Krajowe media z zainteresowaniem przyglądają się inwestycjom na polskim rynku najmu dokonywanym przez dużych inwestorów kupujących spore partie nowych mieszkań. Przykładem są transakcje realizowane przez firmę Heimstaden Bostad, która w ciągu kolejnych pięciu lat zamierza nabyć około 4000 lokali z największych polskich miast. Takich zagranicznych inwestorów przyciąga do Polski relatywnie wysoka rentowność najmu. Warto też pamiętać o możliwości stosowania dość liberalnych przepisów w ramach umowy najmu instytucjonalnego. Wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie polski rynek institutional PRS (private rented sector) będzie rozwijał się szybko. Popularność najmu instytucjonalnego taka jak np. w Niemczech, Holandii lub Szwajcarii wydaje się jednak odległą perspektywą. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowali ciekawe informacje na temat tego, jaka część mieszkańców poszczególnych krajów Europy Zachodniej zasiedla lokale wynajmowane od dużych instytucji.
W Niemczech duże firmy mają już 15% lokali na wynajem
W przeszłości eksperci portalu RynekPierwotny.pl opisywali działalność koncernów mieszkaniowych na niemieckim rynku najmu. Z tym tematem były związane m.in. artykuły na temat planów wywłaszczenia koncernów mieszkaniowych posiadających dużą liczbę lokali w Berlinie. Warto dowiedzieć się, czy najem od dużych instytucji jest popularny wyłącznie za naszą zachodnią granicą. Danych o wielkości sektora institutional PRS (private rented sector) w poszczególnych krajach Starego Kontynentu jest niestety niewiele. Dlatego musimy zadowolić się szacunkami firmy Standard Life Aberdeen. Prezentują one sytuację sprzed sześciu lat. Można jednak przypuszczać, że od tamtego czasu nie doszło do zasadniczych zmian w badanych krajach.
Eksperci RynekPierwotny.pl po sprawdzeniu danych Standard Life Aberdeen z 2015 r. oraz demograficznych informacji Eurostatu obliczyli, że w poszczególnych krajach Europy następująca część populacji wynajmowała lokum posiadane przez profesjonalnego (instytucjonalnego) inwestora:
Austria - 10% całej populacji kraju
Belgia - 4% całej populacji kraju
Dania - 15% całej populacji kraju
Finlandia - 9% całej populacji kraju
Francja - 2% całej populacji kraju
Hiszpania - 2% całej populacji kraju
Holandia - 20% całej populacji kraju
Niemcy - 37% całej populacji kraju
Norwegia - 8% całej populacji kraju
Szwajcaria - 36% całej populacji kraju
Szwecja - 21% całej populacji kraju
Wlk. Brytania - 2% całej populacji kraju
Włochy - 2% całej populacji kraju
Powyższe dane sugerują, że Niemcy są krajem cechującym się największą w Europie liczbą lokali wynajmowanych od typowo komercyjnych instytucji (m.in. spółek giełdowych). Udział takich lokali w całym niemieckim zasobie mieszkań na wynajem to ok. 13% - 15%.
Wynajem instytucjonalny lokali nie jest zwykłym biznesem
Przykład Niemiec, czyli kraju charakteryzującego się wysokim udziałem dużych, komercyjnych inwestorów na rynku najmu potwierdza, że działalność takich firm może wzbudzać spore kontrowersje. Najem to bowiem specyficzna usługa pierwszej potrzeby, która przyciąga duże zainteresowanie opinii publicznej oraz polityków. Szybki wzrost czynszów w Berlinie skierował społeczny gniew w stronę dużych inwestorów, których działania można łatwo wskazać jako przyczynę podwyżek. Mowa o firmach Deutsche Wohnen, Vonovia i Akelius, które w samej stolicy Niemiec posiadają ponad 200 000 mieszkań na wynajem. Nawiasem mówiąc, pewna część tych lokali została korzystnie zakupiona dzięki decyzjom miejscowych polityków, którzy w latach 90. forsowali wyprzedaż komunalnego zasobu mieszkaniowego.
Niedawne i obecne wydarzenia z Berlina na pewno stanowią ostrzeżenie dla dużych inwestorów zainteresowanych rynkiem najmu. W tym kontekście warto wspomnieć, że temperatura sporu części berlińczyków z funduszami (koncernami) mieszkaniowymi wcale nie spada. Wręcz przeciwnie - kwietniowy wyrok Niemieckiego Federalnego Trybunału Konstytucyjnego uchylający lokalne ograniczenia czynszowe dodatkowo podgrzał atmosferę. Część najemców będzie musiała bowiem zwrócić różnicę czynszów wynikającą z ich nieskutecznego zamrożenia na 5 lat przez berlińskie władze. Kontrowersje wzbudziło też planowane połączenie dwóch największych koncernów mieszkaniowych w Niemczech (Deutsche Wohnen i Vonovia). Dlatego następne miesiące na pewno będą ciekawe w kwestii mieszkaniowego sporu z Berlina. Warto podkreślić, że pomysł berlińskiego referendum w sprawie wywłaszczenia dużych inwestorów mieszkaniowych wcale nie upadł.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
