W ostatnich miesiącach spadek sprzedaży nowych domów w Chinach przyspieszył, a gospodarstwa domowe coraz częściej wolą kupować mieszkania na rynku wtórnym. To spowodowało wzrost liczby niesprzedanych domów i niezagospodarowanych gruntów przeznaczonych pod zabudowę do najwyższego od lat poziomu i wstrzymanie budowy nowych obiektów. Konsekwencją tych problemów jest wzrost liczby niewypłacalnych deweloperów, w tym dużych firm państwowych.

Ogłoszony w piątek pakiet wsparcia obejmuje instrument o wartości 300 miliardów juanów (42 miliardów dolarów) od Ludowego Banku Chin, który sfinansuje pożyczki bankowe dla spółek państwowych zajmujących się wykupem ukończonych, ale niesprzedanych zasobów mieszkaniowych. Ekonomiści wyrazili zaniepokojenie zarówno ograniczonym rozmiarem środka w stosunku do liczby niesprzedanych mieszkań, jak i ryzykiem, że nie zostanie ono w pełni wdrożone.

Reklama

Zbyt mały pakiet pomocy, zbyt dużo mieszkań do wykupu

Program banku centralnego może zachęcić do udzielania kredytów bankowych o wartości 500 miliardów juanów. Kwota ta stanowi zaledwie ułamek wartości wolnych mieszkań na chińskim rynku. Ekonomiści szacują wartość wybudowanych i niesprzedanych mieszkać w Chinach na wiele bilionów juanów.

ikona lupy />
Historyczny kryzys mieszkaniowy w Chinach / Bloomberg

„Wszelkie zasady łagodzenia polityki mieszkaniowej (w tym polegające na zmniejszaniu zapasów w budownictwie mieszkaniowym) prawdopodobnie wymagałyby znacznie większych środków, niż były dotychczas dostępne” – napisali w notatce ekonomiści Goldman Sachs Group Inc. pod przewodnictwem Lishenga Wanga, powołując się na wcześniejsze badania, z których wynikało, że przywrócenie niesprzedanych zasobów mieszkaniowych do poziomu z 2018 r. wymagałoby 7,7 biliona juanów.

„Zakładając, że zakupy byłyby dokonywane z 30 proc. dyskontem w stosunku do cen rynkowych, pozwoliłoby to rządowi na zakup blisko 2 proc. nowych domów będących w sprzedaży lub budowie. Interwencja na taką skalę sama w sobie nie jest na tyle duża, aby spowodować zmniejszenie podaży mieszkań, ale może pomóc zwiększyć zaufanie i ustabilizować rynek - uważają ekonomiści Chang Shu, David Qu i Eric Zhu.

ikona lupy />
Wysokie zasoby niesprzedanych mieszkań w Chinach. Zasoby mieszkaniowe w 100 największych miastach / Bloomberg

Ryzyko, że pakiet nie zostanie w pełni wdrożony

Rory Green, główny ekonomista ds. Chin w TS Lombard uważa, że nadal istnieją wątpliwości, czy banki w pełni wykorzystają nowy instrument. W jego ocenie zaangażowanie pożyczkodawców komercyjnych ograniczy szybkość i skuteczność wykorzystania funduszy.

Poprzedni program pożyczkowy LBCh dla banków komercyjnych ukierunkowany na projekty mieszkaniowe na wynajem, odnotował niski poziom wykorzystania – na poziomie zaledwie 2 proc. Nowa inicjatywa polegająca na usuwaniu zapasów została już przetestowana w ośmiu miastach i najlepiej sprawdziła się na obszarach, do których następuje napływ ludności. Jednak warunek ten nie jest spełniony we wszystkich metropoliach.

ikona lupy />
Topnieją źródła finansowania chińskich deweloperów / Bloomberg

Władze lokalne boją się wzrostu zadłużenia

Wyzwania stwarza także program zachęcający samorządy do wykupu niezamieszkanych gruntów od deweloperów. Wiele regionów boryka się z trudnościami budżetowymi, a urzędnicy na piątkowej odprawie ostrzegli, że takie wysiłki nie powinny zwiększać ryzyka zadłużenia samorządów lokalnych.

Władze regionalne będą mogły wykorzystać część swojego rocznego limitu pożyczek w postaci obligacji wynoszącego 3,9 biliona juanów na nową inicjatywę, ale większość tej kwoty została już przeznaczona na projekty infrastrukturalne.

Adam Wolfe, ekonomista rynków wschodzących w Absolute Strategy Research uważa, że nie jest jasne, czy samorządy lokalne będą skłonne zapłacić za grunty kwoty chociaż zbliżone do ceny, jaką zapłacił deweloper. A to rodzi kolejne problemy. „Jeśli deweloperzy będą musieli wykazać stratę na swoich portfelach gruntów, być może będą musieli uwzględnić pewne problemy z wypłacalnością, a nie tylko problemy z przepływem środków pieniężnych” - powiedział Adam Wolfe.

Obawy banków komercyjnych

Banki komercyjne obawiają się, że niewypłacalność deweloperów wpłynie na ich zyski. Ta sama kwestia dotyczy nowych rozwiązań umożliwiających bankom obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych i wymagań dotyczących wkładu własnego.

Kredytodawcy obniżyli już oprocentowanie kredytów hipotecznych do historycznie niskich poziomów i mogą niechętnie dokonywać dalszych obniżek. W poniedziałek chińskie banki pozostawiły referencyjne stopy procentowe kredytów na niezmienionym poziomie.

ikona lupy />
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Chinach już na historycznie niskim poziomie. Obniżki stóp procentowych obniżyły marże zysków banków komercyjnych / Bloomberg