Od 11 października 2011 r. możliwe jest wykupywanie mieszkań w TBS-ach. Zasady i tryb przenoszenia własności lokalu przez towarzystwo na najemcę określają przepisy ustawy z 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. nr 201, poz. 1180).
Ściśle regulują one procedurę wykupu oraz wymogi, jakie musi spełnić lokal, aby możliwe było przeniesienie jego własności na osobę fizyczną.
Najemca, który chce wykupić zajmowane przez siebie mieszkanie w zasobach TBS, musi przede wszystkim sprawdzić, czy odpowiada ono wymogom określonym w ustawie. Możliwy jest bowiem tylko wykup mieszkania, które najemca zajmuje przez pięć lat, a w dodatku partycypował w kosztach jego budowy. Na transakcję musi wyrazić zgodę właściciel mieszkania.

Ograniczenia przy wykupie

Reklama
Wprawdzie nowela z 19 sierpnia 2011 r. umożliwiła wykup mieszkań z zasobów TBS, które zostały wybudowane z udziałem kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego, to jednak wprowadziła pewne ograniczenia, które mogą ograniczyć lub wręcz uniemożliwić przeniesienie własności lokalu na najemcę.
Przeznaczone do sprzedaży mieszkanie powinno zostać wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez BGK na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r. Innych mieszkań, na przykład nowszych, najemcy nie będą mogli nabyć na własność. W dodatku na wykup musi się zgodzić właściciel mieszkania. Skoro TBS tworzone są w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych, to tę zgodę powinni wyrazić akcjonariusze lub udziałowcy. Najczęściej są nimi gminy i miasta. Decyzję w sprawie przeznaczenia konkretnych lokali do wykupu podejmuje więc w spółkach walne zgromadzenie akcjonariuszy lub zgromadzenie wspólników. Natomiast w spółdzielniach potrzebna jest zgoda walnego zgromadzenia.
Przepisy ustawy z 19 sierpnia 2011 r. nie określają terminów, w których zgromadzenia powinny podjąć decyzję. W praktyce oznacza to, że nie muszą tego zrobić już teraz, od razu po wejściu w życie noweli, ale mogą wstrzymać się i odczekać nawet kilka lat. Zainteresowanemu wykupem mieszkania najemcy w tej sytuacji nie będzie przysługiwała skarga na bezczynność organu. Skoro wyrażenie zgody zależy wyłącznie od dobrej woli właściciela, to najemca nie może również wystąpić do sądu z roszczeniem, aby go zmusić do wyrażenia jej.
Ograniczenia dotyczą też osoby, która chce nabyć mieszkanie. Z wnioskiem o przeniesienie własności ma prawo wystąpić jedynie najemca będący osobą fizyczną. Mieszkanie nie zostanie więc sprzedane osobie prawnej, na przykład spółce z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjnej. W dodatku najemca powinien być stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu. Kwota partycypacji, którą uiścił TBS przyszły najemca, nie mogła przekroczyć 30 proc. kosztów budowy lokalu, w którym później zamieszkał. [Przykład 1]

Wyodrębnienie na własność

Zanim zostanie zawarta umowa o przeniesienie własności mieszkania w TBS, rozpoczyna się procedura związana z wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego. Decyzję o wyodrębnieniu podejmuje zgromadzenie wspólników (gdy TBS działa w formie spółki z o.o.), walne zgromadzenie akcjonariuszy (gdy TBS został utworzony w formie spółki akcyjnej) lub walne zgromadzenie (gdy TBS ma formę spółdzielni osób prawnych).
Dopiero po wyodrębnieniu lokalu i ustanowieniu jego odrębnej własności TBS ustala cenę sprzedaży, którą musi uiścić nabywca. Jest to cena rynkowa. Dlatego nie może być niższa od wartości rynkowej tego mieszkania ustalonej zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Najemca kupuje bez bonifikaty

Cena lokalu, który jest oznaczony jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal, pomieszczenia do niego przynależne (np. piwnicę, strych, komórkę, garaż) oraz udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz część budynku (np. klatka schodowa) i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicielom lokalu. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, jaka przypada na wyodrębniony lokal, odpowiada stosunkowi łącznej powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i wszystkich pomieszczeń, które do nich przynależą. Aby ustalić, jaki to jest stosunek, wyliczeń dokonuje się oddzielnie dla każdego wyodrębnionego lokalu, czyli jego powierzchni użytkowej liczonej łącznie z powierzchnią pomieszczeń, które do niego przynależą.
Cena nie może być niższa niż wartość rynkowa tego konkretnego mieszkania. Musi również uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań, które przypadają na przeznaczony do sprzedaży lokal. Chodzi tutaj przede wszystkim o spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego TBS wraz z odsetkami oraz spłatę przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej oraz koszty wyceny nieruchomości.
TBS powinien się zwrócić do Banku Gospodarstwa Krajowego z wnioskiem o ustalenie wysokości zadłużenia kredytowego, które przypada na konkretny wyodrębniony lokal, a także wysokości przypadającego na ten lokal umorzenia kredytu. W ciągu 21 dni od otrzymania wniosku BGK powinien ustalić wysokość zadłużenia, którą bierze się pod uwagę przy ustalaniu ceny sprzedaży. [Przykład 2]
Ustaloną w ten sposób kwotę, którą powinien zapłacić nabywca, pomniejsza się o wysokość partycypacji w kosztach budowy lokalu, którą najemca wpłacił do TBS-u, aby uczestniczyć w kosztach budowy tego konkretnego lokalu. Natomiast nie odlicza się od niej żadnych bonifikat, ponieważ nie przysługują one nabywcy.
Odliczana z tytułu partycypacji kwota musi odpowiadać kwocie, która stanowi odsetek aktualnej wartości rynkowej lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Nie może być jednak mniejsza niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji. Kwota ta musi więc zostać odpowiednio zwaloryzowana.
TBS nie może odmówić zaliczenia na poczet ceny sprzedaży mieszkania kwoty partycypacji, powołując się np. na zapisy w umowie w sprawie partycypacji, jaką zawarł z najemcą. Gdyby w takiej umowie znalazły się postanowienia wyłączające obowiązek zwrotu klientowi partycypacji bądź innych opłat, to wówczas stanowią one niedozwolone postanowienia. [Przykład 3]

Zarząd nieruchomością z wykupionymi lokalami

Gdy w budynku towarzystwa część mieszkań zostanie wykupiona przez dotychczasowych najemców, wówczas nowi właściciele oraz TBS (z tytułu prawa do tej części domu, w której mieszkania nie zostały wykupione) muszą porozumieć się w sprawie sprawowania zarządu. Wykonuje go towarzystwo jako zarząd powierzony na takich zasadach, jak wskazane w art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. nr 80 z 2000 r., poz. 903 z późn. zm.).
Sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali powierzają TBS-owi i określają sposób jego wykonywania w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Większość właścicieli lokali wyodrębnionych może dokonać zmiany ustalonego w ten sposób zarządu nieruchomością wspólną, podejmując w tej sprawie uchwałę, którą zaprotokołuje notariusz. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Ważne

Do sprzedaży wolno przeznaczyć tylko mieszkania wybudowane przed co najmniej pięciu laty. Okres ten liczy się od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku

PRZYKŁADY

1 Możliwy jest wykup mieszkania z zasobów TBS w razie cesji partycypacji na najemcę

Czytelnik otrzymał mieszkanie w TBS. Nie zawierał umowy o partycypację. Taką umowę z TBS zawarł jego pracodawca, który uiścił kwotę partycypacji, a następnie zawarł umowę z czytelnikiem w sprawie cesji partycypacji. Czy czytelnik spełnia wymogi, aby wykupić mieszkanie? Czy zawarcie takiej umowy było dozwolone?
Tak. Obecnie czytelnik ma prawa z tytułu partycypacji w kosztach budowy domu, w którym znajduje się zajmowane przez niego mieszkanie. Umową cesji zostały na niego przeniesione zarówno prawa, jak i obowiązki poprzedniego partycypanta. Dlatego przy wykupie mieszkania będą mu przysługiwały wszystkie takie same uprawnienia jak wówczas, gdyby sam zawarł umowę partycypacji bezpośrednio z towarzystwem.
Nastąpiła cesja prawa partycypacji, bo pracodawca, zawierając ze swoim pracownikiem umowę, przeniósł na niego w całości swoje prawa i obowiązki. Gdy przeniesienie nastąpiło nieodpłatnie, to wówczas mamy do czynienia z tzw. cesją pod tytułem darmym. Umowa zawarta między pracodawcą i pracownikiem powinna zostać potwierdzona u notariusza.
Pracodawca, który zawarł z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji, może bez jego zgody dokonać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Nabywca partycypacji musi jednak spełniać warunki określone w ustawie z 26 października 1996 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. nr 98 z 2000 r., poz. 1070 z późn. zm.), ponieważ TBS może wynająć mieszkanie tylko niektórym osobom fizycznym. Na przykład przyszły najemca w dniu objęcia lokalu musi mieć odpowiednio niski dochód z gospodarstwa domowego oraz nie może posiadać tytułu prawnego do innego mieszkania w tej samej miejscowości. Takiego tytułu prawnego do innego lokalu nie mogą mieć także inne osoby zgłoszone z nim do wspólnego zamieszkania.

2 TBS sam nie rozporządzi pieniędzmi uzyskanymi za przeniesienie prawa własności na najemcę

Najemcy chcą wykupić mieszkania z zasobów TBS. Czy pieniędzmi, które uiszczą, towarzystwo będzie mogło swobodnie rozporządzać?
Nie. Uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środki są wpłacane do Funduszu Dopłat, który prowadzi Bank Gospodarstwa Krajowego. Z Funduszu Dopłat finansowane jest m.in. budownictwo społeczne prowadzone przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
Towarzystwo nie będzie mogło zatrzymać tych pieniędzy i swobodnie nimi dysponować. Uzyskaną od najemcy kwotę może jedynie pomniejszyć o wydatki związane ze spłatą wszystkich zobowiązań i kosztów przypadających na sprzedany lokal (np. na spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, koszty wyceny nieruchomości oraz spłatę części umorzenia kredytu).
Osoba fizyczna wykupująca lokal uiszcza środki na posiadany przez TBS rachunek powierniczy.

3 Wpłaconą towarzystwu kwotę rozlicza się niezależnie od daty zawarcia umowy

Czytelnik chce wykupić mieszkanie z zasobów TBS. Czy kwotę partycypacji zalicza się na poczet ceny na takich samych zasadach bez względu na to, kiedy została zawarta umowa partycypacyjna?
Tak. Niezależnie od tego, kiedy została podpisana umowa partycypacyjna dotycząca danego lokalu (przed nowelizacją albo po nowelizacji w 2004 r. ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego), zaliczenie wpłaconej kwoty na poczet wykupu następuje na ujednoliconych zasadach. Bierze się pod uwagę kwotę stanowiącą odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu. Nie może być ona niższa od wartości kwoty wpłaconej z tytułu partycypacji.
Podstawa prawna
Artykuł 1 ustawy z 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. nr 201, poz. 1180).
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).