– Najpewniej dla każdego kupującego mieszkanie kluczowe znaczenie mają lokalizacja, metraż i oczywiście cena. Niestety, wybór optymalnej oferty staje się coraz trudniejszy z uwagi na malejący wybór lokali dostępnych na rynku – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
I dodaje, że szczególnie dramatyczna jest sytuacja w Krakowie, gdzie pod koniec października w ofercie firm deweloperskich było aż o 49% mniej mieszkań niż jeszcze dziesięć miesięcy temu! We Wrocławiu oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 43%, w Warszawie – o 38%, a w Trójmieście – o 29%.
/>
Marek Wielgo przyznaje, że w najtrudniejszej sytuacji są osoby, których możliwości finansowe ograniczają się do 300 tys. zł. Jeszcze 10 miesięcy temu za taką kwotę bez problemu mogły kupić lokum we Wrocławiu czy w Łodzi. W pozostałych metropoliach wybór już wtedy był raczej skromny, np. w Warszawie sprowadzał się do 61 mieszkań na obrzeżach miasta. Obecnie znalezienie choćby najmniejszej kawalerki (minimum to 25 m kw.) w granicach miasta za mniej niż 300 tys. właściwie graniczy z cudem. Choć na cud chyba raczej nie ma co liczyć, bo odkąd w ofercie banków pojawił się „Bezpieczny Kredyt 2%”, to najtańsze mieszkania są wymiatane z rynku z prędkością huraganu. Tym bardziej że „polują” na nie tylko beneficjenci rządowego programu.
Oferta mieszkań w cenie poniżej 400 tys. zł
Ministerstwo Rozwoju i Technologii podaje, że pożyczają oni przeciętnie ok. 400 tys. zł. Dysponując taką kwotą, wciąż można kupić kawalerkę lub nawet dwupokojowe mieszkanie, w którejś z największych metropolii. Jednak, jeśli dla kogoś jest to górny pułap możliwości finansowych, to dalsze ociąganie się z decyzją może zakończyć się rezygnacją lub odłożeniem planów zakupowych.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że Łódź jest jedyną metropolią, w której oferta mieszkań deweloperskich w cenie do 400 tys. zł jest stosunkowo duża, a co ważniejsze, nawet nieco się zwiększyła w ciągu ostatnich 10 miesięcy. Pod koniec października w ofercie łódzkich deweloperów było ponad 1,5 tys. lokali do kupienia za średnią kwotę „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
Na drugim biegunie jest Wrocław, gdzie jeszcze w końcówce ubiegłego roku kupujący mogli przebierać w niemal 1,3 tys. ofertach mieszkań do 400 tys. zł. Pod koniec października było ich już tylko niespełna… 100, czyli aż o 92% mniej! Bardzo gwałtownie skurczył się wybór takich lokali także w Warszawie. 10 miesięcy temu w ofercie deweloperów było niemal 700 mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 400 tys. zł. Pod koniec października było ich o ponad 80% mniej.
/>
Myli się ten, kto sądzi, że mogą spać spokojnie osoby mające do dyspozycji większą ilość gotówki lub większą zdolność kredytową. We wszystkich metropoliach, z wyjątkiem Łodzi, skurczyła się w tym roku oferta mieszkań z ceną do 700 tys. Natomiast droższych lokali jest wyraźnie więcej. Przy czym w przypadku Warszawy większy wybór obejmuje dopiero takie, za które deweloperzy życzą sobie ponad 1 mln zł.
/>
Ceny mieszkań w Warszawie
Oczywiście trzeba wziąć pod uwagę, że na skutek wzrostu cen, kurczy się metraż mieszkań do kupienia za daną kwotę. Akurat Warszawa jest najdroższa wśród największych metropolii. Pod koniec października średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich przekraczała tu pułap 16 tys. zł. Tak więc za 50-metrowe mieszkanie (to mniej więcej przeciętna powierzchnia lokalisprzedawanych przez deweloperów w tym roku) trzeba było zapłacić średnio nieco ponad 800 tys. zł. Wydaje się więc, że mają czego żałować ci, którzy pod koniec 2022 r. wstrzymywali się za zakupem licząc na spadek cen. Za 50-metrowe mieszkanie zapłaciliby wówczas średnio ok. 680 tys. zł. Za tę kwotę można obecnie kupić 42-metrowe lokum, czyli o 8 m kw. mniejsze.
Z kolei w Krakowie zakup mieszkania o powierzchni 50 m kw. oznacza obecnie wydatek średnio o ok. 147 tys. zł wyższy niż pod koniec ubiegłego roku, a w Trójmieście – o blisko 125 tys. zł. Ci, którzy nie są w stanie dołożyć takiej kwoty do zakupu 50-metrowego mieszkania, muszą zadowolić się mniejszym metrażem aż o 9 m kw.
Oferta mieszkań pod względem metrażu
A jak zmieniła się oferta mieszkań pod względem metrażu? W tym przypadku każda metropolia ma swoją specyfikę. W Trójmieście przeszło dwukrotnie większa niż 10 miesięcy wcześniej jest oferta mieszkań, których powierzchnia nie przekracza 30 m kw. To dobra wiadomość dla tych, którzy chcieliby kupić kawalerkę. Jednak równocześnie bardzo wyraźnie skurczyła się tam oferta mieszkań dwu- i trzypokojowych o metrażu od 30 do 70 m kw., na które jest największy popyt.
/>
/>
Podaż takich lokali dramatycznie zmniejszyła się także w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. W tej ostatniej metropolii dużo trudniej jest znaleźć w ofercie deweloperów kawalerkę. Podaż mieszkań o metrażu do 30 m kw. jest tam aż o 74% mniejsza niż w końcówce ubiegłego roku. Wzrosła za to oferta mieszkań dużych, czyli powyżej 100 m kw. Podobnie jest w Poznaniu.
Średnia cena mieszkań deweloperskich
Natomiast ci, którzy planują zakup mieszkania w Warszawie, mają prawo narzekać na dużo mniejszy niż pod koniec ubiegłego roku wybór praktycznie wszystkich typów mieszkań. Niestety, ten problem dotyczy w największym stopniu małych metraży do 50 m kw. I znów, Łódź jest jedyną metropolią, w której kupujący mogą zacierać ręce, bo deweloperzy zareagowali na rosnący popyt odpowiednim zwiększeniem podaży. W efekcie to miasto jest w tym roku oazą stabilności wśród największych metropolii. I to zarówno pod względem wielkości oferty, jak i średniej ceny mieszkań, która wzrosła w tym roku najmniej, bo „tylko” o 6%. W pozostałych metropoliach mieliśmy do czynienia z dwucyfrowymi podwyżkami średniej ceny metra kwadratowego.
/>
Na szczęście październik przyniósł pierwsze symptomy powrotu do równowagi między popytem i podażą na rynkach mieszkaniowych największych miast. Optymizmem mogą napawać zwłaszcza dane BIG DATA RynekPierwotny.pl dla Warszawy, gdzie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży najwyższą od niemal półtora roku miesięczną pulę mieszkań. W efekcie średnia cena mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy praktycznie nie drgnęła. Wygląda na to, że z inwestycyjnego letargu przebudziły się krakowskie firmy deweloperskich. Także w tej metropolii wprowadzonych na rynek w październiku mieszkań było więcej niż sprzedanych.
– Deweloperzy wciąż mają spory zapas mieszkań, na które w poprzednich latach uzyskali pozwolenia na budowę, ale ich nie zaczęli. Jeśli także i po zwykłe kredyty mieszkaniowe zacznie sięgać coraz więcej osób, deweloperzy zwiększą rozmach swoich inwestycji. Dzięki temu wzrosłaby podaż mieszkań w segmencie popularnym, co zahamowałoby wzrost średniej ceny metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie – ocenia ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.