Ceny mieszkań w największych miastach
Sprawdziliśmy, jak zmieniła się cena mieszkań poszczególnej wielkości w dziesięciu największych miastach Polski. Wynika z niej wprost, że są już miasta, w których zdecydowanie szybciej rosły ceny mieszkań większych, czyli tych w przedziale 40-89 mkw., a nawet tych największych, czyli mających ponad 90 mkw. powierzchni.
Co to oznacza? Średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie są pochodną bieżącej gry popytu i podaży. Zatem, wbrew temu co zwykło się sądzić, mieszkania najmniejsze, czyli te do 40 mkw. wcale nie są tymi, które cieszą się w Polsce największym zainteresowaniem wśród nabywców.
Najczęściej szukamy mieszkań trzypokojowych
Potwierdzają to zresztą portale specjalizujące się w sprzedaży mieszkań. Według ich danych najczęściej wyszukiwanymi przez nabywców mieszkania są te trzypokojowe, które mieszczą się zwykle w przedziale 40-60mkw. Dalej są tzw. “dwójki” i kompaktowe trójki, a dopiero na dalszych miejscach lokale mniejsze niż 40 mkw. Naturalnym jest więc, że zdrożało najbardziej to, co cieszy się największym popytem.
Mieszkania większe zdrożały bardziej niż te najmniejsze nie tylko w Warszawie, ale też Szczecinie, Białystoku, Bydgoszczy, czy nawet Łodzi. O ile w stolicy podwyżki były największe, bo w zależności od segmentu lokalu wyniosły od 18,6 do 21,2 proc. rok do roku, to największa miała miejsce w Bydgoszczy. Tu w tym roku za mieszkanie powyżej 90 mkw. trzeba zapłacić aż ponad 36 proc. więcej niż przed rokiem. Eksperci zwracają uwagę, ze nadal jest to prawie dwa razy taniej niż w największych miastach, takich jak Kraków, czy Warszawa. Dodają, też, że ta sytuacja jest łatwa do wytłumaczenia.
- Mieszkania największe są najbardziej poszukiwane. Nie tylko przez zamożnych klientów, ale i większe rodziny. Z reguły są to lokale, które mają też podwyższony standard. Ich cena jest więc wyższa. Wystarczy, że wejdą dwa trzy projekty z tego segmentu do sprzedaży, by nastąpił ich wpływ na ceny na lokalnym rynku. To miało miejsce właśnie w Bydgoszczy – zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.
Gdańsk zieloną wyspą rynku mieszkaniowego
Ale jest i dobra wiadomość. W Polsce wciąż mamy miejsce, gdzie mimo inflacji, drożejących kosztów budowy, mieszkanie w tym roku i do tego to większe można nabyć taniej niż przed rokiem. Jest nim Gdańsk, gdzie za lokale w przedziale 40-59 mkw. zapłacimy o 1,8 proc. mniej a za te o wielkości 60-89 mkw. – o 0,4 proc. W cenach oznacza to spadek w przypadku pierwszego o 218 zł, a drugiego o 47 zł.
Jak do tego doszło. Zdaniem ekspertów to zasługa najbardziej zrównoważonej gry miedzy popytem, a podażą, czyli największej stabilności tego rynku na tle innych miast. Jednym słowem mieszkania nie sprzedawały się tak szybko, a deweloperzy mogli w miarę na bieżąco uzupełniać ofertę.
- Przed rokiem w ofercie było 7,2 tys. mieszkań w Gdańsku. Deweloperzy wprowadzili, od tego czasu na rynek 4,3 tys. lokali. Sprzedaż w tym czasie wyniosła 7,1 tys. Udało się więc deweloperom oddać do użytku połowę tego, co kupili klienci – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
W innych miastach ceny mieszkań rosły
Zupełnie inaczej jest w Warszawie, Krakowie, gdzie w ostatnim roku popyt znacząco przewyższał podaż, przez co deweloperzy nie nadążali z uzupełnianiem oferty, co wywindowało ceny.
Ale ostatni rok udowodnił, że ceny mieszkań mogą również rosnąć w tych miastach, gdzie oferta bardzo urosła mimo popytu. Przykładem jest Łódź, gdzie przed rokiem było do kupienia 5 tys. mieszkań. Deweloperzy dołożyli do tego w międzyczasie kolejne 5,4 tys., a sprzedało się 3,8 tys. Tym samym do kupienia dziś jest 6,4 tys., a więc jest w czym wybierać. Mimo tego za mieszkanie trzeba tu dziś zapłacić od 5,9 do 14,1 proc. więcej niż przed rokiem.
Według ekspertów wzrost cen w tym mieście można jednak łatwo wytłumaczyć. To zasługa nowych projektów, które są wprowadzane na rynek. Jednym słowem deweloperzy dostrzegli potencjał tego miasta. Nowe inwestycje mają jednak to do siebie, że są droższe od tych, które są na rynku. Średnia cena mieszkań dostępnych na rynku więc rośnie. Poza tym Łódź charakteryzowała się dotąd stosunkowo niskimi cenami mieszkań na tle innych miast. Dziś zaczyna odrabiać straty. Dlatego należy się przygotować na dalsze podwyżki średniej ceny lokalu, szczególnie że deweloperzy mają w planach kolejne projekty w Łodzi.
GK Murapol deklaruje, że w na koniec września miała aktywny banki ziemi pod budowę ponad 20,6 tys. mieszkań w 17 miastach w całej Polsce. - Tylko w pierwszym półroczu br. uzyskaliśmy decyzję o pozwoleniu na budowę ponad 5,1 tys. lokali na gruntach w Gdańsku, Łodzi, Krakowie, Wrocławiu, Chorzowie, Gliwicach, Toruniu i Bielsku-Białej. Zgodnie z naszym modelem biznesowym dywersyfikacji geograficznej, skupiamy się na rozbudowie oferty nie tylko w największych miastach, ale też w mniejszych miejscowościach regionalnych – mówi Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA.
