Jak zwrócono uwagę w środowym raporcie PKO BP "Puls Nieruchomości: Bańka czy nie?", w ostatnich latach dzięki dobrej sytuacji na rynku pracy wyraźnie poprawiła się zdolność kredytowa gospodarstw domowych, a obciążenie dochodów ratami kredytów mieszkaniowych znacznie spadło.

"Pomimo wzrostu cen w ostatnich latach, dostępność mieszkania jest znacznie wyższa niż w trakcie poprzedniego boomu na rynku w latach 2007-2008, a także niż w dołku cenowym na rynku w 2012 r." - zaznaczono w raporcie. Analitycy dodali, że wzrost cen mieszkań w latach 2020-2021 jest wynikiem zarówno silnego popytu, jak i niedoboru oferty. "Od 2019 roku wzrost cen mieszkań zaczął negatywnie wpływać na ich dostępność" - zauważono.

Reklama

W opinii banku, "w perspektywie najbliższych dwóch lat osłabieniu strony popytowej może towarzyszyć odbudowa oferty, co prawdopodobnie wyhamuje tempo wzrostu cen". Stwierdzono, że nawet w przypadku wystąpienia sytuacji kryzysowej sektor finansowy nie musi liczyć się z dużą skalą wzrostu złych kredytów z uwagi na dobrą sytuację płynnościową gospodarstw domowych.

Eksperci doszli do wniosku, że trudno dziś mówić o bańce - "wzrost cen ma swoje źródła przede wszystkim w czynnikach fundamentalnych, a scenariusz dłuższego okresu spadku cen jest mało prawdopodobny". Wyjaśniono, że relacja popytu do podaży jest fundamentalnym wyznacznikiem ceny, również na rynku nieruchomości. "W latach 2012-2017 obserwowaliśmy stopniowy wzrost popytu, pobudzanego poprawiającą się dostępnością mieszkań w konsekwencji zarówno poprawy relacji wynagrodzeń do cen mieszkań, jak i spadku oprocentowania kredytów hipotecznych" - zaznaczono.

Zdaniem analityków jednym z niebezpieczeństw związanych z bańką na rynku nieruchomości jest "znaczne lewarowanie zakupów kredytem hipotecznym". W przypadku pęknięcia bańki i gwałtownego spadku cen maleje bowiem wartość zabezpieczenia kredytu hipotecznego, co - jak wyjaśniono - jest niekorzystne dla systemu finansowego.

Dodano, że w takich sytuacjach sektor bankowy chcąc ograniczyć przyrost kredytów, których zabezpieczenie może stracić na wartości, zaostrza warunki kredytowania, co prowadzi do dalszego pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości. Takie niekorzystne zjawisko, jak wskazano, obserwowano w 2008 r., gdy w ślad za wzrostem kursu franka szwajcarskiego rosła wartość należności gospodarstw domowych wobec banków przy jednoczesnym spadku wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenia tych należności. W raporcie zaznaczono, że gospodarstwa domowe dysponują teraz „poduszką” płynnościową, "a wystąpienie sytuacji kryzysowej na rynku może skutkować jedynie umiarkowanym wzrostem złych kredytów".

Bank zwrócił uwagę, że od 2019 r. relacja przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia do ceny metra kwadratowego mieszkania zmniejsza się. Dodatkowo od 1 lipca 2021 r. skrócono okres, w oparciu o który wyliczana jest zdolność kredytowa do 25 lat z 30 lat poprzednio - hamuje to stronę popytową, na co wskazują słabsze dane sprzedażowe deweloperów za trzeci kwartał br. Podkreślono, że istotnym ograniczeniem popytu jest podwyżka głównej stopy procentowej banku centralnego o 40 pb. w październiku. Według analityków wyższe stopy procentowe przyhamują tempo wzrostu cen oraz ograniczą liczbę chętnych do odkupu mieszkania. "Poprzez ograniczenie aktywności popytu spekulacyjnego, zaostrzenie polityki monetarnej zapobiega narastaniu bańki" - zaznaczono.

Zdaniem ekspertów w 2022 r. stopniowo zacznie odbudowywać się strona podażowa, "co można wnioskować po silnym wzroście liczby pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych inwestycji". Wraz z mniejszą aktywnością strony popytowej powinno to generować negatywną presję na ceny mieszkań - dodali.

W ocenie banku scenariusz długotrwałego spadku cen po 2008 r. nie powtórzy się. "Znacznie lepsze jest obecnie otoczenie makroekonomiczne rynku nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem korzystnej sytuacji na rynku pracy oraz sytuacji finansowej gospodarstw domowych" - wskazano. Wsparciem popytu na rynku nieruchomości w czasie ewentualnego pogorszenia koniunktury może być - jak podkreślono - program kredytów hipotecznych z gwarantowanym wkładem własnym, którego wejście w życie planowane jest na drugą połowę 2022 r.

"Kluczowym argumentem, dla którego nie należy liczyć na powtórkę spadku cen notowanego po 2008 roku, jest poziom stóp procentowych" - ocenił bank. Jak wyjaśniono, w wyniku zamknięcia dostępu do nisko oprocentowanych kredytów walutowych, efektywne oprocentowanie nowych kredytów istotnie wzrosło, wpływając "mocno negatywnie na stronę popytową" rynku nieruchomości. "Tylko bardzo agresywny cykl podwyżek stóp procentowych NBP mógłby obecnie mieć podobnie niekorzystny wpływ na rynek. Jest to jednak bardzo mało prawdopodobny scenariusz" - podsumowano.