Rosło jak na drożdżach
Od 17 lutego do 2 czerwca subindeks WIG-Deweloperzy, pokazujący giełdową kondycję tej branży, zyskał ponad 88 proc., czyli niemal dwa razy więcej niż cały rynek.
Najsilniejsze wzrosty cen akcji deweloperów, po wcześniejszych spektakularnych spadkach, nastąpiły w marcu i kwietniu. W maju WIG-Deweloperzy wzrósł już tylko o 3,4 proc. co oznacza, że sytuacja się ustabilizowała. Świadczą o tym coraz mniejsze miesięczne wzrosty indeksu WIG-Deweloperzy.
Ale to już się skończyło
- Oczekuję, że w kolejnych miesiącach będą oczywiście występowały znaczące różnice w zachowaniu się akcji poszczególnych spółek deweloperskich, natomiast jako całość branża będzie podążać zgodnie z rynkiem – uważa Stefan Knopik, analityk CDM Pekao.
W odwrócenie trendu giełdowego nie bardzo wierzy Michał Sztabler, analityk DM PKO BP. Jego zdaniem, gdy skończy się obecna minihossa, istnieje duże prawdopodobieństwo, że akcje deweloperów, które najmocniej zwyżkowały, stracą najwięcej.
Niepewne widoki branży
Inwestorów stawiających na spółki budowlane nie wesprą raczej czynniki fundamentalne, gdyż najbliższe perspektywy tej branży nie przedstawiają się w różowych barwach.
Odrodzenie popytu na mieszkania w kolejnych miesiącach jest mało prawdopodobne, a poprawa w I kwartale była spowodowana przede wszystkim nawarstwieniem się niezrealizowanego, z powodu wstrzymania finansowania przez banki, popytu z IV kwartału.
W dłuższym horyzoncie czasowym popyt na mieszkania jest uzależniony od zdolności do finansowania ich zakupu. - Jeżeli nie poprawi się dostępność kredytów hipotecznych, na co się na razie nie zanosi, i nie obniży się ryzyko związane z możliwością utraty pracy, rynek mieszkaniowy się nie odrodzi -uważa - Michał Sztabler, analityk DM PKO BP.
- Nie ma pewności, że ceny mieszkań na polskim rynku nie będą nadal spadać, a popyt na mieszkania będzie równoważył podaż z rynku pierwotnego i wtórnego. Dlatego nie jestem przekonany, że najgorsze jest za nami jeśli chodzi o segment budownictwa mieszkaniowego – dodaje Stefan Knopik, analityk CDM Pekao.
Tak samo jest z biurowcami…
Również rokowania dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych nie są dobre. Popyt na powierzchnie biurowe czy handlowe jest silnie skorelowany z koniunkturą gospodarczą i w czasie kryzysu znacząco spada. Ponadto deweloperów, podobnie jak ich klientów, dotykają problemy związane z zapewnieniem finansowania inwestycji.
- W segmencie nieruchomości komercyjnych kryzys pojawił się dopiero niedawno, ponieważ ten rynek wszedł w dekoniunkturę z opóźnieniem. Ze względu na długoterminowość umów najmu jest on bowiem mniej podatny na wahania niż mieszkaniowy – mówi Michał Sztabler.
Na razie nie widać dramatycznego załamania na rynku powierzchni biurowych i handlowych, a jego spowolnienie jest dużo mniejsze, w porównaniu z rynkiem.
Najpierw był ostry zjazd…
Kryzys najwcześniej odbił się na przedsięwzięciach, w których wykorzystanie z zewnętrznego finansowania jest największe, a do takich zalicza się branża deweloperska. Subindeks WIG-Deweloperzy zaczął spadać już od czerwca 2007 roku, jeszcze przed osiągnięciem lipcowego maksimum przez rynek – wyjaśnia Michał Sztabler, analityk DM PKO BP.
Kursy akcji w maju-czerwcu 2007 roku były mocno przewartościowane, stąd - niezależnie od dalszego trendu na giełdzie - korekta była nieunikniona.
Dodatkowo pojawiły się bardzo negatywne sygnały z rynku, które pogorszyły sytuację deweloperów. - Silne osłabienie złotego zadziałało niekorzystnie na rynek nieruchomości finansowany w znacznej mierze kredytami walutowymi. Podwyższyło to koszty deweloperów i zarazem ograniczyło możliwości zaciągania kredytów przez ich klientów – informuje Stefan Knopik.
Na domiar złego, w IV kwartale 2008 r. banki ograniczyły drastycznie udzielanie kredytów hipotecznych, co spowodowało załamanie się sprzedaży mieszkań.
W rezultacie ceny akcji wielu deweloperów spadły w czasie bessy o ponad 90 proc., co nie było uzasadnione ani przewartościowaniem, ani sytuacją w biznesie.
…a po nim silne odbicie
Po akcji zwykle następuje reakcja, dlatego gdy w drugiej połowie lutego br. nastąpiła poprawa koniunktury na giełdzie deweloperzy najbardziej na niej skorzystali.
To efekt poprawy sytuacji na rynku budowlanym. Na początku bieżącego roku sytuacja na rynku mieszkaniowym trochę się poprawiła ponieważ banki nieco chętniej zaczęły udzielać kredytów, a deweloperzy obniżyli ceny.
Przyczyniło się to do lekkiego rozruszani rynku i poprawy wyników deweloperów. Po zachowaniu kursów akcji widać było bowiem, że rynek spodziewał się dużo gorszych wyników. - Jeśli porównamy zsumowane wyniki deweloperów za rok 2008 z wynikami za cztery ostatnie kwartały (II 2008-I 2009) to widać minimalną zmianę na plus – komentuje Stefan Knopik.
Oznacza to, że na razie w branży deweloperskiej zakończył się regres, jednak nie jest pewne, czy segment mieszkaniowy najgorsze ma już za sobą.
