Co trzecie mieszkanie w mieście wojewódzkim – mniej więcej taka część lokali wystawionych dziś na sprzedaż mogłaby zakwalifikować się do rządowego programu gwarancji kredytowych – wynika z szacunków HRE Investments. Mogłaby się zakwalifikować, o ile program by dziś działał i to na zasadach, które rząd zasygnalizował w wykazie prac legislacyjnych.

Przypomnijmy – chodzi o zapowiedziany program gwarancji kredytowych, który od nowego roku pozwalać ma na zakup mieszkania bez wkładu własnego. W praktyce osoba, którą na kredyt stać przy pomocy wspomnianej gwarancji (do 100 tys. złotych) będzie mogła zaciągnąć dług nawet na 100% wartości mieszkania czy domu. Do programu mają kwalifikować się małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dzieci i część osób niepełnosprawnych. Obowiązywać ma limit wieku (do 40 lat). Z programu gwarancji mają korzystać osoby, które nie mają własnego „M”. Przy tym warto podkreślić – w ramach programu kupujący nie dostaną dofinansowania z budżetu, a jedynie mają dostać możliwość zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego. Dofinansowanie ma się pojawić jedynie jako dodatkowy komponent prorodzinny (nadpłata kredytu lub pomoc w zamianie małego mieszkania na większe).

Co trzecie mieszkanie nadaje się do rządowej gwarancji

Wróćmy jednak do tego jak dużo mieszkań zakwalifikuje się do programu. Wynik jest całkiem przyzwoity – przynajmniej na poziomie średniej wyliczonej dla wszystkich miast wojewódzkich. Gdyby program działał dziś, to w przypadku mieszkań od deweloperów limity cenowe spełniałoby około 35% ofert publikowanych na portalach ogłoszeniowych (otodom.pl, dom.gratka.pl, morizon.pl, mieszkanie.pl). W gronie mieszkań z drugiej ręki jest to odpowiednio niecałe 31% mieszkań wystawionych dziś na sprzedaż. Dlaczego trudniej znaleźć nieruchomość w ofercie rynku wtórnego niż pierwotnego? Przecież co do zasady mieszkania używane są tańsze niż nowe. Wytłumaczeniem jest mnożnik zastosowany przy obliczaniu limitów cen. W przypadku rynku pierwotnego ma on być wyższy (1,3) niż na rynku wtórnym (1,2) – wynika z rządowego wykazu prac legislacyjnych. W praktyce może się ponadto okazać, że dostępność mieszkań będzie trochę wyższa, bo rząd zapowiada, że limity cen mają być też korygowane o rosnące koszty budowy, a te ostatnio wyraźnie przyspieszyły. Nawet to nie rozwiąże jednak wszystkich problemów.

Krakusi wykluczeni z gwarancji?

Diabeł jak zwykle tkwi bowiem w szczegółach. Okazuje się, że jeśli zasady ustalania limitów kwalifikujących do wsparcia będą takie jak w poprzednich programach rządowych (np. „Mieszkanie dla młodych” czy „Mieszkanie na start”), to efekt będzie dla wielu osób trudny do zaakceptowania. Chodzi o to, że nawet w gronie miast wojewódzkich będziemy mieli takie, w których z łatwością znajdziemy oferty kwalifikujące się do rządowego wsparcia, jak i takie, w których mieszkańcy będą mogli jedynie z zazdrością patrzeć na osoby kupujące mieszkanie na łatwo dostępny kredyt.

Do tej pierwszej grupy zaliczyć można Gorzów Wielkopolski, Zieloną Górę, Opole, Bydgoszcz i Olsztyn. W miastach tych – zarówno z grona mieszkań nowych jak i używanych – potencjalne limity cenowe spełniają od prawie połowy (Opole) do nawet niemal wszystkich ogłoszeń (Gorzów Wielkopolski).

Całkiem przyzwoicie będzie też w Rzeszowie, Kielcach czy Białymstoku. Szczególnie poszkodowani będą za to mieszkańcy Szczecina, Krakowa czy Lublina. Tam bardzo skromna część – przeważnie kilka procent - ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań kwalifikuje się do wsparcia. Najgorzej może być w stolicy Małopolski, gdzie z ofert mieszkań używanych na limity cen zakwalifikowałaby się zaledwie jedna nieruchomość na 45.Wszystko wskazuje na to, że z oferty deweloperów też nie będzie można swobodnie wybierać. Gdyby program gwarancji kredytowych działał dziś, to limity cenowe spełniałoby jedno mieszkanie na 14.

Potencjalna dostępność mieszkań, które będzie można kupić na kredyt bez wkładu własnego / HRE Investments

Limity powinny mieć oparcie w transakcjach

Skąd wynika takie zróżnicowanie pomiędzy miastami? Winny jest mechanizm, który prawdopodobnie będzie wykorzystany do ustalania limitów cen. Najpewniej będą one wyliczane w oderwaniu od cen faktycznie płaconych za mieszkania.

Było tak w przypadku programu „Mieszkanie dla młodych”, a teraz jest w „Mieszkaniu na start”. Niestety informacje opublikowane przez rząd w ramach wykazu prac legislacyjnych sugerują, że ten problematyczny mechanizm zostanie powielony. Dziś można się spodziewać się, że będzie wyglądało to tak, że limity wyznaczane będą na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwóch odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Tę liczbę powiększać się będzie później o 30% (dla mieszkań nowych) i 20% (dla mieszkań używanych).

Skąd brane są wspomniane wskaźniki odtworzeniowe? Ustalają je wojewodowie. Pomagają im w tym dane GUS dotyczące przeciętnych kosztów budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym (są wyznaczane na podstawie kwestionariuszy wypełnianych przez deweloperów). Jednak podstawą dla wojewodów są obok danych gromadzonych przez GUS są także własne ustalenia prowadzone zgodnie z wytycznymi ministerstwa. To w sumie znaczy, że wojewodowie mają pewną swobodę w kreowaniu wysokości tego wskaźnika. Tu może kryć się jeden z powodów dla którego w niektórych województwach ustalane są wysokie, a w innych niskie limity.

To jednak nie wszystko. Dane, które otrzymują wojewodowie są danymi historycznymi – często pochodzącymi z umów podpisywanych rok, dwa czy nawet kilka lat wcześniej. Wszystko dlatego, że dane te odnoszą się do już zakończonych budów, a przecież czasem mija kilka lat od momentu, w którym deweloper kupi działkę, do momentu, w którym skończy budowę. Do kosztu odtworzenia zalicza się m.in. wydatki na pozyskanie gruntu, budowę, przyłącza czy odsetki od kredytów i podatek VAT. Zlicza się te koszty do momentu oddania nieruchomości do użytkowania. Te koszty, które pojawią się później nie są uwzględniane. To znaczy, że w formularzu nie pokazuje się wszystkich kosztów finansowych (deweloper może spłacić kredyt na długo po oddaniu nieruchomości do użytkowania), części kosztów zagospodarowania terenu, kosztów marketingu i sprzedaży. Wydatki te wpływają na cenę płaconą za mieszkania, a często nie są uwzględniane w sprawozdaniach wysyłanych do GUS. I gdyby tego wszystko było mało, to jeszcze są miasta, gdzie deweloperzy mało budują. W efekcie do wojewodów trafiać mogą dane o dużej przypadkowości. Chodzi o to, że oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki.

Jeśli mechanizm ten zostanie powielony przy tworzonym dziś programie rządowych gwarancji, to może się to odbić na popularności tego rozwiązania w takich miastach jak Kraków, Lublin czy Szczecin. Alternatywą mogłoby być uzależnienie limitów cen od danych na temat tego jak dużo nabywcy faktycznie płacą za mieszkania w danym powiecie, gminie czy dzielnicy.

Autor: Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments