Pod koniec roku oferta mieszkań na wynajem gwałtownie się kurczy

Autorzy raportu zwrócili uwagę, że grudzień ubiegłego roku tradycyjnie okazał się najsłabszym miesiącem na rynku najmu pod względem dostępności mieszkań. „To normalne, ze względu na sezonowość rynku najmu, że w końcówce roku oferta mieszkań gwałtownie się kurczy, a aktywność najemców stopniowo słabnie. Jednak zwykle już w lutym rynek zaczyna się ożywiać” – wskazał Marek Wielgo GetHome.pl.

Liczba ofert była wyraźnie wyższa niż przed rokiem

Wielgo zwrócił uwagę na czynniki, które mogą być źródłem optymizmu dla potencjalnych najemców. W grudniu w większości metropolii liczba ofert była wyraźnie wyższa niż dwanaście miesięcy wcześniej. Ponadto wielu właścicieli wolało ograniczyć oczekiwania czynszowe niż ryzykować, że lokal przez klika miesięcy nie będzie miał najemcy. W 2025 r. spadła lub w najgorszym razie nie zmieniła się mediana czynszu.

Podaż mieszkań na wynajem w miastach

Najmocniej grudniowe ograniczenie podaży było widoczne w Łodzi. Liczba mieszkań dostępnych na wynajem spadła tam do ok. 2 tys. lokali i była o 17 proc. niższa niż przed rokiem. To jedyna metropolia, w której oferta była zauważalnie mniejsza w ujęciu rocznym. Odmiennie wyglądała sytuacja w pozostałych dużych miastach. Grudzień przyniósł co prawda sezonowy spadek liczby ofert, ale jednocześnie wyraźny wzrost podaży w porównaniu z końcówką 2024 r. We Wrocławiu liczba mieszkań na wynajem była o ok. 15 proc. wyższa niż przed rokiem i wynosiła ok. 4,6 tys. lokali. Dwucyfrowy wzrost odnotowano również w Katowicach, gdzie oferta zwiększyła się o 13 proc. do ok. 1,8 tys. mieszkań. Większy wybór niż przed rokiem mieli też najemcy w Krakowie: ok. 5,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 8 proc., Poznaniu ok. 2,5 tys., wzrost o 4 proc. oraz Gdańsku ok. 3,3 tys., wzrost o 3 proc. Z kolei w Warszawie liczba mieszkań na wynajem praktycznie się nie zmieniła, a na rynku dostępnych było w grudniu ok. 12,5 tys. lokali.

Zmiana stawek czynszu

Ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo zwrócił uwagę, że w skali roku rynek najmu pozostawał pod wpływem słabszego popytu, co skutecznie ograniczało możliwości podnoszenia stawek przez właścicieli mieszkań. Najlepiej widać to w Warszawie. Mediana czynszu w stolicy wyniosła w grudniu 4,2 tys. zł. Była wprawdzie taka sama jak miesiąc wcześniej, ale o 12 proc. niższa niż w końcówce 2024 r., kiedy osiągnęła swój najwyższy poziom. To wyraźny sygnał, że nawet na największym i najbardziej płynnym rynku najmu presja cenowa wyraźnie osłabła.

Obniżka mediany czynszu rok do roku miała miejsce także w Łodzi, gdzie spadła o 2 proc. do poziomu 2,1 tys. zł. Co istotne, stało się to mimo wyraźnego ograniczenia podaży mieszkań na wynajem, co pokazuje, że nawet mniejszy wybór nie wystarczył do podniesienia stawek.

W Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu mediana czynszu w grudniu utrzymała się na poziomie ok. 3 tys. zł, a w Poznaniu ok. 2,6 tys. zł. Brak wzrostów w ujęciu rocznym w tak dużych i zróżnicowanych rynkach potwierdza, że 2025 r. był okresem wyraźnego wyhamowania dynamiki czynszów po wcześniejszych, gwałtownych podwyżkach.

Jednocześnie w części miast grudzień przyniósł wyraźne zmiany miesiąc do miesiąca. W Poznaniu mediana czynszu wzrosła w porównaniu z listopadem o 7 proc., a we Wrocławiu wzrost wyniósł 4 proc. Jak jednak podkreśla Marek Wielgo, były to zmiany o charakterze statystycznym, wynikające ze zmian w strukturze dostępnych ofert.

Na tle pozostałych metropolii wyróżniały się Katowice, które były jedynym dużym miastem, w którym najem podrożał w skali roku – o 5 proc. do poziomu 2,2 tys. zł. Wielgo zwrócił jednak uwagę, że jest to jednak rynek o relatywnie niewielkiej liczbie ofert, a więc bardziej podatny na lokalne wahania i zmiany struktury podaży.

„Jeśli wraz z początkiem roku na rynek zacznie wracać sezonowa oferta, rok 2026 może okazać się okresem dalszej normalizacji rynku najmu, co przyniesie wyraźną ulgę najemcom” – ocenił ekspert.

Wpływ nowych przepisów o najmie krótkoterminowym na ceny czynszów

W opinii Wielgi, wpływ na rynek mogą też mieć projektowane przez rząd przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, zgodnie z którymi gminy mogłyby wprowadzić strefy wyłączone z takiej formuły najmu lub w jakiś sposób go ograniczyć. Pojawił się też pomysł posłów Polski 2050, aby decyzje w tej sprawie mogły podejmować wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.

„Gdyby tego rodzaju rozwiązania weszły w życie, prawdopodobnie część właścicieli mieszkań przestawiłaby się z najmu krótkoterminowego na długoterminowy.Wzrost podaży zaostrzyłby konkurencję, a w efekcie działał stabilizująco na czynsze” - ocenił Wielgo.