Najwyższy udział mieszkań luksusowych w rynku? Wcale nie w Warszawie. Na czele dwa miasta

„Ogólny wzrost cen na rynku nieruchomości w Polsce w ostatnich latach wypaczył pojęcie mieszkań 'premium'. Wyższa cena wcale nie oznacza, że mieszkanie przeszło z kategorii standard do wyższej. Narracja sprzedażowa, mówiąca o apartamentach, to często fałsz” – powiedział w rozmowie z Forsalem Tomasz Bojęć, ekspert firmy ThinkCo.

Dodał, że rzeczywisty segment mieszkań luksusowych w Polsce stanowi ok. 1 proc. rynku, a mieszkań o podwyższonym standardzie – do 10 proc.

Gdańsk i Gdynia na luksusowo

Jak wynika z raportu „Z wyższej półki. Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe”, zdecydowanie najbardziej rozbudowany rynek nieruchomości o podwyższonym standardzie i luksusowych znajdziemy w Warszawie. Ze wszystkich 15 badanych miast, w stolicy skoncentro­wanych jest aż 27 proc. ofert mieszkań o podwyższonym standardzie oraz aż 31 proc. luksusowych apartamentów.

Najciekawiej wyglądają jednak dane dla Trójmiasta, gdzie – i to bez uwzględ­nienia Sopotu, uchodzącego za topowy kurort w Polsce – skupionych jest 27 proc. ofert luksusowych apartamentów z 15 badanych miast.

Co więcej, ponad 17 proc. dostępnej oferty w Gdyni to właśnie mieszkania z najwyższej półki. W Gdańsku to prawie 13 proc. Dla porównania – miłośnicy luksusu i wysokiego standardu w Krakowie mają do wyboru 10,8 proc. lokalnego rynku, we Wrocławiu 8,6 proc., a w Łodzi raptem 4,8 proc. Skąd takie nagromadzenie nieruchomości wysokiej klasy właśnie w Gdyni i Gdańsku?

„Oba miejsca to unikalne w skali kraju połączenie atutów dużych miast oraz miejscowości turystycz­nych, co znacząco rozszerza pulę nabyw­ców: na własne potrzeby, na drugi dom, na wynajem" mówią eksperci, dodając, że wyraźnie pokazuje to silną pozycję Gdańska i Gdyni wśród za­możnych mieszkańców Polski.

Odsetek ofert premium jest wyższy w Gdyni, ponieważ – w ocenie ekspertów – to miasto mniejsze, o ograniczonych możliwościach taniej zabudowy wielorodzinnej, której wiele po­wstaje w południowych dzielnicach Gdań­ska. W obu miastach największą popular­nością cieszą się lokalizacje nadmorskie, śródmiejskie oraz położone w pobliżu zalesionych wzgórz morenowych.

Czym jest segment premium?

Jak podkreślają autorzy raportu, na rynku nieruchomości nie ma jednego uniwersalnego pojęcia, które wyznacza segment premium.

„Najczęściej miesz­kania tej klasy definiuje ich ograniczona podaż, typowe są przestronne aparta­menty z wysokim sufitem usytuowane w wyjątkowych lokalizacjach i oferujące spektakularny widok z okna, a także do­datkowe usługi, m.in. concierge. Klienci są w stanie zapłacić więcej za wyjątko­wą jakość” – czytamy w raporcie.

Mieszkania o podwyższonym standardzie powinny zapewniać większą powierzch­nię pomieszczeń (o 20-30 proc.) oraz ich wysokość (powyżej 260 cm). Standar­dowo posiadają duże balkony lub tarasy, niektóre mieszkania oferują osobne gar­deroby i sypialnie z prywatną łazienką.

Natomiast luksusowe apartamenty powinny być przestronne, z wysokością pomieszczeń przekraczającą 275 cm. Ważne jest dobre nasłonecznienie osiągane dzięki dużym oknom, z reguły drewnianym i często na wysokość całego pomieszczenia. Ponadto powinny posiadać tarasy lub ogrody zimowe. Oczekiwać można odrębnej garderoby i przestronnej kuchni, która może być oddzielona od części dziennej. Przynajmniej część sypialni powinna być połączona z prywatnymi łazienkami.

Ile kosztuje mieszkanie w luksusie?

Co ciekawe, rynek mieszkań z najwyższej półki są mniej podatne na trend, zgodnie z którym im większe mieszkanie, tym niższa cena jednostkowa za metr kwadratowy.

„W mieszkaniach z wyższej półki ta zasada też się spraw­dza, choć w bardzo ograniczonym stopniu i tylko do pewnego momentu. Metr kwa­dratowy w apartamentach o powierzchni od 60 do 80 mkw. jest przeciętnie tańszy od ogółu lokali w tym segmencie o ok. 2 proc., a w przypadku metrażu od 80 mkw. powinniśmy się spodziewać ceny niższej o ok. 3-4 proc.” – piszą eksperci ThinkCo.

Jak wskazuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics, w przypadku luksusowych apartamentów cena za mkw. pozostaje na podobnym poziomie niezależnie od powierzchni i liczby pomieszczeń, nawet w przypadku dużych lokali.

- Oczywiście na polskim rynku – z wyłączeniem przestronnych willi – segment high-end pod względem metrażu oferowanych lokali i wielkości pomieszczeń pozostaje w tyle za zachodnimi standardami. Ale i to zmienia się dynamiczniewraz z wyraźnym wzrostem popytu na tego typu nieruchomości – mówi Kuniewicz.

Nominalne ceny mieszkań o wysokim standardzie oraz luksusowych zależą od wielu czynników. Jak jednak podkreśla w rozmowie z Forsalem Tomasz Bojęć, ekspert ThinkCo, mieszkania ponadstandardowe kosztują na ogół ok. 130 proc. tyle, ile mieszkania standardowe w tej samej lokalizacji, zaś mieszkania luksusowe – ok. 180 proc. średniej dla okolicy.

Bojęcia pytamy też, czy segment najdroższych mieszkań odczuwał skutki inflacji podobne jak mieszkań standardowych. – Ceny na pewno poszły w górę, ale nie tak wyraźnie, jak pozostałych mieszkań – komentuje współautor raportu. Jak spojrzymy na ceny rok-dwa lata wstecz, to nie zobaczymy drastycznej zmiany – dodaje.

Luksusowo nie tylko w dużych miastach

Relatywnie nowym trendem na rynku nieruchomości w Polsce są tzw. drugie domy – często wakacyjne. Nie dziwi zatem, że ich ulokowanie skupia się na ogół wokół kurortów górskich i nadmorskich, a także na Mazurach.

„Posiadanie drugiego domu w pięknej okolicy było powszechnie pożądane od zawsze, jednak pandemia Covid-19 jeszcze wzmocniła ten trend. Rok 2020 przyniósł rozpowszechnienie się pracy zdalnej, a w 2022 r. już 32 proc. badanych pracowników z Polski planowało tzw. workation, czyli wykonywanie obowiąz­ków zawodowych z atrakcyjnych tury­stycznie miejsc” – czytamy w raporcie.

Najwyższe ceny nieruchomości dotyczą więc takich miejscowości wypoczynkowych jak Międzyzdroje, Kościelisko czy Sopot.

Jak wskazują autorzy raportu „Z wyższej półki. Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe”, preferencje klientów na rynku nieruchomości wyraźnie przesu­nęły się w stronę jakości przestrzeni, komfortu akustycznego i dostępu do zieleni.

„Stało się tak wraz ze wzrostem świadomości znaczenia dobrostanu i zachowania balansu między pracą a ży­ciem prywatnym. Co ważne, możliwość wypoczynku w tym samym miejscu po prostu odpowiada wielu klientom – 20 proc. ankietowanych w Polsce obiera co roku ten sam kierunek w czasie urlopu” – piszą autorzy.