rozwiń >

Program ma zastąpić wcześniejszy "Bezpieczny Kredyt 2 proc.".Wraz z ekspertami analizujemy warunki, jakie będzie trzeba spełnić, by otrzymać dopłatę do zakupu mieszkania oraz jakie gospodarstwa domowe najbardziej skorzystają w ramach nowego programu.

W ocenie Pawła Onycha, dyrektora ds. kredytów hipotecznych Otodom, program "Mieszkanie na start" rozwiązuje kilka problemów poprzedniego, ale będzie zdecydowanie bardziej skomplikowany ze względu na wdrożenie go w systemach bankowych. - Mamy o wiele więcej zmiennych. W przypadku programu Prawa i Sprawiedliwości początkowo wydawało się, że proces wyliczania poziomu dopłat jest niepotrzebnie utrudniony. Teraz, gdy porównuję to z nowymi założeniami, okazuje się, że bazowanie na trzech zmiennych: limicie kredytowym, limicie wpłaty własnej i konkretnym oprocentowaniu, było prostsze. Zasady zapowiadane w ramach nowego programu są znacznie bardziej złożone.

Bez limitu wkładu własnego - skutkiem otwarcie na droższe nieruchomości?

Reklama

Założeniem nowego programu ma być m.in. brak limitu wkładu własnego. Marcin Płuciennik, ekspert kredytowy, prowadzący na Instagramie profil @nieruchomosci.na.kredyt, przypomina, że w programie autorstwa rządu Prawa i Sprawiedliwości obowiązywał limit do 200 tys. zł wpłaty własnej. Jak ocenia, może się to przełożyć na zakup przez beneficjentów innych nieruchomości, niż było to w przypadku "Bezpiecznego Kredytu 2 proc.".

- Może się wykształcić tendencja, że kredytobiorcy będą kupowali większe i droższe mieszkania czy nawet domy. Tamten program nie był przeznaczony dla tych, którzy chcieli np. dokończyć budowę domu. Możliwe, że coraz częste będą również sytuacje, w których osoba posiada mieszkanie o wartości X w dużym mieście i dobierze kilkaset tysięcy złotych kredytu uzyskanego w ramach programu i wyprowadzi się na peryferia do o wiele większej nieruchomości - mówi Marcin Płuciennik.

Czym jest tzw. limit dopłat i ile wyniesie?

W przypadku nowego programu ma być zastosowany tzw. limit dopłat, a nie dopłata do całej kwoty kredytu. Limit dopłaty ma wynosić dla gospodarstwa 1-osobowego - 200 tys. zł, 2-osobowego - 400 tys. zł, 3-osobowego - 450 tys. zł, 4-osobowego - 500 tys. zł, 5-osobowego - 600 tys. zł., a dla gospodarstw większych niż 5-osobowe - 600 tys. zł + 100 zł tys. dla każdej dodatkowej osoby ponad 5.

W rezultacie można będzie zaciągnąć kredyt na większą kwotę - gdzie część będzie na preferencyjnych warunkach (w wysokości limitu dopłaty), część na zwykłych. Marcin Płuciennik podaje tu przykład dwuosobowego gospodarstwa domowego, w którym para może uzyskać kredyt w ramach programu w wysokości 400 tys. zł. Wówczas może na nieruchomość wartą 800 tys. zł zaciągnąć 400 tys. zł kredytu na preferencyjnych warunkach, a pozostałe 400 tys. zł na standardowych. Oprocentowanie będzie wówczas średnią ważoną udziału preferencyjnego kredytu w ogólnej jego kwocie.

Z kolei Paweł Onych wskazuje, że z uwagi na ustalenie limitu dopłat, program Mieszkanie na start "z punktu widzenia opłacalności nie jest aż taki jednoznaczny i prosty do oceny, jak Bezpieczny Kredyt 2%." Oprocentowanie kredytu ma zależeć od wielkości gospodarstwa domowego tzn. dla gospodarstw 1 i 2-osobowych oprocentowanie będzie wynosiło 1,5 proc., dla 3-osobowych - 1 proc., dla 4-osobowych - 0,5 proc., a dla 5-osobowych - 0 proc.

Pawel Onych mówi, że w niektórych przypadkach (np. gospodarstw 5-osobowych) kredyt na nowych warunkach będzie bardziej opłacalny niż wcześniejszy kredyt 2-procentowy, ale w innym scenariuszu np. w przypadku singla łączny koszt kredytu (jako średnia ważona preferencyjnego kredytu w ogólnej jego kwocie) może się okazać wyższy i wynieść 4-5 proc. To nadal istotnie mniej niż standardowe oprocentowanie kredytu obecnie przekraczające 7 proc., ale jednak zauważalnie więcej niż oprocentowanie kredytu w poprzednim programie.

Zyskają przede wszystkim rodziny wielodzietne

Obaj eksperci mówią więc o tym, że program, poprzez korzystne oprocentowanie w wysokości nawet 0 proc., premiuje przede wszystkim duże rodziny. - Rząd jasno komunikuje, że raczej to nie będzie program przeznaczony dla singli. Wynika to zresztą także z innych limitów, które narzucono. Limit wieku dla singla ma bowiem wynosić 35 lat, a ponadto dla jednoosobowego gospodarstwa domowego przewidziano dopłatę w wysokości tylko 200 tys. złotych - wypowiada się Marcin Płuciennik.

- Trzeba jednak wyraźnie powiedzieć, że zarówno w przypadku rodziny wielodzietnej, jak i singla kredyt na preferencyjnych warunkach i tak będzie tańszy niż standardowy. Więc będzie się to opłacało każdemu. Jednakże zdecydowanie bardziej będzie opłacalne właśnie dla rodzin wielodzietnych i osób, które chcą wziąć kredyt w wysokości limitu, a nie przekraczający tę sumę - dodaje Paweł Onych.

Kryterium dochodowe - czy będzie wysokie?

Możliwość wzięcia kredytu w ramach programu mieszkaniowego koalicji rządzącej ma także zależeć od kryterium dochodowego. Beneficjent nie może więc przekroczyć wyznaczonej sumy dochodów. Kryterium zostało określone na poziomie max. 10 tys. zł brutto dla gospodarstwa jednoosobowego, 18 tys. zł dla dwuosobowego, 23 tys. zł dla trzyosobowego, 28 tys. zł dla czteroosobowego i 33 tys. zł dla pięcioosobowego. Z tym, że jeśli ktoś zarabia ponad wyznaczoną powyżej kwotę, to przekroczenie limitów nie oznacza wykluczenia z programu, tylko mniejszą dopłatę do kredytu. Według założeń programu, "za każdą złotówkę przekroczenia limitu, dopłata do kredytu ma być mniejsza o 25 lub 50 groszy."

- W przypadku singla wydaje się, że ten limit jest określony w miarę na "poprawnym" poziomie. Jednak w przypadku 5-osobowej rodziny, to jeżeli gospodarstwo nie ma dodatkowych zobowiązań limit 33 tys. zł to w przeliczeniu ponad 20 tys. zł na rękę. Mówimy tu więc o bardzo dobrej zdolności kredytowej, która spokojnie przekracza sumę 1 mln zł - wylicza Paweł Onych.

Jak zauważa ekspert Otodom, to jak będzie ostatecznie liczona zdolność kredytowa potencjalnych beneficjentów, z pewnością wpłynie na zainteresowanie składaniem wniosków w programie. - W przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc. była ona liczona na podstawie raty po dopłacie. To finalnie spowodowało, że zdolność kredytowa była o ponad 40 proc. wyższa, niż w przypadku ubiegania się o kredyt na tradycyjnych warunkach.

Jak będzie tutaj? - To trudniejsze do oszacowania, szczególnie w przypadku wzięcia kredytu, w którym część stanowi kredyt na preferencyjnych warunkach, a część na standardowych. Jeżeli całe rozwiązanie (kredyt na korzystniejszych warunkach w ramach programu i kredyt na standardowych warunkach obok tego) będzie miało formułę spłat malejących, to w skrajnych przypadkach może się okazać, że w takim programie będzie potrzebna wyższa lub analogiczna zdolność kredytowa, jak przy tradycyjnym kredycie. Jeżeli zaś ktoś będzie zaciągał kredyt wyłącznie w ramach limitu dopłat i będzie miał oprocentowanie 0 proc., to zdolność kredytowa będzie jeszcze wyższa niż przy Bezpiecznym Kredycie 2 proc. - dodaje ekspert Otodom.

Czego brakuje nowemu programowi?

Paweł Onych prognozuje, że zainteresowanie programem będzie zależało także od ewentualnego dostosowania kwot limitów dopłat do lokalizacji nieruchomości, zwłaszcza w dużych aglomeracjach. Z pierwszych zapowiedzi wynikało, że miały być one oparte o wartość metra odtworzeniowego. - Moim zdaniem to zbyt duże uogólnienie i mogłoby prowadzić do sytuacji, gdzie przy niższej cenie mieszkań w lokalizacji A limit dopłat będzie wyższy niż w lokalizacji B, gdzie ceny mieszkań są wyższe. Kwestia ewentualnego podniesienia limitów mogłaby być skorelowana z medianami cen za metr kwadratowy na rynku. Radziłbym je także dostosować bardziej punktowo, bo inaczej kształtują się ceny mieszkań w Warszawie czy Gdańsku, a inaczej w mniejszych miejscowościach.

Jego zdaniem, w programie, by dobrze spełniał swoje założenia pomocy najbardziej potrzebującym w zakupie mieszkań, powinno się jasno określić limity: ceny za metr kwadratowy oraz maksymalnego metrażu nieruchomości. Wtedy nie dochodziłoby do sytuacji, w której beneficjentami programu stają się osoby, do których program niekoniecznie jest kierowany. Na przykład, w której kredytobiorca posiadający tradycyjną zdolność kredytową kupuje mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji za ponad milion złotych i korzysta przy tym z programu dopłat. - Oczywiście nie jest to łamanie prawa. Pytanie jednak, czy o to konkretnie chodzi w idei rządowego programu.

Rządowy program a sektor nieruchomości

A jak na mieszkaniowy boom powinny przygotować się poszczególne sektory? Pytany o to Marcin Płuciennik wyraża obawę, że przede wszystkim czas programu powinien być jasno określony, tak by na rynku nieruchomości ponownie nie doszło do chaosu, który poskutkował wzrostem cen. - W Bezpiecznym Kredycie 2 proc. pierwsza narracja była taka, że ma być to program na kilka lat. Jednak rzeczywistość okazała się zupełnie inna i z powodu ogromnego zainteresowania pula środków wyczerpała się w ciągu siedmiu miesięcy. W nowym programie budżet ma docelowo pozwolić na udzielenie 50 tys. kredytów w tym roku i tyle samo w roku kolejnym. Ale jest obawa, że ludzie rzucą się na to w krótkim czasie, a przez to ceny nieruchomości znowu pójdą do góry. Będziemy mieć więc tani kredyt na drogie nieruchomości, co trochę mija się z celem.

Ponadto ekspert wskazuje, że "popyt znów zostanie sztucznie wytworzony przez rządowy program, natomiast nie mamy na niego odpowiedzi po stronie deweloperów i nowych nieruchomości." - Wyraźnie widać to po statystykach serwisów, gdzie wystawiane są mieszkania do sprzedaży. W 2023 roku w porównaniu z 2022 rokiem liczba ofert spadła o ponad 50 proc. Ludzie nie mają już problemu z wystawieniem nieruchomości, bo kupiec znajdzie się bardzo szybko. Taka jest konsekwencja programów dopłat.