Niedawna analiza Polskiego Instytutu Ekonomicznego potwierdziła fakt, na który już wcześniej zwracali uwagę eksperci RynekPierwotny.pl. Mianowicie, tak zwane mikrokawalerki mają marginalne znaczenie w ofercie deweloperów. Analiza PIE sugeruje, że takie lokale o powierzchni do 25 mkw., formalnie użytkowe, ale często de facto mieszkalne stanowią mniej niż 2% - 3% oferty rynkowej deweloperów. Już niebawem nowe mikrokawalerki zostaną dodatkowo zmarginalizowane. Na rynku pozostaną jednak najmniejsze lokale, które wybudowano wcześniej (również w okresie II RP oraz PRL-u). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają też uwagę na praktykę związaną z podziałem dużych mieszkań na malutkie pokoje. To zjawisko, któremu obecnie trudno jest przeciwdziałać.
Prawo ograniczające budowę mikrokawalerek
Wydaje się, że przed omówieniem kwestii związanych ze starszymi lokalami o małym metrażu, warto zwrócić uwagę na nowe regulacje, które zaczną obowiązywać już niebawem. Mowa o przepisach, jakie zawiera Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2023 poz. 2442). Wspomniany akt prawny wprowadza zasadę, zgodnie z którą lokale użytkowe z nowych budynków generalnie będą musiały mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. (tak jak lokale mieszkalne).
Co więcej, od 1 kwietnia 2024 r. budowa nowych lokali użytkowych o mniejszym metrażu niż 25 mkw. będzie możliwa tylko pod warunkiem usytuowania ich na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej oraz zapewnienia bezpośredniego dostępu z zewnątrz budynku. Stosowanie limitu metrażowego (min. 25 mkw.) ma być wyłączone w przypadku budynków zamieszkania zbiorowego i domów jednorodzinnych z lokalem użytkowym. Czas pokaże, czy wyjątek dotyczący budynków zamieszkania zbiorowego może być wykorzystywany do obchodzenia nowych przepisów.
Metrażowe ograniczenia również nie działają wstecz
Opisywane wyżej regulacje nie będą działać wstecz, co oznacza np. brak ich zastosowania do inwestycji z pozwoleniem na budowę wydanym przed 1 kwietnia 2024 roku.
Identyczną zasadę związaną z brakiem tzw. retroakcji, czyli działania prawa wstecz ustawodawca stosował wcześniej, co tłumaczy, dlaczego na rynku wtórnym i rynku najmu swobodnie są oferowane mieszkania o powierzchni użytkowej do 25 mkw. Chodzi nie tylko o mieszkania z czasów zaborów i II RP, kiedy nie było ograniczeń co do minimalnego metrażu. Warto pamiętać, że PRL-owskie normatywy mieszkaniowe z 1974 r. ustalające minimalną powierzchnię kawalerki jako 25 mkw. - 28 mkw. nie zawsze były respektowane.
Najmniejsze lokale mieszkalne z wcześniejszych dekad można swobodnie sprzedawać i wynajmować w III RP, bo wstecz nie działały i nie działają następujące przepisy:
- obowiązujące w latach 1995 - 2002 ograniczenia co do minimalnej powierzchni jednego pokoju (16 mkw.) oraz szerokości pomieszczeń w świetle ścian (dla mieszkania jednopokojowego: pokój sypialny - min. 2,2 metra oraz kuchnia - min. 1,7 metra)
- podobne ograniczenia z lat 2002 - 2018, wedle których minimalna powierzchnia pokoju wynosiła 16 mkw., a szerokość pomieszczeń w kawalerce odpowiednio 1,8 metra (kuchnia) oraz 2,2 metra (pokój sypialny)
- aktualne regulacje (obowiązujące od początku 2018 roku), zgodnie z którymi minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania to 25 mkw.
Przepisy z lat 1995 - 2018 de facto wymuszały budowę mieszkań o powierzchni co najmniej 24 mkw. Pod koniec obowiązywania tych regulacji, na rynku zaczęły liczniej pojawiać się nowe mikrokawalerki. Zmiany prawne wprowadzone w 2018 r. (patrz punkt 3.) nie przyczyniły się do ograniczenia oferty takich lokali.
Mieszkania dzielone na pokoiki
Doniesienia medialne sugerują, że gwałtowny wzrost czynszów widoczny w 2022 r. przyczynił się do zwiększenia skali zjawiska, które czasem wzbudza nawet większe emocje niż obecność na rynku mikrokawalerek. Mowa o podziale większych mieszkań ściankami działowymi w celu stworzenia małych pokoi. Postulowana przez wiele osób walka z takim zjawiskiem jest trudna ze względu na ograniczenia kadrowe, jakie posiada nadzór budowlany. W odpowiedzi na ewentualne zgłoszenie, powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego sprawdzi, czy doszło do niezgłoszonej zmiany sposobu użytkowania lokalu (zobacz: artykuł 71 prawa budowlanego) i naruszenia przepisów dotyczących np. instalacji sanitarnych, akustyki lub wentylacji.