Już kilka lat temu analitycy rynkowi ostrzegali, że długookresowa stabilizacja stóp procentowych na niskim poziomie będzie skutkowała przyspieszeniem wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Taki scenariusz oczywiście się zrealizował z wydatną pomocą rynku kredytowego.
Niskie stopy zaktywizowały również nieruchomościowych inwestorów. Niektóre kraje w odpowiedzi postanowiły wprowadzić rozwiązania, które mają ograniczyć możliwość/opłacalność nabywania domów i lokali w celach inwestycyjnych, a także zmniejszyć liczbę pustostanów. Aktywną politykę zmierzającą w tym celu prowadzi m.in. Kanada. Wiadomo, że polski rząd też zamierza wprowadzić swoisty pakiet antyspekulacyjny. Chodzi przede wszystkim o podatek od czynności cywilnoprawnych przy masowym zakupie „M” i zakaz cesji umów deweloperskich. Tymczasem niedawno pojawiło się ciekawe badanie naukowe sugerujące, że podatkowe sposoby ograniczania spekulacji bywają nieskuteczne. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się wynikom wspomnianej analizy.
Duży kanadyjski podatek wcale nie odstraszył inwestorów
Na wstępie warto wyjaśnić, że ciekawe badanie dotyczące wpływu podatków transakcyjnych na rynek nieruchomości zostało przygotowane przez autorów z University of Waterloo (zobacz: Housing Sustainability: The Effects of Speculation and Property Taxes on House Prices within and beyond the Jurisdiction, Muhammad Adil Rauf i Olaf Weber,University of Waterloo, 2022 r.). Naukowcy pracujący na jednym z lepszych kanadyjskich uniwersytetów wzięli pod uwagę dziewięć największych ośrodków miejskich z prowincji Ontario, gdzie przez 10 lat (2011 r. - 2021 r.) miał miejsce znaczący wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych.
Każde ze wspomnianych miast próbowało ograniczyć ceny nieruchomości poprzez politykę podatkową. Ponadto w prowincji Ontario wprowadzono specjalny, dodatkowy podatek dla cudzoziemców i zagranicznych firm nabywających nieruchomości (tzw. Ontario Non-Resident Speculation Tax - NRST). Zagraniczni nabywcy nieruchomości mieszkaniowych ze zurbanizowanego terenu Greater Golden Horseshoe Area (zawierającego m.in. Toronto) musieli zapłacić państwu dodatkowe 15% ceny zakupu. Obecnie ten podatek wynosi aż 25% i obejmuje cały obszar prowincji Ontario.
Wyniki analizowanego badania wskazują, że zabiegi podatkowe wprowadzane przez lokalne władze okazały się w dużej mierze nieskuteczne. Chodzi nie tylko o wspomniany podatek od zakupu (Ontario Non-Resident Speculation Tax), ale również o inne podatki transakcyjne i podatki uzależnione od wartości nieruchomości. W praktyce duży wzrost cen mieszkań i domów spowodowany niskimi stopami procentowymi, migracją i sztywną podażą nieruchomości skompensował wielu inwestorom wpływ obciążeń podatkowych. Inni przenieśli się do miast, gdzie wówczas nie obowiązywał podatek NRST.
W warunkach boomu podatki bywają mało efektywne
Autorzy opisywanego badania nie podają łatwych odpowiedzi na pytanie o to, co powinny robić miasta z prowincji Ontario w celu ograniczenia wzrostu cen nieruchomości, skoro polityka podatkowa okazała się w dużej mierze nieefektywna. Nieskuteczność dodatkowych podatków na pewno wynikała ze sporej presji migracyjnej i trudności z budową nowych domów i lokali. Być może, polityka podatkowa byłaby bardziej skuteczna w warunkach wolniejszego wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Jednak podatki transakcyjne są wprowadzane właśnie z myślą o stabilizowaniu rynku w warunkach boomu. Jeżeli chodzi o cenowy boom, to warto przypomnieć, że domy i lokale z Toronto podrożały o około 140% przez 10 lat.
Zakaz cesji może być skuteczniejszy ale dość kłopotliwy
Przenosząc kanadyjskie doświadczenia na polskie warunki, warto dodać, że wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla inwestorów kupujących wiele mieszkań w jednym budynku ma mieć charakter ogólnokrajowy. Można wywnioskować, że podatek PCC będzie obejmował masowe zakupy na rynku pierwotnym lokali, które do tej pory były zwolnione z takiej daniny (ze względu na objęcie VAT-em). Rodzi się pytanie, czy fiskus szukający nowych dochodów podatkowych kiedyś w ogóle nie zrezygnuje z zasady, wedle której podatek od czynności cywilnoprawnych nie dotyczy zakupu nowego mieszkania.
W praktyce skuteczniejszym elementem pakietu antyspekulacyjnego mogłoby być wprowadzenie zakazu cesji umów deweloperskich. W tym przypadku, rząd powinien być jednak bardzo ostrożny, ponieważ możliwość przeprowadzenia cesji wykorzystują nie tylko flipperzy. Trzy lata temu, na początku pandemii koronawirusa wielu „niespekulantów” rezygnujących z zakupu mieszkania od dewelopera szukało chętnych właśnie na cesję umowy deweloperskiej, bo w przeciwnym razie groziła im np. utrata zadatku.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
