Nie może on przesłonić szerszego obrazu tego rynku, na którym oferta znacznie przekracza jego chłonność, a ceny są w wielu przypadkach zbyt wysokie w relacji do zdolności nabywczej większości klientów. Warto podkreślić, że nawet zwiększona sprzedaż, która miała miejsce w ostatnim kwartale 2012 r. odpowiadała jedynie ok. 16% oferty rynkowej dostępnej na początku tego kwartału – tempo sprzedaży uznać zatem można za niesatysfakcjonujące względem bardzo wysokiej podaży rynkowej. Spodziewamy się, że pierwsza połowa 2013 r. charakteryzować się będzie już wyraźnie zmniejszoną sprzedażą na rynku pierwotnym. W kolejnych kwartałach sprzedaży powinna się ustabilizować. Z jednej strony prognozy ekonomiczne zakładają pogorszenie się statystyk na rynku pracy, ale z drugiej strony stymulatorem popytu na mieszkania może być poluzowanie polityki kredytowej banków na skutek spadku stóp procentowych.
>>> Czytaj też: Polskie mieszkania jednymi z najmniejszych w Europie
Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson stoją na stanowisku, że obniżki cen są w nadchodzących kwartałach nieuniknione. Co prawda w ostatnim kwartale 2012 roku średnia cena na rynku warszawskim nieznacznie wzrosła – było to jednak spowodowane wyprzedaniem się relatywnie najtańszych mieszkań, które jeszcze rzutem na taśmę zdołały się zakwalifikować do uczestnictwa w Programie „Rodzina na swoim”.
Spodziewamy się, że zdecydowana większość deweloperów – szczególnie czołowi gracze rynkowi stosować będzie ostrożnościową strategię inwestycyjną. Pomimo zwiększonej sprzedaży w końcówce 2012 r., oferta rynkowa pozostała niemal bez zmian w porównaniu z poprzednim kwartałem (efekt wciąż pojawiających się w sprzedaży nowych inwestycji deweloperskich). W dalszym ciągu pozostają w ofercie deweloperów inwestycje (ok. 15), w których ogłoszono rozpoczęcie sprzedaży mieszkań tylko dlatego, aby zdążyć przed ustawą deweloperską. Zazwyczaj nie ma w nich ustalonych cen mieszkań, czasem nawet brak pozwolenia na budowę, nie ma wciąż informacji o harmonogramach. Kolejne projekty z tej kategorii powinny wejść do rzeczywistej sprzedaży w najbliższych miesiącach, w efekcie z dużą dozą prawdopodobieństwa oferta rynkowa w pierwszej połowie 2013 r. ustabilizuje się na poziomie ok. 19 tys. mieszkań.
Bez zdecydowanych spadków cen, przy braku mechanizmu stymulującego sprzedaż w postaci wycofanej „Rodziny na swoim”, będzie trudno o ożywienie po stronie sprzedażowej. Pierwszym krokiem, z jakim mieliśmy do czynienia w minionym kwartale, były powszechne promocje i bonusy cenowe. W ciągu nadchodzącego roku średnie ceny mogą spaść nawet do 10%.
>>> Czytaj też: To może być ostatni rok przeceny mieszkań
Klienci w coraz większym stopniu będą szukać tańszych lokalizacji bądź zadowalać się mniejszymi metrażami. Coraz silniejszą konkurencję dla ofert z rynku peryferyjnych dzielnic Warszawy stanowić mogą miejscowości aglomeracji warszawskiej, szczególnie te dobrze skomunikowane ze stolicą (np. Piaseczno, Pruszków, Ząbki czy Marki). Na tym obszarze rynek budownictwa jedno- i wielorodzinnego rozwija się bardzo dynamicznie, a ceny są zdecydowanie niższe w porównaniu z rynkiem warszawskim. Dzięki relatywnie dobrym połączeniom komunikacyjnym (szczególnie SKM), czas dojazdu np. z Pruszkowa do centrum jest niejednokrotnie krótszy w porównaniu z dostępnością komunikacją miejską z większości dzielnic peryferyjnych Warszawy.
