W wyobrażeniu wielu własne mieszkanie to absolutna konieczność. Jednak im więcej osób posiada je na własność, tym wyższe bezrobocie. Dowodzą tego dwaj brytyjscy profesorowie.

W klasycznych opracowaniach tłumaczących przyczyny bezrobocia ekonomiści skupiają się na czynnikach takich jak siła związków zawodowych, stopień zabezpieczenia socjalnego, czy wysokość pozapłacowych kosztów pracy. Ale rozmiary bezrobocia mogą być tłumaczone również mniej oczywistymi czynnikami.

Andrew Oswald z University of Warwick oraz David Blanchflower z Dartmouth College dowodzą w swoim najnowszym opracowaniu, że istnieje silna zależność pomiędzy odsetkiem społeczeństwa posiadającym nieruchomość na własność a występującym na danym obszarze bezrobociem.

Aby wyjaśnić tę zależność posługują się współczynnikiem własności (home-ownership rate), czyli stosunkiem lokali zamieszkanych przez ich właścicieli do wszystkich zamieszkanych lokali na danym obszarze. Oswald i Blanchflower odkryli, że wzrostowi tego współczynnika towarzyszy w długim okresie jeszcze większy wzrost bezrobocia.

Brytyjscy naukowcy wskazują w swoim opracowaniu, że większa liczba mieszkań posiadanych na własność prowadzi do kilku negatywnych zjawisk, które sprzyjają wzrostowi bezrobocia. Po pierwsze, pracownicy stają się mniej mobilni. Posiadając dom na własność, są mniej skłonni do zmiany miejsca zamieszkania, przez co mniej skutecznie poszukują nowej pracy i rzadziej ją zmieniają.

Reklama

Innym negatywnym efektem są dłuższe dojazdy do pracy – właściciele mieszkań są gotowi spędzać więcej czasu w podróży, co generuje dodatkowe koszty zarówno dla pracowników, jak i pracodawcy. Kolejne zjawisko to mniejsza liczba powstających firm – Oswald i Blanchflower próbują wyjaśnić je ograniczeniami w zagospodarowaniu regionów mieszkalnych oraz efektem NIMBY („Not In My Back Yard”, czyli „Nie w moim ogródku”). NIMBY to popularne określenie postawy osób wyrażających sprzeciw wobec inwestycji realizowanych w ich najbliższym sąsiedztwie.

Autorzy opracowania zastrzegają, że bezrobocie nie dotyka samych właścicieli lokali, ale ich otoczenie, co wydaje się być pewnym paradoksem. Brytyjscy profesorowie tłumaczą go występowaniem negatywnych „efektów zewnętrznych” posiadania mieszkania na rynek pracy. W dodatku negatywny wpływ własności na zatrudnienie ujawnia się dopiero po pewnym czasie, co z kolei tłumaczy, dlaczego ta zależność jest tak mało znana, choć Oswald formułował ją już w latach 90-tych.

Lekcja dla Europy?

Oswald i Blanchflower analizowali dane dotyczące Stanów Zjednoczonych, jednak konkluzje z ich opracowania mogą być bardziej uniwersalne. Zdaniem profesorów sytuacja na rynku mieszkań może być pomocna w zrozumieniu zróżnicowania poziomu bezrobocia w Europie. Podają przykład Hiszpanii i Szwajcarii. W pierwszym kraju współczynnik własności wynosi 80 proc., a bezrobocie przekracza 20 proc. W Szwajcarii bez pracy pozostaje jedynie 3 proc. osób., ale mieszkanie na własność posiada zaledwie 30 proc.

Konkluzje Brytyjczyków potwierdzają badania Jani-Petri Laamanena, naukowca z University of Tampere, który przygotował analizę rynku pracy w Finlandii.

W latach 90-tych przeprowadzono w tym kraju deregulację rynku wynajmu mieszkań, co zwiększyło atrakcyjność wynajmu kosztem posiadania lokalu na własność. Co charakterystyczne, w poszczególnych regionach Finlandii przepisy weszły w życie w różnym czasie, dzięki czemu wpływ posiadania mieszkań na poziom bezrobocia był łatwiejszy do zaobserwowania – można go było bowiem oddzielić od innych czynników oddziałujących na rynek pracy w całej Finlandii.

Wnioski z badania Laamanena są spójne z wynikami brytyjskich badaczy. Potwierdzając hipotezę Oswalda o negatywnym wpływie własności na rynek pracy, Laamen podkreśla również, że mimo niższej mobilności to nie sami posiadacze lokalu spotykają się z trudnościami na rynku pracy.

„Posiadacze nieruchomości w mniejszym stopniu zagrożeni są bezrobociem, jednak w regionach o wyższym współczynniku własności występuje większe bezrobocie” – stwierdza fiński naukowiec. Zauważa, że posiadający dom z mniejszym prawdopodobieństwem mogą stracić pracę, a nawet jeśli się to stanie, czas spędzony na bezrobociu jest krótszy niż w przypadku osób wynajmujących lokal.

Czy zatem posiadanie domu na własność sprzyja zatrudnieniu? Wnioski są przewrotne. Na poziomie indywidualnym, jak wynika z badań, jest korzystne. Co jednak nie znaczy, że zwiększając liczbę osób posiadających dom można zmniejszyć bezrobocie. A to duży dylemat dla polityki mieszkaniowej.

ikona lupy />
Stopa bezrobocia a współczynnik własności lokali w państwach Unii Europejskiej, OECD i Szwajcarii / Forsal.pl