Najlepszy czas na zakup mieszkania w byłym NRD, skończył się kilka lat temu. Dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych oraz Bundesbanku wskazują, że ceny wschodnioniemieckich lokali osiągnęły bardzo niski poziom w latach 2005 – 2010 – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Wówczas koszt zakupu 1 mkw. używanego lokum na terenie wschodnich Niemiec, średnio był tylko o jedną czwartą wyższy niż w 1990 r. (zobacz poniższy wykres). Jeżeli chodzi o nowe mieszkania w byłym NRD, to ich przeciętne nominalne ceny od 1999 r. do 2009 r. nie przekraczały nawet poziomu z 1990 r. (indeks cenowy na poniższym wykresie < 100).

W bieżącej dekadzie, rozpoczął się dynamiczny wzrost cen niemieckich mieszkań. To zjawisko przebiega podobnie we wschodniej i zachodniej części kraju. Na poniższym wykresie można zauważyć, że linie obrazujące przeciętny koszt zakupu 1 mkw. nowych oraz używanych lokali, pną się w górę tak samo szybko. We wschodniej części Niemiec, średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego są już o ponad 30% wyższe od analogicznych wartości z 2009 r.

Wzrost kosztów zakupu niemieckiego metrażu ma kilka przyczyn. Pierwszą z nich jest rekordowo niski poziom stóp procentowych w Strefie Euro. Mimo dość wysokich marż stosowanych przez niemieckie banki, przeciętne oprocentowanie nowego kredytu mieszkaniowego obecnie wynosi około 1,80% - 2,00%. Pewne znaczenie ma również coraz większa presja ze strony imigrantów, która przyczynia się do wzrostu czynszów. Dla przeciętnego Niemca, wynajem jest coraz mniej atrakcyjny jako alternatywa dla własności mieszkaniowej. Z tego powodu, w ostatnich latach miał miejsce wzrost cen lokali własnościowych. Popyt na takie mieszkania dodatkowo zwiększają inwestorzy wynajmujący nieruchomości imigrantom.

Zakup niemieckiego „M” za 500 - 600 euro/mkw. nadal jest możliwy

Informacje zaprezentowane na powyższym wykresie, dotyczą jedynie tempa zmian cenowych. W związku z tym warto sprawdzić, jakie są ceny wschodnioniemieckich mieszkań wyrażone w euro (patrz poniższa tabela). Najnowsze dane z dziesięciu miast byłego NRD (powyżej 100 000 mieszkańców), wskazują na duże zróżnicowanie pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym w 2015 r. Doskonałym przykładem może być Magdeburg. W tym saksońskim mieście, ceny 1 mkw. używanych lokali wahają się od 500 euro do 1000 euro, a na rynku wtórnym najczęściej można znaleźć mieszkania kosztujące około 800 euro/mkw. (patrz poniższa tabela). Za nowe „M” w Magdeburgu trzeba już zapłacić znacznie więcej (przeciętnie około 2100 euro/mkw.). Sytuacja wygląda dość podobnie w dwóch ośrodkach miejskich, które leżą blisko granicy z Polską (Drezno i Cottbus). Większość najtańszych lokali z tych miast, znajduje się w budynkach wielkopłytowych. Podobną zależność można zaobserwować na całym obszarze byłego NRD. Trzeba jednak pamiętać, że wiele budynków z lat 60 - tych, 70 - tych i 80 - tych przeszło już kompleksowe remonty.

Informacje zaprezentowane w powyższym zestawieniu wskazują również, że cenowy dystans pomiędzy rynkiem mieszkaniowym wschodnich i zachodnich Niemiec wciąż jest widoczny. Za nowe mieszkanie w 10 porównywanych miastach Niemiec zachodnich średnio trzeba zapłacić około 3700 euro/mkw – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Analogiczny wynik dla byłego NRD to 2400 euro/mkw. Jeżeli chodzi o rynek wtórny, to przeciętne stawki za 1 mkw. w analizowanych miastach wynoszą odpowiednio 1500 euro (Niemcy wschodnie) oraz 2400 euro (Niemcy zachodnie). W niektórych miastach zachodnich Niemiec, ceny używanych lokali też są relatywnie niskie. Przykładem może być postindustrialny Dortmund. Średnia cena dortmundzkich mieszkań z drugiej ręki wynosi 1200 - 1300 euro/mkw. Trzeba jednak pamiętać, że niemiecki rynek nieruchomości rządzi się takimi samymi prawami jak polski. Dlatego relatywnie niskie ceny lokali są efektem nienajlepszej kondycji ekonomicznej miasta i wysokiego bezrobocia (przykłady: Dortmund, Essen) lub problemów demograficznych (np. Magdeburg).

>>> Polecamy: Dlaczego wielka płyta w Polsce wciąż jest taka popularna?