domach dodatkowo spotęgowało motywację do zmiany miejsca życia na bardziej komfortowe, przestronne, lepiej zlokalizowane, z dostępem do natury.
Wzmożony popyt obserwują też inni deweloperzy. – Odnotowujemy duże zainteresowanie segmentem nieruchomości premium. Trendowi sprzyja niska podaż nieruchomości w tym segmencie. Pierwszy lockdown po chwilowym zawirowaniu przyniósł wzrost zainteresowania w sektorze dóbr luksusowych, co potwierdza stosunkowo niską podatność na fluktuacje charakterystyczne dla cyklów koniunkturalnych – mówi Grzegorz Kawecki, wiceprezes Marvipol Development. I dodaje, że od kilku lat społeczeństwo polskie bogaci się, najintensywniej w grupie HNWI (high net worth individuals).
– Najwięksi polscy przedsiębiorcy rozwijają swoje firmy i tempo tego rozwoju zwiększa się. Obecny kryzys był dla niektórych spółek katalizatorem do powiększania majątku, najlepiej uwidacznia to ranking 100 najbogatszych Polaków „Forbesa”. Nie dziwi, że ta grupa kieruje swoją siłę nabywczą w segment nieruchomości premium, który jest uważany za najbardziej odporny na kryzys. Widzimy też zainteresowanie wśród klientów zagranicznych, dla których nasz rynek jest atrakcyjnym miejscem dywersyfikacji w zakresie zakupu nieruchomości – dodaje Grzegorz Kawecki.
Bardzo ważną rolę w wysokim popycie na apartamenty premium odgrywa też stabilność ich cen. Ma to znaczenie zwłaszcza w okresach dekoniunktury. Można to dostrzec, porównując ceny w dzielnicach prestiżowych i ekonomicznych.
– W okresie spowolnienia nieruchomości położone w gdańskiej, nadmorskiej dzielnicy Jelitkowo zachowywały swoją wartość, podczas gdy większość trójmiejskiego rynku traciła. Największych spadków cen doświadczyły dzielnice ekonomiczne, np. Orunia Dolna, gdzie odnotowaliśmy ponad 30-proc. spadki cen. Podobna sytuacja miała miejsce w Warszawie. Inwestycja w nieruchomość premium znacznie lepiej chroni wartość majątku niż segmenty ekonomiczny i popularny – wylicza Piotr Tarkowski.
Kolejny trop to nieruchomości zlokalizowane w miejscowościach wypoczynkowych. Pandemia sprawiła, że spędzamy urlopy w Polsce. Gdy sytuacja się ustabilizuje, spora część społeczeństwa nie wróci do podróży zagranicznych.
– To z kolei dobra prognoza dla właścicieli apartamentów, którzy nie będą musieli się martwić o wysokie obłożenie w sezonie. Zapewne poszerzy się też grupa odwiedzająca polskie Wybrzeże jesienią czy zimą, co sprawi, że sezon się wydłuży – uważa Magdalena Łapińska, pełnomocnik zarządu spółki POC Partners Polska. Dlatego też, jak dodaje, nieruchomości zlokalizowane w nadmorskich miejscowościach wypoczynkowych to też bezpieczna lokata kapitału.
– Teraz, gdy możemy pracować i uczyć się zdalnie, niektórzy korzystają z możliwości czasowej alokacji w miejsca oddalone od dużych aglomeracji, bliżej natury. To nowa grupa klientów, tacy, którzy poszukują „drugiego domu” w miejscowościach nadmorskich czy w górach. – wyjaśnia Magdalena Łapińska.
I dodaje, że dziś można zaobserwować zmianę trendu na rynku apartamentów wypoczynkowych. Do tej pory inwestorzy poszukiwali lokali jedno- czy dwupokojowych, o małych metrażach, teraz rośnie zainteresowanie apartamentami o powierzchni 50–90 mkw.
– Klienci szukają komfortowych przestrzeni dwu-, trzy-, a nawet czteropokojowych. Polacy spędzają czas wolny aktywnie, poza domem, pokochali podróże w towarzystwie najbliższych. Chętnie zabieramy na wakacje rodziców, dziadków czy opiekunki naszych maluchów. Staliśmy się wygodni i praktyczni, a z drugiej strony efektywnie planujemy budżet wakacyjny. Zamiast wynajmować dwa ciasne pokoje hotelowe czy dwa małe apartamenty, wolimy odpoczywać w przestronnym, w pełni wyposażonym apartamencie nad samym morzem – tłumaczy Magdalena Łapińska, dodając, że oferta w budynku VistaMar, kolejnym etapie inwestycji Marina Royale, spełnia oczekiwania inwestorów poszukujących takich właśnie lokali. – Przekazujemy je przyszłym właścicielom w pełni wykończone, co oznacza, że mogą w nich zamieszkać w dniu przekazania kluczy. To ważne zarówno dla tych, którzy traktują taki lokal jako inwestycję i mogą wynajmować go już w pierwszym sezonie funkcjonowania, jak i dla tych, dla których to miejsce wypoczynku – zaznacza Magdalena Łapińska.
/>
Lokalizacja to podstawa
Nie wystarczy nazwać nieruchomości „premium”, by się sprzedała. To słowo, podobnie jak „apartament”, jest dziś nadużywane, a klienci mają już tego świadomość.
– To efekt podróży po świecie, przywyknięcia do europejskich standardów, w związku z czym z roku na rok rosną wymagania klientów – tłumaczy Anna Maj. Zaznacza, że przed zakupem nieruchomości inwestorzy z reguły sprawdzają ją zarówno pod względem lokalizacji, standardu wykonania, jak i kosztów eksploatacyjnych.
Jakich nieruchomości szukają? Biorą pod uwagę wszystkie czynniki, które są siłą tego rodzaju nieruchomości.
– A siła po pierwsze wynika z prestiżowej, atrakcyjnej lokalizacji, np. w reprezentacyjnej czy modnej części miasta lub luksusowym kurorcie. Umiejscowienie nieruchomości powinno korespondować ze stylem życia jej mieszkańców, pozwalając na czerpanie garściami ze znajdujących się w okolicy miejsc rozrywki, rekreacji i kultury – zaznacza Grzegorz Kawecki i za przykład podaje Unique Tower, wysokościowiec klasy premium zlokalizowany w centrum Warszawy.
Zdaniem Anny Maj, jeśli inwestor mieszka na obrzeżach miasta w swojej rezydencji, to często inwestuje w apartament w samym centrum.
– Jest świadomość, że nieruchomości w centrum bardzo dobrze się wynajmują. Ważny jest też standard wykończenia, materiały elewacyjne, jak i zieleń na inwestycji – wylicza Anna Maj.
Dużą rolę odgrywa wysokiej klasy architektura, jak ta w zespole apartamentowym Marina Royale, który powstaje na nabrzeżu awanportu, czyli najdalej ku morzu wysuniętej części Darłowa. Balkony apartamentowca dosłownie zawieszone są nad taflą wody.
– Obiekty premium wyróżnia także to, że do ich realizacji używa się najwyższej klasy materiałów budowlanych i wykończeniowych, również produkowanych na specjalne zamówienie, co jest gwarancją unikalności. Inwestycje premium muszą się także wyróżniać reprezentacyjnymi częściami wspólnymi oraz luksusowymi udogodnieniami zapewniającymi maksimum wygody i rozrywki. Nie bez znaczenia są również określone parametry techniczne, np. odpowiednia wysokość i metraż apartamentów – wymienia Grzegorz Kawecki, dodając, że wszystkie te kryteria spełnia Rotunda Dynasy, której dodatkową cechą jest butikowy charakter.
Poza tym klienci szukają miejsc, które zagwarantują im kontakt z naturą, ale też atrakcje miasta na wyciągnięcie ręki.
– W Tarasach Bałtyku do dyspozycji mieszkańców będzie m.in. strefa fitness z saunami i salą klubową, ładowarki do aut elektrycznych czy wewnętrzne zielone patio. Klienci zwracają także uwagę na nagrody, w tym te międzynarodowe jak European Property Awards – mówi Piotr Tarkowski.
Wreszcie liczą się usługi dodane. Klienci poszukują bowiem coraz bardziej kompleksowych rozwiązań związanych z zakupem apartamentu. Oczekują od dewelopera, że nie tylko pomoże w wyborze odpowiedniego mieszkania, jego aranżacji, lecz także przejmie obowiązki związane z najmem. – Dlatego powołaliśmy Moderna Design, Moderna Garden i Modernę Concierge – mówi Anna Maj.
Co przyniesie przyszłość
Deweloperzy przyznają, że popyt ma przełożenie na ich plany inwestycyjne. W związku z tym można oczekiwać kolejnych inwestycji z sektora premium czy wakacyjnych apartamentów. Euro Styl rozpocznie w tym roku inwestycję w Jastarni na Półwyspie Helskim.
– Powstaną tam apartamenty inwestycyjne z możliwością skorzystania z usług operatora, który zadba o wynajem i operacyjnie przygotuje apartament. Coraz popularniejsza staje się też opcja „second home”. Jestem przekonany, że segment nieruchomości wakacyjnych będzie się w Polsce dynamicznie rozwijał – mówi Mikołaj Konopka, prezes spółki Euro Styl, członek zarządu Dom Development.
Z kolei Moderna stawia na inwestycje w Trójmieście i Warszawie, stale pracuje nad poszerzaniem banku gruntów. Już niedługo firma rozpocznie sprzedaż nowej inwestycji na warszawskiej Woli. – Cały czas trzymamy też rękę na pulsie i poszukujemy nowych gruntów pod nasze inwestycje zarówno w Trójmieście, jak i Warszawie – mówi Anna Maj.
Allcon z kolei wprowadził do oferty nowy etap Młynów Gdańskich. Na ten rok planuje również premierę kameralnej, luksusowej inwestycji w Starej Oliwie oraz duży projekt poza ścisłym centrum Gdyni, z terenami zielonymi, rekreacyjnymi oraz przedszkolem i atrakcyjnym programem usług.