Najnowszy odczyt indeksu cen transakcyjnych mieszkań, liczonego na podstawie operacji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wskazuje, że w lipcu ceny stopniały o 1,85 proc. To już szósty z rzędu miesiąc, w którym indeks notuje wynik na minusie. Co więcej, na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, tylko w dwóch przypadkach – w grudniu i styczniu – mieliśmy do czynienia ze wzrostem wartości wskaźnika wobec poprzedniego miesiąca. Były to jednak tylko kosmetyczne wzrosty, sięgające odpowiednio 0,13 i 0,61 proc. W konsekwencji w ciągu ostatniego roku indeks cen transakcyjnych traci 11,2 proc., a od maksimum z lutego 2008 roku spadek wynosi już 22,7 proc.

Liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu w lipcu, sięgnęła blisko 2700 i była o 6,4 proc. większa niż przed miesiącem. W skali roku zanotowaliśmy jednak ich spadek o 13,4 proc.

Gdzie mieszkania tanieją najmocniej?

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w transakcjach realizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker w ciągu ostatniego roku najbardziej stopniała w Łodzi (spadek o 12,8 proc.), Białymstoku (minus 11,8 proc.), Warszawie (minus 11,5 proc.) oraz Toruniu (minus 10 proc.).

Nie wszędzie jednak ceny spadały. Rodzynkiem w cieście jest Gdynia, gdzie zanotowaliśmy w skali roku wzrost o 0,9 proc. Rynek mieszkaniowy w tym mieście należy jednak do najmniejszych, a w ich przypadku nierzadko wejście z ofertą na rynek tylko jednego dewelopera potrafi zachwiać rynkiem.

Polacy chcą kupować, ale ich moc nabywcza słabnie

Pogłębiający się spadek cen mieszkań przy mniejszej niż rok temu liczbie zawieranych transakcji to z jednej strony konsekwencja rosnącej podaży, zwłaszcza nowych lokali, a z drugiej przyhamowania akcji kredytowej przez banki, które czy to na skutek własnej strategii czy obostrzeń wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego, nie są już tak skore do udzielania kredytów. A na pewno nie na takich warunkach, jak w okresie boomu przed pięcioma laty. W naturalny sposób ogranicza to moc nabywczą osób zainteresowanych zakupem mieszkania, których w Polsce z pewnością nie brakuje. Siłą rzeczy wiele osób poszukuje ofert, na które – zdaniem banku – będzie je stać, a najszybciej dostosowują się do nich deweloperzy, którzy cały czas realizują na inwestycjach mieszkaniowych wysokie marże i mają z czego opuszczać. Gorzej sytuacja przedstawia się z perspektywy sprzedających na rynku wtórnym. Im często trudniej pogodzić się z faktem, że musieliby sporo spuścić z tonu, żeby sprzedać mieszkanie. Szansy na stabilizację na rynku mieszkaniowym w drugiej połowie roku można upatrywać w wygasającym wraz z końcem roku programem dopłat do kredytów Rodzina na Swoim. Jeśli ktoś chce z niego skorzystać, to właśnie nadszedł na to ostatni moment.

Lipcowy odczyt indeksu cen mieszkań używanych wskazuje na kontynuację dotychczasowego trendu spadkowego. W ujęciu rocznym przecena sięgnęła 11,2 proc. W tym czasie, aż 10 razy indeks cen mieszkań w ujęciu miesięcznym notował spadek wartości, a tylko dwukrotnie wzrost. Nikłym pocieszeniem może być fakt, że dynamika spadku cen w lipcu była niższa niż w przypadku rekordowego w tym roku odczytu z marca. W lipcu indeks zanotował korektę na poziomie 1,8 proc, podczas gdy w marcu było to -2,8 proc. Warto też zauważyć wzrost liczby zawieranych transakcji. Choć trzeba pamiętać, że wartość ta charakteryzuje się sporą zmiennością, to w najnowszym odczycie jest ona o 6,4 proc. wyższa niż w przed miesiącem.

Przecena na rynku wyhamuje

Na tym tle przewidywania doradców Home Broker odnośnie przyszłych zmian cen mieszkań mogą wydawać się optymistyczne. Spodziewają się oni bowiem tego, że w perspektywie kolejnych 12 miesięcy przecena na rynku mieszkaniowym powinna wyhamować. Najczęściej pojawiająca się prognoza wśród badanych mówi, że za rok lokale powinny być tańsze średnio o 5 proc, w relacji do cen dzisiejszych. Uśredniona prognoza mówi z kolei o przecenie średnio o 1 proc. Ostatnie miesiące przyniosły sporo informacji, które wpływały na spadek wycen nieruchomości, ale czynniki te w raz z upływem czasu w dużej mierze wydają się być już uwzględnione w cenach, co przemawia za wyhamowaniem obserwowanej korekty. Limity cen mieszkań kwalifikujących do dofinansowania w programie „Rodzina na swoim” obniżono już pod koniec sierpnia zeszłego roku. Nowelizacja rekomendacji S, która nie tylko utrudniła dostęp do finansowania w walucie, ale też obniżyła możliwości pożyczkowe w złotym, weszła w życie na początku bieżącego roku. Natomiast tzw. „ustawa deweloperska” weszła w życie pod koniec kwietnia br., co w pierwszych miesiącach 2012 roku było przyczyną sporego wzrostu podaży mieszkań na rynku pierwotnym.

Najnowsze dane GUS pokazują jednak, że po wejściu w życie tego aktu prawnego skłonność deweloperów do powiększania skali działalności znacznie zmalała, a wraz z nią presja na spadek cen. Nie można też zapomnieć o powszechnej obawie przed drugą falą kryzysu. Ta wydaje się jednak dla rynku nieruchomości relatywnie neutralna. Z jednej strony generuje mniejszą skłonność nabywców do zadłużania się, ale z drugiej nieruchomości uważane są przez 40 proc. Polaków za bezpieczną inwestycję na czas kryzysu. Takie przynajmniej wynika z badania instytutu Homo Homini wykonanego na zlecenie Deutsche Bank PBC. Dopiero na drugim miejscu znalazła się lokata bankowa, na którą przypadło 27 proc. odpowiedzi.

Analogia do uderzenia pierwszej fali kryzysu, która dotarła na rynek nieruchomości na początku 2008 roku pokazuje, że sytuacja na rynku nieruchomości jest zdeterminowana przez tę, która panuje na rynku kredytów hipotecznych. Jeśli tylko banki ułatwiają dostęp do kredytu, popyt na mieszkania rośnie. Zgodnie z danymi Home Broker około trzy mieszkania na cztery są kupowane z pomocą finansowania bankowego, a o to jest dziś znacznie trudniej niż przed rokiem. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może dziś pożyczyć w rodzimej walucie na 30 lat kwotę na poziomie 362 tys. zł (mediana). Wartość ta na podobnym poziomie utrzymuje się od początku roku, ale rok temu czyli w lipcu 2011 roku była na poziomie 400 tysięcy. Kolejne miesiące mogą przynieść wzrost zdolności kredytowej przeciętnej rodziny, co przełożyłoby się na siłę popytu na rynku nieruchomości. Z jednej strony przedstawiciele KNF mówią o możliwości rewizji wydanych rekomendacji, co może doprowadzić do większej dostępności finansowania w rodzimej walucie. Ponadto rynek spodziewa się spadku stóp procentowych, co doprowadziłoby do spadku oprocentowania kredytu, a tym samym wzrostu ich dostępności. Notowania kontraktów terminowych sugerują, że WIBOR 3M (częsty składnik oprocentowania kredytów) w perspektywie 9 miesięcy może spaść z obecnych 5,11 proc. Do 4,14 proc.