Światowy kryzys wywołany podwyżkami kosztów finansowania zewnętrznego spowodował już utratę wartości samych nieruchomości biurowych o ponad 1 bilion dolarów, uważa prezes Starwood Capital Group Barry Sternlicht.
Jednak całkowite straty są nadal nieznane, ponieważ sprzedano tak niewiele aktywów, że rzeczoznawcy nie dysponują dostatecznym zasobem aktualnych danych.
Wpływ cen na rynek nieruchomości komercyjnych
W ubiegłym roku liczba sfinalizowanych transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych na całym świecie spadła do najniższego poziomu od dziesięciu lat, bo właściciele nie chcieli sprzedawać budynków z dużymi rabatami.
To budzi obawy, że za tymi zatorami mogą ukrywać się duże, nieujawnione jeszcze straty, a to niesie dodatkowe ryzyko także dla banków, które w epoce taniego pieniądza bardzo angażowały się w udzielanie kredytów dla inwestorów, jak i dla właścicieli aktywów.
Teraz na rynek zaczyna trafiać nowa partia zagranicznych aktywów nabytych w trakcie trwającej dziesięć lat ekspansji Chin. Właściciele i deweloperzy chcą obecnie pozyskać środki na wsparcie działalności i spłatę długów, nawet jeśli oznacza to poniesienie straty finansowej .
China Aoyuan Group z siedzibą w Kantonie, która jest w trakcie realizacji planu restrukturyzacji zadłużenia o wartości 6 miliardów dolarów, pod koniec ubiegłego roku sprzedała działkę w Toronto z około 45 proc. rabatem w stosunku do ceny zakupu z 2021 r., wynika z danych dostawca danych Grupa Altus.
Groźba utraty aktywów
Z każdą transakcją rynek zyskuje większą przejrzystość co do stopy kapitalizacji, czyli stopy zwrotu, za jaką inwestor jest skłonny zawrzeć transakcję. Dane te zostaną następnie wykorzystane przez rzeczoznawców do wyceny innych aktywów, co może spowodować obniżenie wartości na całym rynku nieruchomości.
W konsekwencji spadającego rynku, właściciele nieruchomości są zmuszeni ponosić wysokie koszty wynikające z różnicy pomiędzy wartością kredytu a aktualną wartością nieruchomości. W przeciwnym razie istnieje ryzyko przejęcia nieruchomości przez pożyczkodawców.
Podaż nieruchomości w Europie rośnie
Jak dotąd w Europie chińscy inwestorzy sprzedali tylko niewielką część swoich nieruchomości. W zeszłym roku londyński biurowiec powiązany z Shimao Group Holdings został sprzedany z około 15 proc. rabatem w stosunku do wcześniejszej sprzedaży uzgodnionej w 2022 r.
Jednak obecnie widoczne znacznie ożywienie na rynku.
Tylko w tym tygodniu znajdujący się w trudnej sytuacji deweloper Guangzhou R&F Properties, w zamian za część swoich obligacji dolarowych i 10 pensów, zgodził się sprzedać swoje udziały w projekcie nieruchomości o wartości 1,34 miliarda funtów (1,69 miliarda dolarów) w londyńskiej dzielnicy Nine Elms.
Biurowiec w Canary Wharf został sprzedawany za kwotę o 60 proc. niższą niż wynosiła jego wartość w 2017 r., po przejęciu go przez pożyczkodawców od chińskiego inwestora.
/>
Na początku tego miesiąca luksusowa inwestycja w sercu Mayfair, ekskluzywnej dzielnicy zachodniego Londynu, w większości należąca do dwóch chińskich firm inwestycyjnych, Citic Capital i Cindat, została postawiona w stan upadłości po niespłacaniu swoich kredytów. Teraz domy i mieszkania będą nadal sprzedawane potencjalnym nabywcom, ale za pośrednictwem syndyków.
Dalej na wschód, w stolicy Wielkiej Brytanii, znajduje się projekt mieszkaniowy planowany przez znajdującego się w trudnej sytuacji chińskiego dewelopera Country Garden Holdings Co. Jak wynika z grudniowego zgłoszenia, spółka zależna dewelopera dokonała odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości 10,3 mln funtów w 2022 roku.
Tymczasem oddział szanghajskiej firmy zajmującej się nieruchomościami Greenland Holdings udzielił pożyczki na projekt wieżowca we wschodnim Londynie, który, jak wynika z akt., w zeszłym roku okazał się technicznie niewypłacalny.
Podaż nieruchomości rośnie także w Australii
Jeszcze kilka lat temu ambitni chińscy deweloperzy byli głównymi graczami na australijskim rynku. Obecnie większość w dużej mierze zaprzestała zakupów i zamiast tego skupiła się na pozbywaniu się projektów.
Według lokalnych mediów do niedawnych znaczących transakcji należy sprzedaż przez oddział Country Garden w Risland działki na obrzeżach Melbourne za 250 milionów dolarów australijskich (163 miliony dolarów).
Jak wynika z innego doniesienia lokalnych mediów, firma niedawno sprzedała aktywa deweloperskie w Sydney za około 240 milionów dolarów australijskich.
"Sprzedaż tych częściowych pozostałych działek jest częścią podejścia Risland do optymalizacji portfela" – powiedział Guotao Hu, dyrektor generalny Risland Australia w oświadczeniu dla Bloomberga, nie potwierdzając szczegółów sprzedaży ani cen.
Nie tylko Chiny ciągną rynek w dół
Oczywiście Chiny nie są jedynym źródłem potencjalnych problemów na rynku nieruchomości komercyjnych.
Problemy z ogromnymi inwestycjami w biura mają też południowokoreańscy inwestorzy, a wyższe stopy procentowe spowodowały, że niemieccy i nordyccy właściciele nieruchomości wyprzedają nieruchomości z dużymi rabatami.
Oczekuje się, że fala niespłaconych kredytów z bliskim terminem wymagalności w USA doprowadzi również do przejęć przez banki regionalne i falę sprzedaży aktywów bazowych.
Jednak wydaje się, że to chińskie przedsiębiorstwa mają największą motywację do szybkiej sprzedaży i obniżania cen.