Początek roku przyniósł ostudzenie aktywności ze strony najemców. W I kw. na polskim rynku magazynowym wynajęto 1,2 mln mkw. To o ponad 20 proc. mniej niż przed rokiem, jednak nadal jest to lepszy wynik niż przed pandemią, kiedy chętnych znajdowano na mniej niż 1 mln mkw. Wpływ na taką sytuację ma niewątpliwie efekt wysokiej bazy roku ubiegłego. Eksperci wskazują, że zrealizowano relokacje biznesu zaplanowane z powodu pandemii czy wojny w Ukrainie.

Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG w Newmark Polska, zauważa, że na to wszystko nakłada się utrzymująca się wysoka inflacja, wpływająca na obniżenie siły nabywczej konsumentów. To powoduje zmiany polityki dotyczącej gromadzenia zapasów i organizacji łańcuchów dostaw, co sprawia, że najemcy ostrożniej podejmują decyzje o wynajmie powierzchni magazynowej.

Dochodzą do tego również zmiany trendów zakupowych. Po okresie pandemii Polacy wrócili do sklepów stacjonarnych, położonych najbliżej miejsca ich zamieszkania lub będących na drodze z pracy do domu.

– Jednocześnie popularnością cieszą się zarówno małe formaty handlowe, centra convenience, jak i parki handlowe. Widoczne jest również zwiększenie rozproszenia sieci sklepów. Pojawia się zatem wyzwanie związane z zatowarowaniem nowych, mniejszych sklepów stacjonarnych. Inne widoczne obecnie trendy na rynku detalicznym, które wpływają na logistykę i łańcuchy dostaw, to m.in. rozwój strategii omnichannel czy wdrażanie usługi click&collect – mówi Maciej Kotowski, dyrektor ds. badań i konsultingu w JLL.

Kto wynajmuje, kto buduje

W tym roku powierzchnie magazynowe wynajmowały przede wszystkim firmy z sektora 3PL (Third Party Logistics), czyli działające na rzecz innych podmiotów oraz z branży farmaceutycznej. Wśród największych sfinalizowanych transakcji znalazły się między innymi: odnowienie przez Tyco Electronics Polska kontraktu na 56 tys. mkw. w Panattoni Park Szczecin I, wynajęcie 55 tys. mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub przez firmę Shein oraz nowa umowa zawarta przez MCG EastBridge na 36,7 tys. mkw. w GLP Kraków Logistics Centre III.

Mniejszy popyt nie ma natomiast na razie przełożenia na aktywność deweloperów. Od stycznia do marca dostarczyli 1,9 mln mkw. powierzchni, pobijając tym samym najlepszy dotychczas pod tym względem wynik osiągnięty w I kw. 2022 r., kiedy dostarczyli niecałe 1,3 mln mkw. Tak duża nowa podaż to jednak zasługa wysokiego zainteresowania powierzchnią w latach 2021–2022 i realizacji w związku z tym zamówień. Wśród największych inwestycji oddanych do użytku są m.in. obiekt Zalando zrealizowany przez Panattoni w Bydgoszczy o powierzchni 146 tys. mkw., kolejna faza Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub licząca 125 tys. mkw. oraz CTPark Warsaw South o powierzchni 77,6 tys. mkw., zrealizowany w okolicach Mszczonowa.

W kolejnych kwartałach, zdaniem ekspertów, można jednak oczekiwać wyhamowania. Szczególnie że w budowie na koniec marca było ok. 2,2–2,5 mln mkw., czyli o połowę mniej niż przed rokiem o tej porze. Powodem jest jednak nie tylko osłabienie popytu czy niestabilna sytuacja geopolityczna, lecz także wysokie koszty budowy oraz wciąż utrzymujące się trudności z pozyskaniem finansowania na realizację nowych projektów, szczególnie o charakterze spekulacyjnym. Deweloperzy koncentrują się na zabezpieczaniu gruntów pod nowe inwestycje.

– Nadal znaczącą część, bo aż prawie 50 proc., stanowi powierzchnia budowana spekulacyjnie. Może potwierdzać to stosunkowo optymistyczne nastroje deweloperów, którzy oczekują szybkiego powrotu aktywności najemców – podsumowuje Tomasz Mika, kierownik agencji przemysłowej w JLL.

Więcej pustostanów

Mniejszy popyt i wysoka podaż mają wpływ na poziom pustostanów, który wzrósł do 6,2 proc. To o 3,1 pkt proc. więcej niż rok temu.

Jak informują eksperci Colliers, pustostany w obiektach dostarczonych w samym pierwszym kwartale sięgnęły 31 proc. Poziom wynajęcia w obiektach w budowie wynosi natomiast 47 proc., co czyni go najniższym w ostatniej dekadzie. Analitycy prognozują w związku z tym, że cały 2023 r. będzie się charakteryzował wyższą stopą pustostanów niż ubiegły. Zwracają też uwagę, że to dobra sytuacja dla najemców, którzy po raz pierwszy od początku pandemii mają większy wybór wolnej powierzchni.

– Wzrost wolumenu powierzchni niewynajętej spowodowany był głównie dostarczeniem ogromnej ilości nowej powierzchni w ostatnich latach, która cechowała się relatywnie wysokimi pustostanami. Jednak ich wysoki współczynnik nie powinien niepokoić, gdyż stopa ta wciąż znajduje się na dość niskim poziomie i przy ograniczonym wolumenie nowej podaży zapobiega wystąpienia niedoboru rynkowego oraz pozytywnie wpływa na konkurencyjność na nim – uspokaja Maciej Chmielewski, starszy partner z działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers.

Wzrost poziomu pustostanów nie przekłada się, jak można by tego oczekiwać, na czynsze. Te w I kw. 2023 r. wzrosły, do czego przyczynia się inflacja i podwyżka stóp procentowych czy zwiększone koszty budowy oraz finansowania nowych inwestycji. Jak wynika z danych JLL, ich średnia wartość na rynkach wielkiej piątki (Warszawa, Górny Śląsk, centralna Polska, Wrocław i Poznań) wzrosła o 2,2 proc. w porównaniu z IV kw. 2022 r., wynosząc 3,5–5,5 euro za mkw. za miesiąc. Osłabienie presji inflacyjnej, dostęp do nowych powierzchni oraz coraz bardziej przewidywalne koszty inwestycji przyniosą jednak, według ekspertów, oznaki stabilizacji. ©℗

PAO