Osoby śledzące doniesienia z rynku nieruchomości mogą jeszcze pamiętać, że przed wyborami pojawił się temat ułatwień w budowie większych domów. Takie prywatne budynki jednorodzinne miały zostać objęte podobną uproszczoną ścieżką formalną, jak ta dotycząca obecnie domów o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Jednakże rządowi nie udało się przed wyborami parlamentarnymi sfinalizować prac nad odpowiednią nowelizacją prawa budowlanego. Czy to duży problem? Niekoniecznie, czego dowodzi analiza przygotowana przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl. Okazuje się bowiem, że uproszczone warianty budowy domów nie cieszą się popularnością. Kolejna zmiana prawna nie odwróciłaby sytuacji w sposób rewolucyjny. Oprócz formalności inwestorzy napotykają bowiem wiele innych problemów.
Budowa domów na zgłoszenie wciąż mało popularna
Na wstępie przypomnijmy, że budowa domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia zamiast pozwolenia jako wariant dla inwestorów pojawiła się w połowie 2015 r. Już po kilku kwartałach oczywiste stało się, że to rozwiązanie nie zyska sporej popularności. Zaprezentowane na wykresie informacje wskazują, że tylko raz (w 2016 r.) liczba zgłoszeń budowy domów jednorodzinnych przekroczyła próg 5000. Późniejsze, roczne wyniki nie były większe niż 3500 domów. Dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wskazują, że w pierwszej połowie bieżącego roku dokonano zgłoszenia budowy 1244 większych domów jednorodzinnych. To słaby wynik, nawet biorąc pod uwagę tegoroczne, wyraźne spowolnienie w budownictwie jednorodzinnym.
Nowa procedura okazała się bardzo niedopracowana
Jeszcze gorzej wygląda wynik dotyczący budowy małych domów (do 70 mkw. powierzchni zabudowy) na zgłoszenie. Według GUNB, w pierwszej połowie bieżącego roku z nowej, uproszczonej ścieżki skorzystało około 750 osób, które zamierzają wznieść mały dom. Niewielka popularność nowej ścieżki inwestycyjnej jest widoczna, mimo że przepisy wprowadzone 3 stycznia 2022 r. de facto odbierają staroście prawo sprzeciwu, jeśli dostarczone dokumenty zgłoszeniowe są wadliwe lub dom nie spełnia ustawowych wymagań. Prawo sprzeciwu dla starosty miały zagwarantować dopiero zmiany prawne, których nie udało się jednak wprowadzić przed tegorocznymi wyborami.
Wszystko wskazuje, że niedopracowanie uproszczonej ścieżki budowy małych domów, wcale nie jest największym problemem. Po prostu rodacy wolą budować większe domy niż te spełniające ustawowy limit powierzchni zabudowy (70 mkw.). Jeżeli natomiast chodzi o małą popularność tradycyjnej budowy domów na zgłoszenie (bez limitu powierzchni), to od 2015 r. widoczny jest ten sam problem. Mianowicie, obowiązująca od kilku lat, normalna procedura zgłoszeniowa nie zapewnia inwestorom dużych korzyści związanych z formalnościami (względem wnioskowania o pozwolenie budowlane). Poza tym przy budowie na zgłoszenie bardziej problematyczne formalnie są istotne odstępstwa od projektu.
/>
Pozwolenia wcale nie są największym problemem?
W świetle powyższych informacji wydaje się, że brak zapowiadanych przepisów, które pozwoliłyby budować w uproszczonej procedurze większe domy (pow. 70 mkw. powierzchni zabudowy), wcale nie jest największym problemem dla przyszłych inwestorów prywatnych. Osoby zamierzające wybudować własne „cztery kąty” bardziej skarżą się bowiem na koszty budowy. Dane Sekocenbud wskazują, że przeciętny koszt wybudowania 1 mkw. domu od końca 2019 r. wzrósł o około 35% - 40%. Poza tym zdolność kredytowa potencjalnych inwestorów prywatnych jest wciąż wyraźnie mniejsza niż w czasach boomu z 2021 r. Sytuacji nie zmienił zasadniczo program Bezpieczny Kredyt 2%, który najprawdopodobniej niebawem się skończy.
Nie zapominajmy też o nowym kłopocie, który zafundował inwestorom rząd w ramach uchwalonej latem nowelizacji przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym. Mowa o faktycznym zablokowaniu odrolnienia wiejskich gruntów klas I - III położonych na terenach pozbawionych planu zagospodarowania przestrzennego. W większości przypadków taka sytuacja będzie trwać do końca 2025 r. Zgłoszony już po wyborach projekt zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może wydłużyć wspomniany okres blokady o kolejne 2 lata. Warto pamiętać również o planowanym ograniczeniu (od początku 2026 r.) możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy tylko do obszarów tzw. uzupełnienia zabudowy. Niewykluczone, że termin wprowadzenia tej zmiany też zostanie przesunięty o 2 lata.