Z Narodowego Spisu Powszechnego, który był przeprowadzony w 2021 r. wynika, że w całym kraju jest niemal 1,8 mln mieszkań niezamieszkanych. – Ta informacja wywołała duże poruszenie, a nawet… oburzenie. Na przykład Rzecznik Praw Obywatelskich interweniował u Ministra Rozwoju i Technologii pytając go, jak to jest możliwe, że tak dużo mieszkań stoi pustych – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Pustostan pustostanowi nierówny
Przyczyn tego stanu rzeczy może być wiele, ale GUS ich po prostu nie zbadał. Na przykład z pisma rzecznika można się dowiedzieć, że część właścicieli mieszkań obawia się je wynajmować z uwagi na – jak twierdzą – nadmierną ochronę lokatorów. Pamiętajmy również, że w naszym kraju powiększa się pula tzw. mieszkań wakacyjnych, które kupowane są na własne potrzeby lub udostępniane turystom wyłącznie w okresie letnim. Na wsiach coraz więcej jest opuszczonych starych domów, bo młodzi budują obok nowe. No i są też pustostany, czyli mieszkania w budynkach wyłączonych z eksploatacji z powodu złego stanu technicznego, często zagrażającego zdrowiu lub nawet życiu mieszkańców.
– Możemy tylko się domyślać, że jakaś część takich lokali czeka na gruntowny remont. Wiele nadaje się jednak już tylko do wyburzenia. Niestety, w statystykach GUS mamy obecnie jedną wielką białą plamę, jeśli chodzi o dane na ten temat – zauważa Marek Wielgo.
W umowie koalicyjnej, którą podpisali liderzy Koalicji Obywatelskiej, Trzeciej Drogi i Nowej Lewicy jest jednak mowa o wsparciu wyłącznie pustostanów należących do gmin. Warto w tym miejscu wspomnieć, że ich zadaniem własnym jest zapewnienie dachu nad głową rodzinom o niskich dochodach. Niestety, do tej pory gminy na ogół słabo radziły sobie z realizacją tego ustawowego obowiązku. Ostatnie dane GUS wskazują, że w 2022 r. po mieszkania od gmin czekało w kolejce przeszło 126,4 tys. gospodarstw domowych. Faktem jest, że jest ich coraz mniej, np. w 2020 r. – ok. 136,2 tys. Z drugiej jednak strony, wiele rodzin rezygnuje ze starań o mieszkanie komunalne ze względu na bardzo surowe kryteria dotyczące dochodu.
Co gorsza, jak wynika z danych GUS, zasoby mieszkaniowe gmin systematycznie się kurczą. Pod koniec 2020 r. miały one łącznie ok. 806,7 tys. mieszkań, czyli o blisko 245 tys. mniej niż 10 lat wcześniej. To głównie efekt prywatyzacji, której nie towarzyszył odpowiedni dopływ nowych lokali np. w latach 2010-2022 we wszystkich gminach w Polsce powstało zaledwie ok. 24,5 tys. mieszkań komunalnych.
Niektóre gminy utworzyły spółki zwane towarzystwami budownictwa czynszowego, które budują mieszkania na wynajem z czynszami dużo niższymi od rynkowych. Jednak takich mieszkań również powstawało do tej pory niewiele (we wspomnianym okresie – ok. 21,8 tys.). Po drugie, żeby zostać najemcą, trzeba było partycypować w kosztach budowy.
Lawinowy wzrost liczby pustostanów
W tej sytuacji remonty pustostanów są najszybszą i najtańszą formą pozyskiwania lokali dla rodzin, które nie mogą sobie pozwolić na zakup lub najem wolnorynkowy. Niestety, przez wiele lat gminy nie dbały o swoje stare zasoby mieszkaniowe. Efektem tych zaniedbań był pogarszający się stan techniczny wielu budynków i coraz większa liczba pustostanów. GUS podaje, że w 2020 r. w całym kraju było ich blisko 63,8 tys., czyli przeszło dwukrotnie więcej niż 11 lat wcześniej.
/>
Aż trudno w to uwierzyć, ale np. w Warszawie liczba mieszkań niezamieszkanych w zasobach miasta wzrosła w latach 2009-2020 z ok. 5,4 tys. do blisko 10,2 tys. Wyróżniającym się na tle innych największych miast pod względem liczby pustostanów jest też Łódź. W 2020 r. było ich tam blisko 8,9 tys. Tylko w dwóch miastach wojewódzkich – we Wrocławiu i w Białymstoku – liczba niezamieszkanych mieszkań w zasobach komunalnych zmniejszyła się.
/>
Problem w tym, że GUS nie precyzuje, ile z tych lokali czeka na zasiedlenie (każde miasto musi mieć rezerwę wolnych lokali np. na wypadek jakiegoś kataklizmu typu pożar), a ile jest przeznaczonych do remontu czy wyburzenia. Faktem jest, że niektóre gminy zaczęły remontować swoje pustostany. Z odsieczą przyszła bowiem Unia Europejska, dofinansowując przedsięwzięcia związane z rewitalizacją. Gminy mogą też sięgać po budżetową dotację z Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego.
Więcej remontują niż budują
Niestety, GUS nie podaje danych dotyczących remontów pustostanów. A ostatnie dane dotyczące liczby mieszkań objętych remontami kapitalnymi pochodzą z 2015 r. Także Ministerstwo Technologii i Rozwoju nie precyzuje, ile dzięki dotacjom z Funduszu Dopłat powstało całkowicie nowych mieszkań czynszowych, a ile odzyskano dzięki remontom pustostanów. Na przykład we wrześniu br. resort poinformował, że w tym roku BGK przekazał gminom ponad 1,4 mld zł na budowę nowych bloków i remont starych. Dzięki temu ma powstać „7 124 nowych lub całkowicie wyremontowanych lokali mieszkalnych, 285 miejsc w schroniskach dla bezdomnych i 160 w noclegowniach”.
Warto zwrócić uwagę, że politycy na swój sposób często wykorzystują tego typu dane. Na przykład chwalą się, że w danej gminie oddano do użytkowania daną liczbę mieszkań, a w rzeczywistości są to lokale wyremontowane, które wcześniej stały puste. – A prawda jest taka, że zdecydowanie więcej mieszkań komunalnych powstaje w wyniku remontów niż budowy od podstaw – podkreśla ekspert portalu GetHome.pl. Jako przykład podaje Kraków, gdzie – według GUS – w ciągu ostatnich pięciu lat powstały 392 mieszkania komunalne (i ani jednego społecznego czynszowego). Jednak remonty pustostanów są jednym z priorytetów władz tego miasta. Jak podaje Zarząd Budynków Komunalnych (ZBK) w Krakowie, w ostatnich pięciu latach wyremontowano tu blisko 1,7 tys. opuszczonych lokali. Rekordowy pod tym względem był rok 2022. Do ponownego zasiedlenia oddano 394 mieszkań. Oczywiście Kraków chętnie sięga po dotacje z Funduszu Dopłat. Na przykład w 2022 r. miasto dostało na remonty 70 pustostanów 2,1 mln zł (80% kosztów prac).
/>
Z podobną sytuacją mamy do czynienia także w innych metropoliach, m.in. w Warszawie, Łodzi, Poznaniu czy Katowicach, które w ostatnich latach mocno zaangażowały się w proces odzyskiwania pustostanów. Dzięki temu odzyskują tysiące lokali. Wymaga to m.in. wymiany wszystkich instalacji, podłóg, okien i drzwi, urządzeń sanitarnych. Sporym utrudnieniem w przypadku tego typu inwestycji jest to, że budynki są często pod ochroną konserwatora zabytków.