Pamięć tego, co działo się na rynku mieszkaniowym latem ubiegłego roku, po uruchomieniu Bezpiecznego kredytu 2 proc. i świadomość jego wpływu na rynek, to najpewniej powody, dla których na Ministerstwo Rozwoju i Technologii po ogłoszeniu projektu ustawy wprowadzającej dopłaty do kredytów mieszkaniowych wylała się fala hejtu. Z wywiadu, jaki minister Krzysztof Hetman udzielił Radiu Zet, dowiadujemy się, że dyrektor departamentu odpowiedzialnego za projekt dostał groźby karalne. Wyłączono telefon w sekretariacie resortu, by pracownicy nie musieli słuchać wulgaryzmów. Krytycy programy zapchali też ministerialne skrzynki mailowe. Ludzie obawiają się, że przez ten kredyt mieszkania staną się jeszcze mnie dostępne, bo ich ceny wzrosną. Już, jak podał Eurostat, Polska jest liderem wzrostu cen mieszkań w UE. W zeszłym roku skoczyły średnio o 13 procent.
Czy Kredyt "na start" wpłynie na wzrost cen mieszkań?
Z uzasadnienia do projektu wynika, że jego twórcy wprowadzając limity kwotowe kredytów, kryterium dochodu, powierzchni, wielkości gospodarstwa domowego i wieku w przypadku singli oraz oczywiście, co do zasady, braku własnego lokum, starali się ograniczyć liczbę ewentualnych beneficjentów, a tym samym presję na wzrost cen. Czy im się to uda?
- Inaczej niż poprzedni program, ten został rozpisany na 4 lata, co pozwoli ustabilizować rynek, pozwalając planować więcej inwestycji w dłuższej perspektywie. To powinno przełożyć się na poprawę struktury podaży. Nie powinno więc być obaw, że kolejny program będzie windował ceny mieszkań, co zarzucano poprzedniemu. Sparametryzowane kryteria, dostosowane rynkowo do realiów i potrzeb powinny pozytywnie wpłynąć na sytuację podażową, schładzając tendencję do szybkich wzrostów cen – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Podobnie widzi to Bartosz Turek, główny analityk HREIT. - Wzrostu cen nie unikniemy, ale będzie kilkukrotnie mniejszy niż w przypadku Bk 2 proc. O ile ten ostatni miał największy udział w 13-procentowym wzroście cen za ubiegły rok, to w przypadku kredytu „na start” będzie to 1 do 3 procent. Jestem o tym przekonany z kilku powodów. Po pierwsze popyt nie będzie tak skumulowany, jak w 2023 roku. Tam w ciągu dwóch kwartałów udzielono prawie 80 tys. kredytów. Tym razem ma ich być w tym roku 35 tys,. a do końca roku 2027 przewidziano udzielanie 15 tys. kredytów na start kwartalnie. Dzięki temu poszukujący mieszkań powinni podejść do zakupu bez emocji jak z ubiegłego roku i z mniejszą skłonnością do akceptacji każdej żądanej ceny, bo jak nie teraz, to mogą się załapać przy następnym rozdaniu – uważa ekspert.
Wielkość dopłat - kredyt "na start"
Kolejnym powodem, który ograniczy wpływ nowego programu popytowego na ceny, jest wielkość dopłat. W tym wypadku państwo nie jest już tak hojne. Potencjalny kredytobiorca „na start” dostanie o ok. jednej trzeciej mniejszą dopłatę, niż dostał ten, który się załapał na „Bk 2proc.”.
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, podobnie, jak przedmówca spodziewa się mniejszego wpływu nowego kredytu na rynek mieszkaniowy.
- Bk2 proc. wchodził w najgorszym możliwym momencie. Przy spadku podaży uruchomiono duży popyt. W tej chwili sytuacja wygląda już inaczej. Podaż się odbudowuje, a jeśli chodzi o popyt, to konkurencja ze strony kupujących zmniejszyła się o tych, którzy zrealizowali zakup z pomocą Bk2 proc. Dlatego wydaje mi się, że nie będziemy już świadkami takiego szturmu na banki i doradców kredytowych, jak w ubiegłym roku. Powinno to się odbywać spokojniej, również ze względu na więcej kryteriów, które trzeba spełnić, żeby dostać ten kredyt – uważa Jarosław Sadowski.
Inną ocenę popularności nowego produktu ma dr Jacek Furga, kierujący Komitetem ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich. - Jeśli na kredyt oprocentowany na 2 proc. było tylu chętnych, to tym bardziej dużo ich będzie przy oprocentowaniu w okresie dopłat na poziomie od 1,5 procent do zera. Wczytuję się w ten projekt. To, co się rzuca w oczy, to poziom komplikacji. Ten produkt mógłby być znacznie prostszy – ocenia dr Furga.
Na poziom komplikacji nowego kredytu zwraca też uwagęKazimierz Kirejczyk, housing strategy advisor w firmie JLL. - Niezależnie od tego, jakie jeszcze zmiany zostaną wprowadzone do projektu tej ustawy w ciągu dalszego procesu legislacyjnego, jest on pewniakiem do rekordu Guinnessa w kategorii najbardziej skomplikowanego systemu dopłat do kredytów mieszkaniowych – ocenia Kazimierz Kirejczyk
Ekspert chwali rozłożenie rocznego limitu wniosków na kwartalne pule, ale uważa, że będzie ono oznaczało na rynkach mieszkaniowych powtarzające się cykle: rezerwacji lokali z myślą o skorzystaniu z kredytu, wyścigu pośredników o złożenie wniosków na początku kwartału, przy czym, jego zdaniem, zapewne najdalej po kilku tygodniach BGK będzie ogłaszał wstrzymanie przyjmowania wniosków, w międzyczasie banki będą pospiesznie procedować złożone wnioski a kredytobiorcy, po otrzymaniu decyzji kredytowej, będą wracać do biur sprzedaży, aby podpisać umowy deweloperskie.
Kazimierz Kirejczyk zauważa też, że zerowe oprocentowanie i brak „warunku pierwszego mieszkania” w przypadku rodzin 2+3 w dużych miastach z najwyższymi cenami może mieć neutralny lub nawet negatywny wpływ na popyt w nich na największe mieszkania. Dla takich rodzin korzystniejszą opcją będzie budowa lub zakup od dewelopera domu pod miastem, niż zakup ponad 100-metrowego mieszkania w centrum.
Rząd nie zadbał o podaż mieszkań
- Zauważmy na wstępie, że z całą pewnością sama zapowiedź uruchomienia programu wywarła już wpływ na zachowanie uczestników rynku. Pewna, choć naszym zdaniem niewielka część nabywców mogła zrezygnować z zaciągnięcia kredytu za 2%, a znacząca część wstrzymuje się teraz z zakupem, zwłaszcza z zaciągnięciem kredytu komercyjnego z myślą o skorzystaniu z kredytu „na start” – dodaje Aleksandra Gawrońska, head of residential research JLL.
Większość ekspertów jest zgodna, że rząd powinien najpóźniej równocześnie z ogłoszeniem programu popytowego, ogłosić zapowiadany program wsparcia podaży i dodają, że w idealnym świecie powinno być odwrotnie. Najpierw podaż, potem, jeśli jest taka konieczność, wsparcie popytu. Właśnie tę konieczność podważało przy BK2 i teraz większość ekspertów od polityki mieszkaniowej. Ich rady można podsumować krótko. Rząd musi sobie odpowiedzieć na pytanie, czy nam brakuje mieszkań, czy brakuje nam mieszkań dostępnych cenowo. I nie chodzi tu o cenę zakupu, tylko najmu. Eksperci nie przebili się do decydentów. Może ta fala hejtu, jakiego doświadcza MRiT, zapali czerwoną lampkę.