– Jeśli inwestycja deweloperska jest objęta ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wówczas w pełni bezpieczny jest zakup nawet przysłowiowej dziury w ziemi – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I wyjaśnia, że jeśli deweloper zbankrutuje, jego klienci odzyskają wszystkie pieniądze wpłacane na poczet kosztów budowy mieszkań. Ponadto DFG wypłaci je temu, kto skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. jeśli zaprzestanie on budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu. Problem w tym, że wciąż stosunkowo niewiele jest inwestycji deweloperskich, w których wpłaty klientów chronione są w taki sposób. Ubezpieczenie działa bowiem tylko w tych inwestycjach, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się po 30 czerwca 2022 r., czyli przed wejściem w życie nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską. To właśnie ona powołała do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Portal ustalił, że w całym kraju pod ochroną DFG jest ok. 25,3 tys. umów deweloperskich, najwięcej w Warszawie (niespełna 3,3 tys.), Krakowie i Wrocławiu (ok. 1,5 tys.) oraz w Łodzi (blisko 1,2 tys. umów deweloperskich). Dla porównania, jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w okresie od lipca 2022 r. do końca grudnia 2023 r. warszawscy deweloperzy zawarli przeszło 27 tys. umów deweloperskich.
Marek Wielgo przypomina, że od 1 lipca 2024 r. to się zmieni. Wszystkich mieszkań będących w ofercie firm deweloperskich, także tych rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r., zacznie dotyczyć obowiązek ubezpieczenia w DFG.
Co zmiany oznaczają w praktyce?
Oznacza to dla deweloperów konieczność odprowadzania składek, których wysokość stanowi określony procent każdej wpłaty klientów. Jeśli te wpłaty trafiają na otwarty rachunek powierniczy, z którego deweloper może finansować budowę w miarę postępu robót, stawka wynosi 0,45%. Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego dla dewelopera do czasu sfinalizowania transakcji – 0,1%. Na rynku funkcjonują głównie rachunki otwarte. Tak więc w przypadku mieszkania za 500 tys. zł, dodatkowy koszt dla dewelopera z tytułu składki do DFG wynosi 2250 zł.
– Oczywiście deweloperzy uwzględniają tę składkę w cenie mieszkania, jak każdy inny koszt związany z realizacją inwestycji. Rzecz jasna warto ponieść ten wydatek, bo zakup mieszkań na etapie budowy zawsze jest obarczony ryzykiem – uważa Marek Wielgo. I dodaje, że zakup mieszkania od dewelopera jest całkowicie bezpieczny także wówczas, gdy jest już ono gotowe i wystarczy sfinalizować transakcję u notariusza. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwięcej mieszkań oddanych do użytkowania jest w ofercie łódzkich, krakowskich i warszawskich firm deweloperskich. Natomiast najwyższy odsetek gotowych lokali w całej ofercie dostępnych na rynku jest w Białymstoku (niemal połowa), Rzeszowie (40%) i Kielcach (36%).
Ci, którzy rozważają zawarcie umowy z deweloperem na zakup mieszkania na etapie budowy bez ubezpieczenia w DFG, powinni dokładnie przeanalizować prospekt informacyjny. Ten dokument, który musi doręczyć deweloper, jest kopalnią wiedzy o nim i realizowanej przez niego inwestycji. Np. można się z niego dowiedzieć, czy dana firma już coś wcześniej wybudowała, czy jest nowicjuszem.
– Osobie odpowiedzialnej w firmie deweloperskiej za sporządzenie prospektu informacyjnego grozi grzywna, kara ograniczenia wolności lub nawet dwa lata pozbawienia wolności za podanie nieprawdziwych lub zatajanie prawdziwych informacji – przypomina Marek Wielgo. I podkreśla, że po 1 lipca wszystkich nowych klientów firm deweloperskich obejmą także inne rozwiązania, które chronią nabywców mieszkań. Także tych, które powstają w wyniku przebudowy np. budynków pofabrycznych czy hoteli.
