Choć na rynku nieruchomości w ciągu ostatniej dekady dominowały transakcje na rynku wtórnym, systematycznie rosła sprzedaż nowych mieszkań - zaznaczono w raporcie Polskiego Instytutu Ekonomicznego „Rynek nieruchomości w Polsce w okresie pandemii i wojny”, który na podstawie danych GUS i NBP pokazuje jak obecna sytuacja gospodarcza wpływa na ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań.
"Udział rynku pierwotnego w ogólnej liczbie sprzedanych mieszkań w latach 2011-2021 wzrósł o 8,9 pkt. proc. z poziomu 32,5 proc. do 41,4 proc." - wskazano. Zwrócono uwagę, że poza dominującym udziałem w podaży mieszkań, rynek wtórny charakteryzuje się też większą rozbieżnością pomiędzy cenami transakcyjnymi, a ofertowymi, "która w ciągu ostatnich 10 lat wyniosła średnio 870 zł za 1 m2".
Według raportu w II kwartale 2022 r. we wszystkich miastach wojewódzkich poza Rzeszowem, nieruchomości sprzedawane na rynku pierwotnym osiągały przeciętnie wyższe ceny niż nieruchomości na rynku wtórnym. Największe różnice odnotowano w Gdyni, Szczecinie i Katowicach (od 2,1 do 2,7 tys. zł za 1 m2).
Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym dotyczą też - jak przekazano - dynamiki cen. "Uśredniając, w 17 największych miastach w Polsce wzrosty cen mieszkań na rynku pierwotnym były większe niż na wtórnym" - stwierdzono. Dodano, że od III kwartału 2006 r. wzrost cen w Warszawie na rynku pierwotnym wyniósł 220,7 proc., a na rynku wtórnym 189,4 proc. Z kolei w 6 największych miastach na rynku pierwotnym – 239,5 proc., na wtórnym – 244,7 proc. W pozostałych 10 miastach na rynku pierwotnym – 312 proc., zaś na wtórnym – 274,1 proc. "Wzrosty cen osiągnęły zatem wyższy poziom w mniejszych miastach oraz niższy poziom w miastach największych" - zaznaczono.
Dodano, że od połowy 2012 r. ceny mieszkań rosną; a wzrosty cen charakteryzują się większą dynamiką od połowy 2017 r. "Dynamika cen na rynku pierwotnym w 2022 r. nie spadła poniżej poziomu 18 proc. rdr. Był to jednocześnie pierwszy rok wyraźnego spadku liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych" - dodano.
Jak zauważył Paweł Leszczyński z PIE, cytowany w środowej informacji, zaostrzenie polityki pieniężnej i napływ uchodźców z Ukrainy w 2022 r. zmieniły sytuację na rynku mieszkaniowym. Według niego spowolnienie gospodarcze jest już widoczne na rynku nieruchomości, zarówno w obszarze spadku liczby rozpoczętych budów i wydawanych pozwoleń na budowę, jak i pod względem osłabionego popytu na kredyty hipoteczne. "Najbliższe miesiące upłyną pod znakiem gorszej koniunktury budowlanej i zmniejszającego się udziału sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, co będzie najbardziej odczuwalne w metropoliach" – wskazał.
Analitycy zauważyli, że w ostatniej dekadzie rozbieżność cen transakcyjnych w stosunku do ofertowych była większa na rynku pierwotnym niż wtórnym. "Od 2020 do 2021 r. największe różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi wystąpiły w latach 2012-2013, a także w okresie od II kwartału 2019 r. do końca 2020 r. – wtedy średnia różnica wyniosła 540 zł za 1 m2, największą wartość przyjmując w II kwartale pandemicznego 2020 r. (830 zł)" - przekazano. W pandemii ceny transakcyjne ustabilizowały się na podobnym poziomie już od początku 2020 r., zaś ceny ofertowe zaczęły się dopasowywać dopiero w II połowie tego roku - wyjaśniono.
Z kolei na rynku wtórnym w całym okresie 2010-2021 średnia różnica na rynku wtórnym wyniosła 870 zł za 1 m2. "Zwiększenie się rozbieżności w przypadku rynku wtórnego miało miejsce wcześniej niż na rynku pierwotnym" - zauważono. Wskazano, że od początku 2019 r. do I kwartału 2020 r., różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosiła średnio ponad 1000 zł za 1 m2. "W 2020 r. – najbardziej dotkniętym pandemią – można zaobserwować nieznaczne spowolnienie dynamiki cen ofertowych. W tym czasie ceny transakcyjne rosły przywracając różnicę do poziomu średniej z poprzedniej dekady" - wyjaśniono.
Jędrzej Lubasiński z PIE przyznał, że ceny transakcyjne nowych mieszkań są zazwyczaj niższe od tych podanych w ofertach sprzedaży. "Istotna jest jednak skala tych rozbieżności, która świadczy o relacjach między stroną popytową a podażową" - podkreślił. Zwrócił uwagę, że zazwyczaj różnice między ceną transakcyjną a ofertową jest mniejsza na rynku pierwotnym, co wynika z większej siły negocjacyjnej deweloperów niż osób fizycznych. "Na podstawie dostępnych danych przewidujemy, że spowolnienie gospodarcze zwiększy różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku wtórnym i pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych" – ocenił. (PAP)
autorka: Magdalena Jarco