Każdemu, kto w drugiej połowie tego roku chciał kupić, zwłaszcza małe, mieszkanie w dużym mieście, trzeba współczuć. Oferty znikające zaraz po opublikowaniu w portalach, nikła lub żadna skłonność do negocjacji sprzedających, licytowanie kto da więcej, długie oczekiwanie na decyzję kredytową. Strach przed utratą zadatku i przed wyczerpaniem się limitu dopłat w Bezpiecznym Kredycie 2 proc.
Wpływ "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." na rynek
– Już sama zapowiedź BK 2 proc. spowodowała wzrost cen i wymiotła oferty. Padła w grudniu, a w styczniu w biurach deweloperów był wir sprzedażowy. Mieszkania schodziły na pniu. Można różnie oceniać ten program, ale z punktu widzenia momentu jego wprowadzenia to była katastrofa, teksańska masakra piłą mechaniczną. Chyba nie można było niczego gorszego zrobić dla rynku nieruchomości, niż zapowiedzieć go i odroczyć o pół roku. To dało czas wszystkim, którzy mieli gotówkę, żeby kupić mieszkanie – mówił w debacie „Nastroje na rynku nieruchomości” zorganizowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl. Tomasz Stoga, prezes Profit Development i szef wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
To wszystko prawda, ale w odniesieniu do dużych miast. Tam, gdzie problem demograficzny rozwiązuje migracja z mniejszych ośrodków i emigracja z innych krajów. Dlatego w niektórych miastach i w określonych segmentach ceny mieszkań wzrosły w ciągu roku prawie o 30 proc., a np. we Włocławku spadły o 15 proc. Uczestnicy debaty mówili o przeszacowaniu cen, czyli o nadmiernych oczekiwaniach sprzedających, w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu. Choć nie dotyczy to każdej lokalizacji i każdego standardu.
Jakich mieszkań nie chcą kupować Polacy?
- Wbrew wrażeniu, które można odnieść, śledząc nagłówki w mediach, nie zgodziłbym się z twierdzeniem, że nasz rynek mieszkaniowy to tylko i wyłącznie eldorado dla sprzedających. To rynek mocno zróżnicowany i są takie miejsca, gdzie rządzą sprzedający. Myślę o Warszawie, Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu, gdzie ceny bardzo wystrzeliły. Ale na drugą stronę medalu składają się takie miasta i ich okolice, jak mniej atrakcyjne wojewódzkie - Łódź, Katowice czy Kielce; jak i cała Polska powiatowa – mówi Jan Dziekoński, niezależny analityk rynku nieruchomości i założyciel portalu analiz FLTR.pl.
Ekspert uważa, że pod jakim kątem byśmy nie analizowali tego rynku, to wynik będzie miał formę nożyc. Rozstrzał cen, to jest to, co rzuca się w oczy. Nie tylko między poszczególnymi miastami, ale też dzielnicami, rynkiem pierwotnym i wtórnym. W najbardziej pożądanych dzielnicach Warszawy, jak Wilanów czy Żoliborz, 20 i więcej tysięcy za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego nikogo dziś nie dziwi, a na Białołęce można znaleźć oferty za 10-12 tys. za mkw. Podczas gdy na Śląsku, w Zabrzu, Chorzowie czy w Zagłębiu można kupić mieszkanie z rynku wtórnego za 4 tys. za metr i one czekają na klientów.
Jakie będą ceny mieszkań w 2024 roku?
- Myślę, że tam, gdzie ludzie chcą mieszkać, tam ceny wzrosną. Nie oszukujmy się, gruntów nagle nie przybędzie, koszty pracy nie spadną, nie zostaną też złagodzone wymagania techniczne co do efektywności energetycznej budynków. Mieszkanie od dewelopera w dobrej dzielnicy Krakowa może zdrożeć o 10-15 proc., ale cena mieszkania w kamienicy w kiepskiej dzielnicy Łodzi może spaść o 20 proc. Łódź czy Katowice to miasta, w których nie wykluczyłbym korekt również na rynku pierwotnym. Deweloperzy dużo i dzięki sprzyjającej polityce miast szybko tam budują, a popytu, w przeciwieństwie do Warszawy czy Krakowa, nie podbudowuje migracja. Demografia jest też tym czynnikiem, który rządzi rynkami mieszkaniowymi w wielu gminach Opolskiego, Świętokrzyskiego czy Dolnego – dodaje Jan Dziekoński.
Eksperci przypominają, że na ceny nieruchomości wpływa też wzrost płac.
– Moja prognoza bazowa na 2024 r. to nominalny wzrost cen mieszkań o 10-15 proc. Jeśli wynagrodzenia w 2024 r. będą rosły, odpowiednio będą rosły ceny nieruchomości. W ciągu ostatnich 16 lat ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie nominalnie wzrosły wprawdzie o ponad 90 proc., ale realnie o niecałe 9 proc.– mówi dr hab. Waldemar Rogowski, profesor Szkoły Głównej Handlowej i główny analityk Biura Informacji Kredytowej.
Wreszcie czynnikiem, którego wpływ na ceny trudno przecenić, jest wzrost podaży mieszkań, a ta powinna w nadchodzącym roku z kilku powodów wzrosnąć.
– Nie będzie powszechnych wakacji kredytowych, a więc elementu łagodzącego konieczność sprzedaży mieszkań tam, gdzie kogoś za bardzo uwierała rata. Drugim czynnikiem jest to, że program „BK2 proc.” może się zatrzymać, ponieważ skończy się budżet i popyt na mieszkania może się osłabić. Trzecią rzeczą, która prawdopodobnie nieco zwiększy podaż, jest fakt, że „BK2 proc.” poprawił nastroje wśród deweloperów – mówi Jan Dziekoński.
Rynek mieszkaniowy potrzebuje przewidywalności
- Problemem jest to, że do wygaszenia „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” może dojść w momencie, w którym rynek w końcu zaczął działać i podaż zaczęła dostosowywać się do wzmożonego popytu. Innymi słowy, zapłaciliśmy cenę za wprowadzenie programu stymulującego popyt na mieszkania w postaci wzrostu cen mieszkań. Teraz, gdy podaż zaczęła na ten wzmożony popyt odpowiadać, czyli presja na wzrost cen zaczęła spadać, to program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” najpewniej zostanie wygaszony – ocenia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
Jego zdaniem nasz rynek mieszkaniowy potrzebuje przewidywalności. Tymczasem od lat działamy w cyklu od boomu do załamania. Popyt rośnie i spada w takim tempie, że deweloperzy nie są w stanie za tym nadążyć. Od zakupu działki do oddania kluczy mija w Polsce 5 do 7 lat.
- Jak w tym czasie potrafimy dwa razy przejść od boomu w mieszkaniówce do załamania i z powrotem, to dla deweloperów oznacza to spore ryzyko. Przez to w Polsce mniej się buduje, a ceny mieszkań rosną, czy to w odpowiedzi na rosnące koszty budowy, czy to dlatego, że nagle na rynek wychodzą tysiące kupujących i zanim oferta deweloperów na ten wzmożony popyt odpowie, to stawki idą w górę, bo oferta się wyprzedaje, dlatego trudno liczyć na spadki cen, ale 2024 powinien przynieść wreszcie równowagę – mówi Bartosz Turek.
Różnica między cenami transakcyjnymi i ofertowymi
Powoli odzyskują ją już kupujący. Nie chcą ulegać gorączce zakupów. Wskazywałyby na to dane NBP, na podstawie których można stwierdzić, że różnica między cenami transakcyjnymi i ofertowymi jest obecnie rekordowa.
- Z tych danych na temat rynku wtórnego wynika, że średnia cena ofertowa na 7 największych rynkach to 12,6 tys. złotych za metr. To o prawie 1,8 tys. zł więcej niż sugeruje średnia cena faktycznie za mieszkania płacona (10,8 tys. zł). Nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z tak dużą kwotową dysproporcją. To, że ktoś chce coś za jakąś kwotę sprzedać, jeszcze nie znaczy, że znajdzie nabywcę. Obecnie mamy do czynienia z taką sytuacją, że jeśli pojawia się mieszkanie w dobrej cenie, to szybko znika. A te drogie długo zalegają – dodaje Bartosz Turek.
O tym, że jest jakaś granica cenowa, po przekroczeniu której nawet bardzo dobrze zarabiający szukają alternatywy, przekonali się niedawno Amerykanie.
- Tak się stało w Dolinie Krzemowej w USA. Ceny nieruchomości tak tam wzrosły, że dobrze opłacani informatycy, którym Covid upowszechnił zdalną pracę, przenieśli się do Austin w Texasie. To tak, jakby nasi informatycy z Warszawy masowo przeprowadzili się do Szczecina. Wydaje się może mało prawdopodobne, ale w USA się zdarzyło – mówi Jan Dziekoński.
