– Oczywiście nie można pominąć inflacji. Tylko z jej powodu realna wartość mieszkań najpewniej zmaleje w tym roku – przyznaje ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. Według GUS, w czerwcu ceny towarów i usług konsumpcyjnych były aż o 15,5% wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. A o ile procent podrożały w tym samym czasie w największych miastach mieszkania oferowane przez deweloperów?
Ceny mieszkań kontra inflacja
Według BiG DATA RynekPierwotny.pl w 6 na 10 analizowanych miast średnia cena metra kwadratowego rosła szybciej od inflacji. Liderami podwyżek były Poznań i Lublin, gdzie w czerwcu średnia była aż o 25% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Mieszkania zyskały realnie na wartości także w Warszawie, Łodzi, Katowicach i Bydgoszczy. Natomiast w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Szczecinie zakup mieszkania jedynie zminimalizował skutki inflacji.
/>
– W tym roku sytuacja może się diametralnie zmienić, bo inflacja rośnie, a tempo wzrostu cen mieszkań maleje. Np. w czerwcu średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Szczecinie utrzymała poziom z maja, a w Warszawie i Katowicach wzrosła o 1%. W tym czasie ceny towarów i usług konsumpcyjnych poszły w górę o 1,5% – mówi Marek Wielgo.
Promocje i bonusy u deweloperów
Rzeczywisty spadek cen mieszkań może być jednak większy niż wynikający jedynie z inflacji. Obniżki są bowiem kamuflowane. Jak? Za pomocą różnego rodzaju promocji. Np. gdańska firma Domesta wykorzystuje stary sprawdzony sposób, jakim jest voucher o wartości 10 tys. zł na zakup sprzętu AGD. Ale czy obecnie taki prezent może być kuszący? Co innego garaż lub miejsce postojowe. Ten rodzaj zachęty stosuje wrocławska firma Top Resorts w jednej ze swoich inwestycji. Promocja dotyczy jednak gotowych mieszkań, których nie udało się jej sprzedać.
Część firm stosuje najprostsze rozwiązanie jakim jest zwykły rabat lub pakiet różnego rodzaju bonusów. Np. firma Dom Development kusi kupujących mieszkania we Wrocławiu rabatem w wysokości do 40 tys. zł. Firma Robyg zaprasza na jedno ze swoich osiedli w Poznaniu na letnią promocję, która polega na obniżce ceny do nawet 57,5 tys. zł. Obie te firmy przebiła jednak oferta Murapolu. Ten deweloper deklaruje sprzedaż łącznie 200 mieszkań w 14 miastach z pakietem bonusów o wartości nawet ponad 100 tys. zł. W grę wchodzi rabat cenowy oraz miejsce postojowe i systemem smart home gratis.
Z kolei firma Victoria Dom promuje jedno ze swoich warszawskich osiedli możliwością zakupu mieszkań za kredyt z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Co ważne, takie mieszkania muszą spełnić limit ceny metra kwadratowego, który jest dużo niższy od średniej rynkowej.
Deweloperzy zdają sobie sprawę, że wielu potencjalnych nabywców mieszkań wstrzymuje się z decyzją zakupową ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dom Development, Robyg i Echo Investment proponują więc w niektórych inwestycjach harmonogram płatności, który ma pomóc w przetrzymaniu inflacji. Polega on na tym, że nabywca może wpłacić 70-90% ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze. Dla tego, kto korzysta z kredytu oznacza to realną korzyść. Nie musi bowiem uruchamiać całej kwoty kredytu w momencie zakupu i płacić od całości odsetek. W ramach programu „Własne się opłaca” Dom Development dorzuca przez pierwsze 3 lata od zakupu mieszkania 40-50 tys. zł, które można przeznaczyć na częściową spłatę rat kredytu.
Ukryte obniżki cen
W najbliższych miesiącach deweloperzy prawdopodobnie przedstawią szerszą paletę rozwiązań, które de facto oznaczają obniżkę ceny. Przypomnijmy, że po wybuchu kryzysu w 2008 r. popularne było m.in. wykończenie mieszkania w cenie, obniżka o równowartość podatku VAT czy pokrywanie przez jakiś czas opłat za utrzymanie mieszkania. – Jednak wtedy deweloperzy robili wszystko, by pozbyć się ogromnych zapasów mieszkań. Obecnie są one dużo mniejsze, bo deweloperzy nauczyli się już tak dawkować podaż, żeby w razie kryzysu nie zostać z tysiącami pustostanów – komentuje ekspert GetHome.pl.
W czerwcu w większości analizowanych miast miała miejsce eksplozja podażowa, co w sytuacji kurczącego się popytu może szokować. Z danych BiG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że np. w Warszawie na rynek trafiło aż o 146% więcej lokali niż w maju. Wielu deweloperów chciało po prostu zdążyć przed, wchodzącą w życie od 1 lipca, nową ustawą deweloperską, która podniosła koszty realizacji inwestycji, np. nałożyła obowiązek odprowadzania składek ubezpieczeniowych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. W efekcie właśnie w stolicy, ale także w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu, Bydgoszczy i Lublinie w całym pierwszym półroczu widoczna jest wyraźna nadwyżka podaży nad popytem. Jednak w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach liczba mieszkań wprowadzonych na rynek i sprzedanych była zbliżona. Szczecin był jedynym miastem, w którym popyt znacznie przewyższył podaż.
/>
– W Szczecinie deweloperzy najwyraźniej zaciągnęli hamulec, bo ostatnich czterech miesiącach wprowadzane przez nich na rynek nowe mieszkania można było policzyć na palcach rąk. Prawdopodobnie wynika to z faktu, że blisko 11% mieszkań w ofercie szczecińskich deweloperów jest już gotowych i czeka na nabywców – komentuje Marek Wielgo. W czerwcu najwyższy odsetek pustostanów w ofercie firm deweloperskich był we Wrocławiu. Najpewniej to dlatego w ich aktywności inwestycyjnej widać jest dużą ostrożność. Podobnie jest w Krakowie.
/>
Na drugim biegunie jest Gdańsk, gdzie udział gotowych i niesprzedanych mieszkań w ofercie deweloperów wynosił w czerwcu zaledwie 1%. Jeszcze trzy miesiące wcześniej był on pięciokrotnie wyższy, więc nie dziwi, że w czerwcu wprowadzili do sprzedaży rekordową w historii tego rynku liczbę mieszkań.
– Oczywiście nie można wykluczyć, że jakiś deweloper będzie musiał mocno obniżyć ceny, żeby sprzedać swoje mieszkania. Jednak tam, gdzie odsetek pustostanów jest nieduży lub wyraźnie się kurczy, przeceny obejmą raczej tylko wybrane inwestycje lub pojedyncze lokale, na które z różnych przyczyn nie ma chętnych, np. mają kiepski rozkład – ocenia Marek Wielgo.
Dostępność mieszkań coraz mniejsza
Wiele osób liczy na obniżki cen drogich mieszkań. Tymczasem umyka zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 7 tys. zł za m kw. We Wrocławiu jeszcze na początku 2019 r. takie mieszkania dominowały w ofercie firm deweloperskich. Obecnie znalezienie lokum w takiej cenie już niemal graniczy z cudem.
/>
W Łodzi jeszcze przed rokiem mieszkania z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. stanowiły niemal połowę wszystkich ofert z ujawnioną ceną. Jednak to, co się działo w kolejnych miesiącach, może wręcz szokować. W czerwcu udział takich mieszkań w ofercie łódzkich deweloperów skurczył się do 10%. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Poznaniu, Bydgoszczy, Lublinie i Szczecinie.
Przez ostatni rok we wszystkich miastach ubyło również mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. – Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowaliśmy w Poznaniu, gdzie w czerwcu ubiegłego roku 61% mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowało mniej niż 8 tys. zł za metr. Po roku udział takich lokali wynosi już tylko 8%! W Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach. W warunkach wysokiej inflacji powrót do takiego poziomu cen mieszkań jest mało prawdopodobny – mówi Marek Wielgo.
Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl