Rynek nieruchomości „na brązowo” - o co chodzi?

Obecna polityka klimatyczna Unii Europejskiej oraz kilku innych krajów (np. Wielkiej Brytanii) wywołuje pewne zjawiska, które jeszcze 20 lat temu mogły wydawać się dość abstrakcyjne. Jednym z przykładów jest tak zwany brown discounting. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, na czym polega to zjawisko i jak wpływa na wartość nieruchomości - nie tylko mieszkaniowych. Warto przyjrzeć się wpływowi polityki klimatycznej na wartość nieruchomości, bo prawdopodobnie będzie on bardziej widoczny również w Polsce.

Brown discount, czyli obniżka za energochłonność

Zjawisko określane jako brown discounting nie ma swojej formalnej definicji. Można jednak uznać, że chodzi o negatywny wpływ, jaki na wartość nieruchomości wywiera jej energochłonność. Może być to wpływ związany z wyższymi kosztami eksploatacyjnymi (np. rachunkami za ogrzewanie). W przypadku nieruchomości komercyjnych coraz bardziej istotne są kwestie związane z ESG. Od kilku tygodni pojawiają się sygnały wskazujące, że unijne zasady sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju zostaną złagodzone. Zapowiadane zmiany obejmą głównie małe i średnie firmy. Natomiast nie ma mowy o odwrocie od przyjętej koncepcji.

Jeżeli chodzi o unijny plan uczynienia budynków bezemisyjnymi do 2050 roku, to korekty też nie są wykluczone, ale na razie nie można oczekiwać, że nastąpi zwrot polityki o 180 stopni. Dlatego firmy posiadające w aktywach sporo starszych budynków mogą czuć się zaniepokojone. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na nieopisywane u nas badanie, jakie latem 2024 r. opublikowała firma Deepki. To przedsiębiorstwo zajmujące się analizą danych na temat ESG, skierowało pytania do ponad 250 managerów zarządzających portfelem nieruchomości z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji, Włoch i Hiszpanii. Chodzi o nieruchomości warte łącznie około 230 mld euro.

Okazuje się, że ankietowani managerowie nie traktują zjawiska brown discountingu jako teoretycznej koncepcji. Ponad 90% specjalistów oceniło nieruchomościowe ryzyko związane z wymaganiami ekologicznymi jako wysokie. Jak podaje Deepki, więcej niż połowa respondentów wskazała, że ponad 30% zarządzanych przez nich nieruchomości już straciło wartość ze względu na kiepski standard energetyczny.

U sąsiada nowy i stary metraż różnicuje się cenowo

Świat wielkich korporacji, które już teraz obliczają wskaźniki środowiskowe (np. dotyczące zużycia energii), jest obcy dla większości mieszkańców państw Unii Europejskiej. Podobnie jak zasady kredytowania dużych firm, które uwzględniają środowiskowe ryzyko ich działalności (związane np. z nowymi regulacjami). To nie oznacza jednak, że zjawisko polegające na relatywnej utracie wartości przez mniej energooszczędne budynki wciąż będzie zupełnie abstrakcyjne dla przeciętnego mieszkańca UE.

Ciekawym przykładem są Niemcy, gdzie już przed ostatnim kryzysem energetycznym widoczny był wpływ klas energetycznych na wartość lokali i domów. Rok temu eksperci RynekPierwotny.pl zwracali uwagę, że w czasie dekoniunktury używane niemieckie nieruchomości mieszkaniowe potaniały znacznie bardziej niż nowe. Ubiegłoroczne dane z Niemiec publikowane m.in. przez Empirica Regio potwierdzają, że nowszy metraż dużo lepiej opierał się słabej koniunkturze rynkowej. Natomiast Kiel Institute poinformował niedawno, że lokale o klasie A/A+ otrzymują na niemieckim rynku średnią premię do ceny wynoszącą 650 euro/mkw. (wobec mieszkań z klasą D/E).

Czy pierwsze symptomy z Polski są już widoczne?

Jeżeli chodzi o Polskę, to trudno ukryć, że znajduje się ona nieco na uboczu unijnej energetycznej rewolucji, choć widzimy jednocześnie pewne zmiany. Chodzi nie tylko o większą świadomość społeczną dotyczącą wyzwań związanych z dyrektywą budynkową oraz systemem ETS2. Wprowadzenie systemu klas energetycznych dla polskich budynków na razie wydaje się pewne, choć początek 2026 r. jako termin tej zmiany staje się mniej prawdopodobny ze względu na opóźnienia w pracach nad potrzebnym rozporządzeniem. Miało ono być gotowe pod koniec minionego roku.

Ciekawe sygnały dotyczące prawdopodobnego wpływu kwestii energetycznych na rynek nieruchomości napływają natomiast z rynku biur. Branżowe raporty zwracają bowiem uwagę, że wśród biurowych pustostanów na dużych rynkach innych niż Warszawa przeważają starsze budynki liczące sobie ponad dziesięć lat (zobacz na przykład: raport BNP Paribas Real Estate, AAG Office Regional Q3 2024). Najemcy firmowi często będący dużymi podmiotami, preferują nowsze biurowce nie tylko ze względu na niższe koszty eksploatacji, ale również kwestie związane z raportowaniem ESG i wewnętrzną polityką dotyczącą aspektów środowiskowych.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl