Polscy najemcy w ostatnim czasie dość często narzekają na tempo wzrostu czynszów za prywatne mieszkania. Sytuacja rodzimych najemców wydaje się jednak nieco lepsza w porównaniu z problemami, jakich obecnie doświadczają miliony Niemców wynajmujących prywatne „M”. Takie osoby za lokum niekiedy płacą o ponad połowę więcej niż dziesięć lat wcześniej. Opisywana sytuacja w połączeniu z dużym udziałem „rynkowych” najemców za zachodnią granicą (ok. 40% populacji), sprzyja różnym radykalnym pomysłom. Jeden z nich zakłada wywłaszczenie firm, które wynajmują tysiące mieszkań na berlińskim rynku.

Mimo hamulca wzrost niemieckich czynszów wcale nie zwolnił

Wzrost kosztów najmu to długookresowy problem Niemiec. Jego narastanie sprawiło, że spora część niemieckiej lewicy popiera mieszkaniowe pomysły bardziej kojarzące się z czasami NRD, a nie z gospodarką rynkową. Politycy formułują koncepcje takie jak np. wspomniany wykup berlińskich lokali, ponieważ radykalne rozwiązania mogą zyskać posłuch wśród wyborców zmęczonych ciągłymi podwyżkami czynszów. Skalę omawianych podwyżek prezentuje poniższy wykres.

Dane Bundesbanku widoczne na poniższym wykresie wskazują, że począwszy od 2010 r. na terenie 127 niemieckich miast koszty najmu mieszkań przeciętnie wzrosły o około 45%. Warto zwrócić uwagę, że ten wzrost był prawie liniowy. Nie spowolniło go nawet wprowadzenie w 2015 r. hamulca czynszowego na terenie 313 miast. Wspomniany hamulec (niem. Mietpreisbremse) zakazuje ustalania w nowych umowach czynszu większego o ponad 10% od referencyjnej wartości. Taka referencyjna stawka jest ustalana na podstawie lustra czynszowego (niem. Mietspiegel), czyli specjalnej tabeli przygotowywanej przez lokalny samorząd. Lustro czynszowe uwzględnia między innymi lokalizację mieszkania oraz liczbę pokoi.

Po czterech latach można stwierdzić, że hamulec czynszowy nie spowolnił tempa wzrostu niemieckich czynszów (zobacz poniższy wykres). Co więcej, pojawiły się uzasadnione wątpliwości dotyczące zgodności tego rozwiązania z Ustawą Zasadniczą Republiki Federalnej Niemiec. Nieskuteczność hamulca czynszowego wynikała między innymi z dużego wpływu, jaki na koszty najmu wywierały trzy główne czynniki. Mowa o migracji do metropolii, zbyt małej liczbie nowych inwestycji deweloperskich i rosnących cenach mieszkań stymulowanych przez bardzo tanie kredyty. Pewne znaczenie miał również fakt, że w bieżącej dekadzie niemiecka gospodarka rozwijała się całkiem dobrze na tle innych państw Europy Zachodniej.

Tempo wzrostu niemieckich czynszów

Tempo wzrostu niemieckich czynszów

źródło: Materiały Prasowe

Duże koncerny mieszkaniowe mogą stanowić pewien problem

Brak dobrze widocznych efektów związanych z wprowadzeniem hamulca czynszowego otworzył drogę do pomysłów utrzymanych w duchu jeszcze większego interwencjonizmu państwowego. Przykład stanowi wspomniana już koncepcja przejęcia przez państwo lokali należących do dużych koncernów mieszkaniowych. Chodzi przede wszystkim o trzy firmy (Deutsche Wohnen, Vonovia i Akelius) posiadające w samym Berlinie ponad 200 000 lokali na wynajem. Zgodnie z oficjalnymi propozycjami lewicowych polityków, trzy wymienione wcześniej przedsiębiorstwa miałyby otrzymać godziwe wynagrodzenie za przejmowane lokale. Problemem wydaje się nie tylko zgodność takiego wywłaszczenia z konstytucją. Warto również pamiętać o jego olbrzymich kosztach. Jeżeli mieszkaniowy kryzys w Niemczech nadal będzie narastał, to niestety za jakiś czas mogą pojawić się bardziej populistyczne postulaty zakładające np. wypłatę przez państwo tylko 50% odszkodowania za przejęte mienie.

Niezależnie od oceny pomysłów dotyczących przejmowania berlińskich mieszkań trzeba przyznać, że obecność na niemieckim rynku najmu tak dużych graczy jak na przykład Deutsche Wohnen, Vonovia i Akelius, może stanowić pewien problem. Mianowicie istnieje ryzyko, że poprzez zmowę cenową duże firmy będą dyktować warunki na rynku najmu. Wprowadzenie hamulca czynszowego nie wykluczyło ryzyka takiej nielegalnej działalności. W tym kontekście warto pamiętać, że referencyjne stawki czynszu z lustra czynszowego są regularnie aktualizowane i dzięki temu odzwierciedlają szybkie wzrosty.

Działalność koncernów mieszkaniowych na pewno powinna być dokładnie kontrolowana przez niemiecki urząd antymonopolowy. Obecność tak dużych graczy na rynku stwarza bowiem możliwość nadużyć. Wspomniane firmy nie powinny być jednak swoistymi kozłami ofiarnymi w problematycznej sytuacji, za którą odpowiadają również niemieckie władze. Niestety przez długie lata w Niemczech budowano zbyt mało mieszkań (również komunalnych), a działalność deweloperów była krępowana przez zbyt restrykcyjne przepisy. Negatywne skutki tej polityki niestety będą widoczne jeszcze przez lata.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl