Niektórzy liczą, że ceny mieszkań w końcu zacząć spadać. Niestety one uparcie pną się w górę. NBP opublikował właśnie dane na temat cen transakcyjnych w III kwartale 2019 r. Wynika z nich, że ceny na rynku wtórym były średnio o 11 proc. wyższe niż przed rokiem, a na rynku pierwotnym o 13 proc.

Osoby, które obecnie chcą kupić mieszkanie może denerwować fakt, że jeszcze kilka lat temu za podobny lokal zapłaciliby np. o 50 000 zł mniej. Nierzadko mają nadzieję, że może wcześniejszy poziom cen za chwilę powróci. Niestety obecnie nic na to nie wskazuje. Według danych NBP, ceny transakcyjne były zdecydowanie wyższe niż przed rokiem. W dwóch przypadkach wzrost był wyższy niż 20 proc. Dotyczy to nowych mieszkań w Katowicach (+23 proc.) i używanych w Zielonej Górze (+24 proc.). Nie było natomiast ani jednego miasta, w którym cena byłaby niższa niż przed rokiem.

>>> Czytaj też: Boom na rynku trwa w najlepsze. Ceny mieszkań w Warszawie blisko 10 tys. zł na metr

W 2007 r. potrzeba było aż 180 pensji na mieszkanie

Podczas, gdy ceny mieszkań wzrosły o ok. 12 proc., to średnie wynagrodzenie jedynie o ok. 7 proc. W rezultacie dostępność mieszkań się pogarsza. W siedmiu największych miastach średnio potrzeba już 101 przeciętnych pensji netto do zakupu 50-metrowego mieszkania. Dla porównania jeszcze na początku 2017 r. było to 95 pensji. Pogorszenie jest więc wyraźne, ale trzeba dodać, że obecny poziom wciąż jest dość dobry. Na początku 2013 r., kiedy przecież ceny mieszkań były najniższe w tej dekadzie, wskaźnik ten wynosił 102, a więc był minimalnie gorszy niż obecnie. W szczycie poprzedniego boomu, czyli w 2007 r. na takie mieszkania trzeba było aż ok. 180 pensji.

Kiedy ceny zaczną spadać?

Ceny mieszkań są w dużej mierze uzależnione od poziomu wynagrodzeń. Jeśli będziemy zarabiać coraz więcej, to teoretycznie ceny nieruchomości także będą coraz wyższe. W praktyce nie będzie to jednak tak proste. Sytuację bardzo komplikuje demografia. Wymieranie osób urodzonych w czasie powojennego wyżu demograficznego sprawi, że w najbliższych latach na rynek będzie trafiało coraz więcej mieszkań po zmarłych. Zwalniane mieszkania będą jednak częściowo pojawiać się tam, gdzie nie są potrzebne. Część młodych ze wsi i mniejszych miasteczek przenosi się bowiem do dużych miast.

Ceny mieszkań już niedługo mogą więc rosnąć i spadać jednocześnie. W wyludniających się regionach za kilka lat mieszkania będzie można kupić znacznie taniej niż dziś. Chętnych do zakupów będzie bowiem znacznie mniej niż wolnych lokali. Jednocześnie w rozwijających się miastach, przyciągających nowych mieszkańców, ceny wciąż mogą rosnąć, wraz ze wzrostem wynagrodzeń.

Do znacznych obniżek w dużych miastach potrzebne byłyby duże podwyżki stóp procentowych lub poważny kryzys, ale na to na razie się nie zanosi. Z drugiej jednak strony tak szybki wzrost jak obecnie nie może trwać w nieskończoność. Boom na rynku kiedyś się skończy. Jeśli przez kolejnych kilka lat ceny będą rosły w takim tempie jak w ostatnim czasie, to na rynku może powstać bańka, której pękniecie będzie bolesne.

>>> Czytaj też: Koszty utrzymania mieszkań w Polsce. Najmocniej drożeje wywóz śmieci

Autor: Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors